- 详细资料
- 分类：商业地产
原标题：深圳新房代持大起底：好好的经咋被念歪的？
来源：证券时报
记者 韩冰 浩林
原本为保护“刚需”上车的新房限价举措，被玩弄成一场投资客的造富运动。
“一个名额炒到30万”、“中签至少赚400万”……随着近期新房密集入市，深圳楼市掀起“打新”热浪，部分新房打新情况更是引起各方关注。在众多新房购买者中，一群瞄准一二手房之间巨大价差而想方设法套利的投资客再次进入公众视野。这些在深圳已无购房名额的投资客，为了获取巨额利润，不惜铤而走险使出一招：房产代持，即自己出资，以他人的名义购买。
“这次华润销售过程中，的确有不少人到处打听代持的事情。”深圳科技园片区一名房产中介告诉证券时报记者。深圳“7·15”楼市政策出台后，不少深圳人不是失去了购房资格，就是首付比例被提高，于是就想出代持的方式来购置房产。虽然网传刚推出的华润新盘投资客比例高达80%无从证实，但记者从一名“中签”的购房者张先生口中得知，大户型基本率先被选完，剩下的都是小户型，仅从这一点来看，就不能不让人产生疑问。“刚需客居然首选大户型，这种刚需应是硬核刚需了。”张先生略带讽刺地说。
谁在购买？谁在代持？
“80万进去，160万出来，五年时间。”曾霖向证券时报记者盘算一笔投资收益。被曾霖盯上的资产，便是近期入市的深圳新房华润城润玺一期。早在该楼盘入市之前，曾霖就与四名好友合算好，借其中一名在深无房的朋友的名额来摇号，众筹申购一套这个楼盘最小面积的房子。对于投入、产出、时间、期间的成本等，他们都清晰地算了一笔账。虽然曾霖的这名“房票”最终没有入围，但他们已经计划继续合买另一个同样具有价差空间的新房。
曾霖对记者表示，自己有两个朋友也为了这次打新，到处找身边的人借名额，他们都分别找了四五个，“其中有一个中签了”。
何田最近也有点动心，原因是，有人想以30万元来买他的“无房名额”。
何田是深圳本地人，家里有不少房产，因此不愁买房的事，也没有买房的需求，对于用自己的名额换来30万这种无本生意，他觉得可以考虑。何田还对投资客提出了一个新的要求。“虽然收益不错，但我也担心自己会有风险，所以我想也出一部分钱，房子写我的名，由我来代持。”何田说。
同样面临无本生利的机会，周昼就显得比较纠结。“以深圳目前的房价，我是买不起了，也不知道以后会不会继续留在深圳。”周昼在一家国企工作，家境一般，自己每个月的工资也不到一万。正当他在纠结是排队等政府的公租房，还是过两年回老家发展时，就有亲戚找上门来想借他的名额“打新”。“因为是亲戚，不好直接拒绝，但总觉得日后会有麻烦。”事实上，周昼心里依然抱着能在深圳拥有一套自己房子的希望。
起底“代持产业链”
证券时报记者调查发现，有意出售自己名额的人大致可分为两类：一类是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他们大多没有买房需求；另一类是来深多年却依然没有能力买房，也没想好以后会不会在深买房的人。不管想不想买，至少他们都有一个共同点：按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，而新房交房时间至少在2年以后，因此，这类代持人，至少在5年内没有购房需求。
“这个事情要签协议、做公证的。”曾霖对代持买房的流程熟门熟路。首先，要找个“好票”。据曾霖介绍，有中介可以介绍“房票”，摇中了给这个人支付二三十万就行。如果首付资金不够，中介还可以介绍过桥贷款机构，日利率万八。但在曾霖看来，中介介绍的“房票”并不是一张“好票”，“要找自己熟悉的人，对他的人品和背景都熟悉，陌生人是信不过的”。
其次，要签订房产代持协议。结合曾霖给证券时报记者出示的协议，以及记者上网搜到的不同协议版本，可把内容归纳为三个部分：首先是明确房屋产权归真正买家所有，其次是房屋代持人在代持期间不得对房屋进行任何方式的处置，最后是若代持人自身出现债务、婚姻等可能牵连到房屋处置的问题该如何解决。“如果实在不放心，可以在拿到房产证后办理抵押贷款，先套现一部分。”曾霖说。
代持人的银行贷款也是关键环节。何田告诉记者：“有投资客提前半年就让代持者准备好相关的银行流水，首付款也往往会转过几手之后再转入代持人的账户，这样才好通过银行的审查。”不过，记者向几家银行的客户经理询问，客户经理表示暂未收到要严查购房首付款来源的正式通知。
代持费方面，记者调查了解到，一般的楼盘，费用大约在10万元左右，但像华润城润玺一期这样的“网红”楼盘，费用自然会高不少，目前已有30万以上的出价。另外，通过中介渠道获取的，还需要支付中介一万多元的代办费。
最大风险
在于“代持人”
代持过程貌似“天衣无缝”，但操作起来真的毫无风险吗？大成律师事务所合伙人律师刘子孺对证券时报记者表示，从过往法院审判经验来说，交易双方签订的房产代持协议是有法律效力的。“这个协议目前没有被定义为非法，律师起草协议也不是违法行为，法理上来看是没有问题的。”但刘子孺表示，实际上很少律师会做这些协议和见证，公证处也没有这项业务，大部分交易双方都是自己从网上下载的协议。
“最大的风险不在于这份协议，而在于代持人本身。”刘子孺说。从过往判例看，即使日后出现代持纠纷，只要出资人能提供出资记录、实际占有和使用的证据以及具备当地购房资格的证明，法院一般都会支持出资人过户。但是，如果代持人本身出现债务债权纠纷，被第三方起诉，法院会站在“善意第三人”的角度，无需经过实际产权人同意而依法查封该房产。
对于代持人自身的风险，除了债务纠纷外，还有不少隐藏风险。盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任连婕表示，从现实操作过程看，就算代持者很“可靠”，但他万一突发疾病过世或者丧失行为能力，就会涉及继承权/监护权的问题，其继承人或者监护人的想法是不可控制的。此外代持者看着房市变化，有什么新想法也是不可控的。如果原来单身的代持者后来结婚了，以按揭方式购买的房产，就会涉及到还贷问题。因此这种存在代持背景的房产一旦发生纠纷，诉讼、仲裁等解决争议的成本就很高。
那么，如果事后因各种原因无法将房产过户给实际购房人，能否对房产进行确权呢？所谓确权，就是在房产登记名不变的情况下，从法律上确定该房产的产权归真实购房者所有。刘子孺表示，目前法律上不能对房屋进行确权，只能过户。这就要求真实购买人必须遵守限购政策，否则即便房屋过了三年禁售期，也无法过户给自己。
“祸起”深圳楼市
“双限”政策？
一场“房产代持游戏”的背后是深圳楼市的限购限价政策。尤其是近两年，深圳本着保护“刚需”买房的出发点，对新房进行限价，使部分楼盘与周边二手房间产生了巨大价差，进而引发投资者疯狂追逐。据证券时报记者了解，除了华润城润玺外，位于前海的天健前海项目、龙光天境花园，位于香蜜湖的深业中城1号楼，位于安托山的海德园等，虽然都未入市，但从网传的预售价格看，均比周边二手房价格低4万~6万元。其中，前海两个项目每平米的利润空间高达6万元，被喻为深圳“最香”的打新盘。
针对目前市场上的“众筹打新”、“代持打新”行为，深圳相关部门作出回应：11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性。
此外，深圳一些正在销售的新盘项目也开始调整销售方案。万科旗下在深圳的项目瑧山海家园在11月30日提示购买者市场变化风险、贷款风险，针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持购房者风险。12月1日，万科对瑧山海家园销售方案做出调整：万科目前已整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单，将会把名单提交给政府相关核查部门，核查社保年限信息并按社保年限排名反馈给公司，万科将按照客户社保年限排名，再以此次可售房源为基数按1：5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围，参与摇号选房。
不过，“一二手房价倒挂”也好，“代持买房”也罢，问题的根源都在于深圳的房地产政策。深圳市人大代表金心异接受证券时报记者采访时表示，政府应该区分好“刚需盘”和具有金融投资属性的商品房，并且从制度和法律的层面对这两类房进行分割，对具有金融投资品属性的房子不应该“限价”，而应该放开限价和限购，满足投资者投资的需求，对“刚需盘”则应该“限价”且“限购”，满足刚需群体的真实居住需求。没有区分的后果就是，具有金融投资属性的房子渗透到普通的“刚需盘”中，从而带动价格上涨，导致刚需难以“上车”。“如果不进行明确区分，中间阶层的刚需在深圳或将永远买不起房，即使勉强够得着，也会让其生活陷入很大的困境，而这是政府在履行公共职能上的缺位。”金心异说。（应采访对象要求，曾霖、何田、周昼为化名。）
- 详细资料
- 分类：商业地产
原标题：深圳官方发声 楼市“打新热”要凉？ 来源：上海证券报
■深圳市住建局：正在研究综合调控政策，
坚决打击市场投机炒作行为
■万科：通过子公司发出“房住不炒”倡议
■新华社：抑制楼市“打新热”需“硬核”举措
11月28日，新华社发布时评文章，提出抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。
深圳市住建局昨日发布消息回应“代持炒房”：正在研究综合调控政策。
当日，龙头房企万科通过子公司的一份倡议书，明确表达坚持“房住不炒”，维护和谐稳定房地产秩序的决心。
央媒点评、官方回应、龙头房企表态，楼市这波“打新热”终于要降温了？
深圳市住建局正研究综合调控政策
昨日晚，深圳市官方权威发布平台“深圳发布”披露，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡通过深圳卫视等媒体回应了近日深圳出现的“万人抢房”“众筹打新”等情况，张学凡表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。
张学凡表示，深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。
针对当前一二手房价格倒挂及媒体反映的代持炒房等情况，相关部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
万科带头倡议“房住不炒”
深圳万科子公司万科南城昨日发布的一份《瑧山海家园与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》在微信朋友圈“刷屏”。
万科旗下项目瑧山海家园正处于认购阶段，万科在倡议书中向购房者提示市场变化风险、贷款风险、代持购房者风险等，并强调针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地。
公开信息显示，万科瑧山海家园包含3栋住宅商品房、裙楼商业及1栋保障房，可售房源包含260套建筑面积约127平方米至190平方米的住宅及47套建筑面积约21平方米至263平方米的商业住宅。其中，住宅均价10.45万元/平方米，销售单价区间为9.3万元至13.4万元/平方米，总价区间为1174万元至2556万元/套。
11月26日，万科公示的销售方案显示：购房成功签署相关文件后，需当天内付清相应款项，当场办理银行按揭手续并取得贷款承诺函。如购房人未按规定时间足额缴纳相应款项、办理银行按揭手续并签署相关销售文件，视为购房人自动放弃该房源，公司有权没收定金（200万元）、收回该房源。
有业内人士介绍，在26日的销售方案中，瑧山海家园提到买房者要当场办理银行按揭手续，但对于银行贷款承诺函的取得时间表述不严谨，让购房者误以为必须当天取得贷款承诺函，否则可能会被没收定金。这引发了部分购房者的质疑，误以为万科是在故意针对那些按揭类购房的客户，增加难度，让他们知难而退，从而将房源卖给可以一次性付款的客户。
为此，万科于27日下午发布一份销售方案的补充公告。
万科表示，无论是一次性付款还是按揭付款，客户在符合购房资格的情况下均享有同等认筹机会，不存在因付款比例产生优先认筹、认购等任何违规操作。
抑制楼市“打新热”需“硬核”举措
11月28日，新华社发表了一篇时评文章，题为《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。
新华社发布的时评文章表示，部分城市“网红盘”出现“万人抢房”“众筹打新”现象的背后，浮现新房、二手房价格“双轨套利”，并直言“打新热”背后的买房牟利现象与“房住不炒”理念背道而驰。
为此，文章建议，坚持“房住不炒”，保障供给必不可少。此外，楼市调控还须更多关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为。
随着各方先后发声，热点城市的“打新热”是否还能持续？
- 详细资料
- 分类：商业地产
南通二手房新规：买房款存入官方账户，手续完成后才划给房东
澎湃新闻
为进一步加强存量房市场管理，规范存量房交易行为保障交易资金安全，南通市出台《南通市市区存量房交易资金监管实施办法》。
据《南通日报》消息，近日，江苏省南通市住房和城乡建设局出台《南通市市区存量房交易资金监管实施办法》，办法自2020年12月1日起开始施行。
所谓存量房交易资金包括首付款、分期付款、贷款、转为购房款的定金等款项。按照计划，此次市区行政范围内国有土地上利用贷款购房的存量房交易资金监管，先在崇川区范围内施行，其他区在匹配条件满足后，逐步推广实施。
对于交易资金监管流程，按照规定，交易双方凭已预审通过的《存量房买卖合同》与监管银行、监管机构签订《监管协议》;买受方按照《监管协议》约定将首付款存入“专用账户”;监管银行将贷款划转至“专用账户”;交易资金足额存入“专用账户”后，交易双方申请《存量房买卖合同》备案，并会同贷款银行申请不动产转移和抵押合并登记。
当登记事项记载于不动产登记簿后，监管机构、监管银行在两个工作日内按照《监管协议》约定划转交易资金。
《办法》明确，建立统一的监管系统，通过监管系统实现存量房交易资金信息化管理。运用网络技术，实现与监管银行、不动产登记等部门间的工作对接和信息互通。
南通市住建局房地产市场监管处处长胥小华解读称，存量房交易资金监管是指二手房买方将交易资金存入存量房交易资金监管专用账户，其中购房贷款由银行转入该专用账户，等到房屋转移登记手续顺利完成后，最终将监管资金划入二手房卖方的银行结算账户。
“这个官方的专用账户相当于提供了类似‘支付宝’功能，更安全也更具公信力。”
胥小华指出，通过接受存量房交易资金监管，可以确保卖方能及时足额拿到房款，确保房屋能顺利过户到买方名下，有效地保障存量房交易双方的合法权益。此外，产权带抵押转让过程中也可以进行资金监管，既可以减轻卖方还贷的资金压力，也可以避免买方提前垫资还款造成的风险。通过接受存量房交易资金监管，按照既定的公平、公正、公开的模式进行房产交易，让买卖双方不再纠结于先过户还是先给房款，促进市场成交。
不过，并非所有情形的存量房交易资金都纳入监管范围。《办法》显示，依据生效法律文书转让的;继承、赠与、所有权交换的;共有人之间份额转让的;拍卖转让的;出资入股的;配偶及其他直系亲属间转让的;属于国有资产挂牌交易的等情形不具备资金监管条件。
- 详细资料
- 分类：商业地产
原标题：深圳新房打新怪相：购房者“什么都不挑”
证券时报记者 吴家明
无房者，在本轮深圳新房热潮中被给予了优先选房的资格，但许多无房者却陷入了尴尬。而在最近，深圳新房市场的火爆再度引发讨论和市场聚焦。
“最近我加了四五个深圳楼市打新群，看着里面聊的买房之事，虽说不能保证真实性，但从群友聊天内容来看，先不说动辄过千万的新房还是万人抢，我几乎没有看到有人讨论新房朝向、楼层、户型实用性等问题。”已经连续打了5个新盘的李熙（化名）终于成功打中一个新盘，“如今在深圳买房，怎么会变成这样？”
只要有房买
什么都不挑
热度极高的华润城润玺1期选房终于落下帷幕，主推100至200平方米，均价更高达13.1万元/平方米，但由于与周边二手房存在接近每平方米3万至4万的差距，过千万的价格还是吸引了9687名无房客户，他们为此付出的第一个代价是，每人冻结350万元的诚意登记保证金。
李熙很是幸运，他入围了现场选房名单。来深圳工作近10年的他，诚意金和首付都是自己的积蓄和来自父母的帮忙。说到这，他不仅感觉到自己的幸运，也感到很“奇怪”：“我还好有家里人帮忙，你说千万的豪宅价卖给无房的刚需，光靠自己在深圳工作收入，又有几个人能实现？当前购买首套房的购房者不一定是真刚需。”
说起自己的打新看房经历，李熙觉得更“奇怪”：现在的新房项目实用率越来越低，许多100平方米左右的房源都只能做三室一厅一卫，而且房子还越盖越高，四五十层的超高层住宅现在比比皆是。
“不管怎么样，楼层、户型这些买房指标在价格差面前显得微不足道。”李熙向记者展现出手机里好几个打新群，里面几乎没有人关注房子本身质量的指标，“我在选房现场听到最多的是这么一句话，无论剩下什么楼层、户型，只要有房买，什么都不挑，他们直接诉求是期待现有房价至少能翻倍。”
“就算什么也不挑，准备诚意登记保证金也不是一件容易的事，特别是最近新房扎堆入市，有时候这边还没解冻，那边新盘又来了，根本来不及。”李熙说道，“千万豪宅面对无房刚需，无房刚需现在还要先拿出好几百万的诚意登记保证金。”
政策漏洞要补上
为了万无一失，另一名打算置换的购房者陈成（化名）正在想方设法将手中的那套房腾挪出去，“很快我也是无房客户了。”
“之前有一些中介劝我找人代持打新，自己去置换二手房，毕竟二手房可以尽快入住，新房还要等待很长一段时间。”陈成说，“但我还是担心风险，不敢这么做。”
这时，房产代持这种存在巨大风险的现象再次进入视野。 一名金融公司的经理告诉记者，如果急于在最近这段“新房潮”内打新，现在市场上还有人可以帮忙操作“房屋代持”，即购房双方签订房产代持协议（即借名买房合同），都是拥有深圳购房资格且手上无房的人。更有中介人士对记者表示，现在深圳市场上的“代持”名额价格已经很高，热点新盘的代持价格甚至达到“六位数”。
房产代持，指的是房产的所有权人将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，即权利证书上登记的所有权人并非真正的产权人，仅为名义上挂名的权利人。房产代持是买房人被限购或限制贷款时常用的一种对策，虽然当时能够顺利购买房产，但其中的法律风险不容小觑。不过，有业内人士表示，有人以朋友或家人的名义，有人纯粹就是投资合作，如何杜绝“众筹打新”和区分“借票代持”等现象，目前还是太难举证。
李熙也回想起在选房现场的情景：在选房场馆外面，他听到有一些人不停发出这样的声音，“现在还剩什么户型？”、“赶紧发个销控表给我”……
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“房屋代持”不能只是看到投资炒房，看到房价上涨的结果，如果后续房子卖不掉，或者引起被借名购房的人一些其它损失，就会导致很多问题和矛盾，而且对于这种纠纷，各地判决结果不同。对于想利用这种方式购房的人来说，“不要觉得自己有办法去掌控一切。”
“715楼市调控新政”后的四个多月来，深圳楼市出现了意想不到的分化：新房打新高温不退，二手房业主挂牌价格居高不下导致成交腰斩。在这些背景下，是8至10月这3个月成交量连破4000套的新房市场，11月与即将到来的12月同样火热。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文指出，房地产调控是城市治理的一面镜子。近期，深圳在楼市调控上下了很多功夫，但远远谈不上科学化、精细化、智能化。管制大过治理。比如，像单价13万的楼盘是刚需盘吗？哪个无房户买得起？办公室出了政策，还要持续关注、实地调研，有没有落地、有没有漏洞，要不要补上漏洞。同时，根据微观市场的变化，对不同类型需求做细分，并在政策上区别对待，保护真正的刚需，以重税抑制投机炒作。
就在11月28日，位于宝安的尖岗山壹号、领航城领秀花园两盘日光，而同一天开盘的坪山佳华领悦广场也接近清盘。而在29日，“网红区”光明的新盘又再度来袭，深圳年底的新房打新热，仍在持续中……
- 详细资料
- 分类：商业地产
微软(214.46, -2.77, -1.28%)联合创始人比尔-盖茨周二表示，新冠病毒将从根本上改变人们的出行方式，甚至在大流行结束之后。
盖茨说：“我的预测是超过50%的商务旅行和超过30%的办公室时间将会消失。”
展望未来，盖茨预测，既然在家工作已被证明更可行，未来进行商务旅行将有一个“非常高的门槛”。 不过，他说一些公司减少面对面会议的努力可能比其他公司更加极端。
盖茨说，他本人现在有一个“更简单的时间表”，因为大流行，他现在已经不进行商务旅行。
盖茨说，他今年与制药公司的高管们进行了五次虚拟圆桌会议，而以往这些会议通常会在纽约举行，与会者亲自参加。
盖茨说，大流行结束后，“我们还会去一些办公室，做一些商务旅行，但要少得多。”
