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分类：商业地产

发布于 2020年12月09日

　　(原标题：某房企向内部员工摊派卖房指标：行政部23套，纪检部3套)

　　临近年底，有房企开始要求区域员工消化公司房源，并给出了摊派指标。

　　12月8日，澎湃新闻获悉，总部位于重庆的金科股份(000656.SZ)华东区域要求员工认购公司项目，并根据不同部门不同职级给出了不同的套数指标。

　　有知情人士表示，“已收到公司通知要我们认购楼盘，年底结算，我们要认购的是住宅楼盘。”

　　澎湃新闻看到，这项名为“员工超级购”的指标名单上，华东区域总共需要员工认购305套，总金额高达4.57亿元。以此计算，每一套房产的价格超过百万元。涉及的科室大部分为非一线的行政，管理等部门。

　　从具体分配指标来看，区域领导办公室需要认购11套，总价1650万元，指标最少的为公司纪检监察部，需要认购3套，总金额450万;此外，人力与行政部分配到23套，财务部分配到21套，法务部19套，最多的为设计管理部，被分配到42套的指标。

　　有公司员工向澎湃新闻表示，公司只通知年底结算，目前还不知道如果没有把自己的指标房源卖掉会有什么措施。

　　金科集团官方资料显示，公司成立于1998年，总部位于重庆市，目前形成了以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业四位一体协同发展的集团。

　　按照金科集团管理层的预想，2020年的销售目标将达2200亿元，较2019年1500亿元的销售目标增长了47%。截至11月底，金科股份实现销售金额约1954亿元，已完成年度目标约88.8%。

　　从金科股份近期披露的三季报财务数据来看，除了归母净利润的大幅下降之外，公司面临着负债和存货的高增长。

　　2020年第三季度，金科股份归属于上市公司股东的净利润仅为8.21亿元，同比下降40.93%。2020年前三季度，金科股份负债总额达3206.73亿元，同比增长19%。2019年，金科股份的存货为2142.4亿元。然而2020年上半年，金科股份的存货就高达2339亿元，超过了去年全年的存货规模，占其总资产的比重高达63.69%。

　　截至三季度末，金科股份扣除合同负债后资产负债率为43.5%，同比降低4.62个百分点，货币资金余额约323亿元，但其净负债率达到112.3%，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。根据监管部门划出的“三道红线”来看，金科股份已踩线两条，即净负债率超过100%以及资产负债率超过70%。

　　然而在负债与存货双双高企之下，金科股份仍没有放缓对外担保的脚步。

　　在最近一份金科股份披露的对外担保情况显示，截至10月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为147.08亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为764.53亿元，合计担保余额为911.62亿元，占金科股份最近一期经审计净资产的333.11%，占总资产的28.35%。

　　有分析人士指出，上市公司对外担保总额占其净资产的比例若超过50%，不仅增加上市公司的财务风险，还会降低其融资能力。

　　截至今日收盘，金科股份报7.43元/股，跌幅2.49%。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月02日

原标题：深圳新房代持大起底：好好的经咋被念歪的？

　　来源：证券时报

　　记者 韩冰 浩林

　　原本为保护“刚需”上车的新房限价举措，被玩弄成一场投资客的造富运动。

　　“一个名额炒到30万”、“中签至少赚400万”……随着近期新房密集入市，深圳楼市掀起“打新”热浪，部分新房打新情况更是引起各方关注。在众多新房购买者中，一群瞄准一二手房之间巨大价差而想方设法套利的投资客再次进入公众视野。这些在深圳已无购房名额的投资客，为了获取巨额利润，不惜铤而走险使出一招：房产代持，即自己出资，以他人的名义购买。

　　“这次华润销售过程中，的确有不少人到处打听代持的事情。”深圳科技园片区一名房产中介告诉证券时报记者。深圳“7·15”楼市政策出台后，不少深圳人不是失去了购房资格，就是首付比例被提高，于是就想出代持的方式来购置房产。虽然网传刚推出的华润新盘投资客比例高达80%无从证实，但记者从一名“中签”的购房者张先生口中得知，大户型基本率先被选完，剩下的都是小户型，仅从这一点来看，就不能不让人产生疑问。“刚需客居然首选大户型，这种刚需应是硬核刚需了。”张先生略带讽刺地说。

　　谁在购买？谁在代持？

　　“80万进去，160万出来，五年时间。”曾霖向证券时报记者盘算一笔投资收益。被曾霖盯上的资产，便是近期入市的深圳新房华润城润玺一期。早在该楼盘入市之前，曾霖就与四名好友合算好，借其中一名在深无房的朋友的名额来摇号，众筹申购一套这个楼盘最小面积的房子。对于投入、产出、时间、期间的成本等，他们都清晰地算了一笔账。虽然曾霖的这名“房票”最终没有入围，但他们已经计划继续合买另一个同样具有价差空间的新房。

　　曾霖对记者表示，自己有两个朋友也为了这次打新，到处找身边的人借名额，他们都分别找了四五个，“其中有一个中签了”。

　　何田最近也有点动心，原因是，有人想以30万元来买他的“无房名额”。

　　何田是深圳本地人，家里有不少房产，因此不愁买房的事，也没有买房的需求，对于用自己的名额换来30万这种无本生意，他觉得可以考虑。何田还对投资客提出了一个新的要求。“虽然收益不错，但我也担心自己会有风险，所以我想也出一部分钱，房子写我的名，由我来代持。”何田说。

　　同样面临无本生利的机会，周昼就显得比较纠结。“以深圳目前的房价，我是买不起了，也不知道以后会不会继续留在深圳。”周昼在一家国企工作，家境一般，自己每个月的工资也不到一万。正当他在纠结是排队等政府的公租房，还是过两年回老家发展时，就有亲戚找上门来想借他的名额“打新”。“因为是亲戚，不好直接拒绝，但总觉得日后会有麻烦。”事实上，周昼心里依然抱着能在深圳拥有一套自己房子的希望。

　　起底“代持产业链”

　　证券时报记者调查发现，有意出售自己名额的人大致可分为两类：一类是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他们大多没有买房需求；另一类是来深多年却依然没有能力买房，也没想好以后会不会在深买房的人。不管想不想买，至少他们都有一个共同点：按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，而新房交房时间至少在2年以后，因此，这类代持人，至少在5年内没有购房需求。

　　“这个事情要签协议、做公证的。”曾霖对代持买房的流程熟门熟路。首先，要找个“好票”。据曾霖介绍，有中介可以介绍“房票”，摇中了给这个人支付二三十万就行。如果首付资金不够，中介还可以介绍过桥贷款机构，日利率万八。但在曾霖看来，中介介绍的“房票”并不是一张“好票”，“要找自己熟悉的人，对他的人品和背景都熟悉，陌生人是信不过的”。

　　其次，要签订房产代持协议。结合曾霖给证券时报记者出示的协议，以及记者上网搜到的不同协议版本，可把内容归纳为三个部分：首先是明确房屋产权归真正买家所有，其次是房屋代持人在代持期间不得对房屋进行任何方式的处置，最后是若代持人自身出现债务、婚姻等可能牵连到房屋处置的问题该如何解决。“如果实在不放心，可以在拿到房产证后办理抵押贷款，先套现一部分。”曾霖说。

　　代持人的银行贷款也是关键环节。何田告诉记者：“有投资客提前半年就让代持者准备好相关的银行流水，首付款也往往会转过几手之后再转入代持人的账户，这样才好通过银行的审查。”不过，记者向几家银行的客户经理询问，客户经理表示暂未收到要严查购房首付款来源的正式通知。

　　代持费方面，记者调查了解到，一般的楼盘，费用大约在10万元左右，但像华润城润玺一期这样的“网红”楼盘，费用自然会高不少，目前已有30万以上的出价。另外，通过中介渠道获取的，还需要支付中介一万多元的代办费。

　　最大风险

　　在于“代持人”

　　代持过程貌似“天衣无缝”，但操作起来真的毫无风险吗？大成律师事务所合伙人律师刘子孺对证券时报记者表示，从过往法院审判经验来说，交易双方签订的房产代持协议是有法律效力的。“这个协议目前没有被定义为非法，律师起草协议也不是违法行为，法理上来看是没有问题的。”但刘子孺表示，实际上很少律师会做这些协议和见证，公证处也没有这项业务，大部分交易双方都是自己从网上下载的协议。

　　“最大的风险不在于这份协议，而在于代持人本身。”刘子孺说。从过往判例看，即使日后出现代持纠纷，只要出资人能提供出资记录、实际占有和使用的证据以及具备当地购房资格的证明，法院一般都会支持出资人过户。但是，如果代持人本身出现债务债权纠纷，被第三方起诉，法院会站在“善意第三人”的角度，无需经过实际产权人同意而依法查封该房产。

　　对于代持人自身的风险，除了债务纠纷外，还有不少隐藏风险。盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任连婕表示，从现实操作过程看，就算代持者很“可靠”，但他万一突发疾病过世或者丧失行为能力，就会涉及继承权/监护权的问题，其继承人或者监护人的想法是不可控制的。此外代持者看着房市变化，有什么新想法也是不可控的。如果原来单身的代持者后来结婚了，以按揭方式购买的房产，就会涉及到还贷问题。因此这种存在代持背景的房产一旦发生纠纷，诉讼、仲裁等解决争议的成本就很高。

　　那么，如果事后因各种原因无法将房产过户给实际购房人，能否对房产进行确权呢？所谓确权，就是在房产登记名不变的情况下，从法律上确定该房产的产权归真实购房者所有。刘子孺表示，目前法律上不能对房屋进行确权，只能过户。这就要求真实购买人必须遵守限购政策，否则即便房屋过了三年禁售期，也无法过户给自己。

　　“祸起”深圳楼市

　　“双限”政策？

　　一场“房产代持游戏”的背后是深圳楼市的限购限价政策。尤其是近两年，深圳本着保护“刚需”买房的出发点，对新房进行限价，使部分楼盘与周边二手房间产生了巨大价差，进而引发投资者疯狂追逐。据证券时报记者了解，除了华润城润玺外，位于前海的天健前海项目、龙光天境花园，位于香蜜湖的深业中城1号楼，位于安托山的海德园等，虽然都未入市，但从网传的预售价格看，均比周边二手房价格低4万~6万元。其中，前海两个项目每平米的利润空间高达6万元，被喻为深圳“最香”的打新盘。

　　针对目前市场上的“众筹打新”、“代持打新”行为，深圳相关部门作出回应：11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性。

　　此外，深圳一些正在销售的新盘项目也开始调整销售方案。万科旗下在深圳的项目瑧山海家园在11月30日提示购买者市场变化风险、贷款风险，针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持购房者风险。12月1日，万科对瑧山海家园销售方案做出调整：万科目前已整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单，将会把名单提交给政府相关核查部门，核查社保年限信息并按社保年限排名反馈给公司，万科将按照客户社保年限排名，再以此次可售房源为基数按1：5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围，参与摇号选房。

　　不过，“一二手房价倒挂”也好，“代持买房”也罢，问题的根源都在于深圳的房地产政策。深圳市人大代表金心异接受证券时报记者采访时表示，政府应该区分好“刚需盘”和具有金融投资属性的商品房，并且从制度和法律的层面对这两类房进行分割，对具有金融投资品属性的房子不应该“限价”，而应该放开限价和限购，满足投资者投资的需求，对“刚需盘”则应该“限价”且“限购”，满足刚需群体的真实居住需求。没有区分的后果就是，具有金融投资属性的房子渗透到普通的“刚需盘”中，从而带动价格上涨，导致刚需难以“上车”。“如果不进行明确区分，中间阶层的刚需在深圳或将永远买不起房，即使勉强够得着，也会让其生活陷入很大的困境，而这是政府在履行公共职能上的缺位。”金心异说。（应采访对象要求，曾霖、何田、周昼为化名。）

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分类：商业地产

发布于 2020年12月02日

　　(原标题：近五年房价涨幅第一，这座省会城市凌晨使出“杀手锏”!)

　　半夜发文，必有大事。

　　12月1日凌晨两点左右，西安市住建局官网挂出新的商品房调控文件，西安也因此成为今年12月份全国最早出台商品房限购政策的省会城市。

　　与此前调控不同，房管部门此次凌晨发布的调控政策，的确有几个重点值得关注。

　　先来看预售管理。全市范围内所有的商品房开发项目，开发商申请商品房预售许可，更趋严格。

　　相应的新规是，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶。7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

　　也就是说，对于开发商来说，回款周期更长，资金压力将更大。如果是大开发商，资金实力雄厚，倒也好说，但对于小开发商，怕是会受到“强烈”冲击。

　　当然，不论房企大小，融资手段变窄和融资成本变高是共同面临的难题，政策收紧，都不好过。

　　而就购房者来说，首付比例更需上心，此次调控对二套房采取了差别化信贷措施。

　　概括一下：

　　小户型购房者要改善，二套首付比例分别为40%和50%;

　　中户型要改善，首付比例分别为50%和60%;

　　大户型要改善，首付比例分别为60%和70%。

　　直观起见，我们制作了下图：

　　可以看出，相较以前的楼市调控，西安此次推出的政策在信贷方面有诸多细化。尤其是对已经拥有大户型依然新购大户型者，二套首付比例增至70%，幅度不小。

　　也就是说，二套想一步到位换成144平米以上的，付出成本将更高。

　　房地产研究机构自然也注意到了西安本次楼市调控，例如易居研究院智库中心的研究总监严跃进。

　　在他看来，西安此次信贷政策，有三个特点。

　　其一，政策具有细化和分类调控的因素，呈现了“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向;

　　其二，强调了信贷收紧的导向，尤其是部分购房者可能后续会面临70%的首付比例，将从信贷的角度约束相关购房行为;

　　其三，若是贷款没有偿付完成，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向。

　　除此之外，预售资金监管再次被“点名”。

　　具体来看，此次新规要求加快“互联网++监管”建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式，获取经开发商确认的购房款交存信息。并且可以自行选择监管银行的营业网点，交存购房款至监管账户。

　　相比上一次对预售资金的监管方向，明显趋严。

　　不过，新规也留有高陵、鄠邑以及西咸新区等区域，暂时仍未纳入调控范围。

　　通常情况是，半夜发文要么情况紧急，要么事态重大，也可能两者兼有。

　　其实以当前的视角，此次调控可谓及时。

　　身处这座城市，西安房价的每一次变动，都备受市民牵挂。尤其近几年来，涨幅一度居于国内城市前茅。

　　从国家统计局今年10月份70城商品房价格指数来看，近五年来，西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%，位居70个城市第一位。

　　其中，90㎡以下，90-144㎡，以及144㎡以上产品类型价格指数，近五年涨幅均位居70城第一，分别为90.8%，78.4%和72.6%。

　　2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况(图片来源：国家统计局)

　　房价上涨带来的压力，对居民、对人才、对企业乃至对产业而言，都不容忽视，这已在其它城市有了前车之鉴。

　　此外，今年11月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。在房地产市场调控方面，继续强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　实际上，面对西安楼市出现的局面，近年来相应的调控政策也陆续跟进着。

　　如果稍加盘点一下，纵观多次调控历程不难发现，西安房地产市场的举措，已堪称多管齐下。

　　调控的切入点也多种多样，包括限价、限购、限售、限贷、限购区域、户籍政策、以及预售许可、预售资金监管等。

　　监管部门的举措，自然是希望能够稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。

　　就市民而言，也期待西安的房地产市场能够平稳健康发展，回归房地产的本来定位。

　　当然，楼市调控依然需要探索，力度仍要加码。例如，怎样约束二套房购买者中的“全款型选手”?

　　诸如此类，也留给大家更多思考……

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分类：商业地产

发布于 2020年12月01日

原标题：深圳官方发声 楼市“打新热”要凉？ 来源：上海证券报

　　■深圳市住建局：正在研究综合调控政策，

　　坚决打击市场投机炒作行为

　　■万科：通过子公司发出“房住不炒”倡议

　　■新华社：抑制楼市“打新热”需“硬核”举措

　　11月28日，新华社发布时评文章，提出抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。

　　深圳市住建局昨日发布消息回应“代持炒房”：正在研究综合调控政策。

　　当日，龙头房企万科通过子公司的一份倡议书，明确表达坚持“房住不炒”，维护和谐稳定房地产秩序的决心。

　　央媒点评、官方回应、龙头房企表态，楼市这波“打新热”终于要降温了？

　　深圳市住建局正研究综合调控政策

　　昨日晚，深圳市官方权威发布平台“深圳发布”披露，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡通过深圳卫视等媒体回应了近日深圳出现的“万人抢房”“众筹打新”等情况，张学凡表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

　　张学凡表示，深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。

　　针对当前一二手房价格倒挂及媒体反映的代持炒房等情况，相关部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

　　万科带头倡议“房住不炒”

　　深圳万科子公司万科南城昨日发布的一份《瑧山海家园与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》在微信朋友圈“刷屏”。

　　万科旗下项目瑧山海家园正处于认购阶段，万科在倡议书中向购房者提示市场变化风险、贷款风险、代持购房者风险等，并强调针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地。

　　公开信息显示，万科瑧山海家园包含3栋住宅商品房、裙楼商业及1栋保障房，可售房源包含260套建筑面积约127平方米至190平方米的住宅及47套建筑面积约21平方米至263平方米的商业住宅。其中，住宅均价10.45万元/平方米，销售单价区间为9.3万元至13.4万元/平方米，总价区间为1174万元至2556万元/套。

　　11月26日，万科公示的销售方案显示：购房成功签署相关文件后，需当天内付清相应款项，当场办理银行按揭手续并取得贷款承诺函。如购房人未按规定时间足额缴纳相应款项、办理银行按揭手续并签署相关销售文件，视为购房人自动放弃该房源，公司有权没收定金（200万元）、收回该房源。

　　有业内人士介绍，在26日的销售方案中，瑧山海家园提到买房者要当场办理银行按揭手续，但对于银行贷款承诺函的取得时间表述不严谨，让购房者误以为必须当天取得贷款承诺函，否则可能会被没收定金。这引发了部分购房者的质疑，误以为万科是在故意针对那些按揭类购房的客户，增加难度，让他们知难而退，从而将房源卖给可以一次性付款的客户。

　　为此，万科于27日下午发布一份销售方案的补充公告。

　　万科表示，无论是一次性付款还是按揭付款，客户在符合购房资格的情况下均享有同等认筹机会，不存在因付款比例产生优先认筹、认购等任何违规操作。

　　抑制楼市“打新热”需“硬核”举措

　　11月28日，新华社发表了一篇时评文章，题为《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。

　　新华社发布的时评文章表示，部分城市“网红盘”出现“万人抢房”“众筹打新”现象的背后，浮现新房、二手房价格“双轨套利”，并直言“打新热”背后的买房牟利现象与“房住不炒”理念背道而驰。

　　为此，文章建议，坚持“房住不炒”，保障供给必不可少。此外，楼市调控还须更多关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为。

　　随着各方先后发声，热点城市的“打新热”是否还能持续？