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分类：商业地产

发布于 2020年12月14日

　　原标题：天津楼市现状：销售蹲守截客、新房折上再折、二手房库存压顶

　　每经记者 王佳飞 每经编辑 甄素静

　　“现在我身上还有几百万任务没有完成，靠蹲守还多少有点用。”当记者踏出和平翰林公馆的售楼处时，一名略有些腼腆的小伙子叫住了记者说：“来我们这里看看吧，我们楼盘各方面质量也很好。”

　　据该小伙子介绍，其是在售楼处外截访竞品客源的，每天在别家售楼处外等待，希望能揽来几单生意。

　　毋庸讳言，一段时间以来，天津楼市呈现出了低迷的状态。几日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，截至今年10月，天津相较2017年3月最高房价时点，跌幅已高达21.8%。

　　1~10月，天津成交价同比连续10月下降。图为天津一处正在建设中的新房 数据来源：贝壳 每经记者王佳飞摄 杨靖制图

　　据国家统计局数据，2020年1~10月，天津新建商品住宅数据稍好，有4个月环比价格下降，6个月维持了涨幅均不超过1%的微涨。

　　二手房的情况也并不乐观。国家统计局数据显示，1~10月期间，天津成交价同比连续10月下降，环比也仅有1个月的时间维持了原价，其余都在下降。

　　那么，近来天津楼市运行究竟如何?近日，《每日经济新闻》记者连续走访了天津市多个区，从多个维度呈现其现阶段真实现状。

　　销售蹲守售楼处截客

　　售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……似乎已是现阶段天津新房市场一个真实写照。这种冷寂在新房价格也已有反映。国家统计局数据显示，2020年1~10月，天津新房价格同比几乎没有变动，上涨幅度最高为6月的0.6%，下跌最高则为2月和10月的-0.4%。

　　记者几日前实地走访了天津市几个区。在天津市内的和平区和平翰林公馆外，发生了文章开头的那一幕。而截客在行业内算得上是大忌，销售人员因为截客大打出手的案例并不鲜见。

　　然而为了完成背负的几百万业绩，销售人员不惜冒着风险，蹲守在竞品售楼处外，希望能揽来几单生意。

　　在离天津核心区稍远位置的北辰区，记者来到了该区的新城悦风华售楼处，这里并不热闹，简单登记后等了一会才有销售人员到来。销售人员介绍，这里优惠过后的销售均价大约在15000元/平方米。“这套106平方米的户型总价是184万元，现在有9折叠加2%的限时优惠，优惠过后总价是162万元。”

　　该项目是此处的一个大盘，前期已有开发完的社区，当记者询问先期开发项目的价格时，销售人员大方地表示：“现在的房价确实没有2017年高了，直接一点说，如果今天这里坐满了人，我们是不会给您优惠的。”

　　河东区情况也是类似。记者来到了该区的路劲太阳城，其销售人员表示，98平方米的户型总价在265万~275万元，单价约27000元/平方米。

　　相较同社区之前已开发完成的房源，路劲太阳城当前的售价和2017年比也是微降的。

　　“现在肯定不能和当年高点的时候比，不过您能看出来天津的房价现在已经到了稳定的时候了，甚至可以说马上触底了，所以您现在买还是很合适的，并且我们这里离天津站特别近，很多外地落户的人员在北京上班都会选择我们这里。”该销售人员表示。

　　销售人员们口中的高点便是2017年天津楼市火热期，彼时的一房难求与现在的冷寂形成了鲜明对比。

　　据《每日经济新闻》此前报道，2017年天津市武清区某项目开盘现场，售楼大厅内人头攒动，气氛火热，项目沙盘周边围满了人。一名购房者因为没有选到心仪房屋而埋怨道：“咱们这不就是过来抢剩饭的吗”，另一位与他同行的购房者自我安慰地说：“能抢到剩饭就不错了。”

　　打折仍拼不上销冠的楼盘

　　在新房市场相对冷寂大环境下，即便有核心地段、优势学区加持，仍拼不上销冠。

　　在海河沿岸的河东区，刚开盘不久的中海城市广场夸耀着自己尽揽海河的地理位置，不过这里的销售人员习惯于一口价的报价方式，108平方米的户型直接报价455万，不像别处一样会为购房人细致地计算出首付、贷款和月供。

　　售楼处外，该项目自豪地张贴着自己在1~9月中成为销冠的广告。

　　位于销售榜第二位的则是和平翰林公馆，该项目特意在名称前加上了“和平”二字，足见所在区域对该项目的重要程度。

　　天津优质的教育资源很多都集中在和平区，天津实验小学、和平区中心小学、昆鹏小学、逸阳小学等都在和平区。

　　“我们这里最大的优势就是有学区。”和平翰林公馆的销售人员告诉记者。

　　今年7月15日，和平翰林公馆官方微信宣布该项目属实验小学学区：“项目正式划入天津市实验小学学区，产品教育价值再度提升。”

　　和平翰林公馆作为50年产权的商业类项目，其销售人员表示可以“正常落户和带学区”，100平方米左右的户型总价在580万元以上，同样，也是一口价的报价方式。不过销售人员表示能够给一定的折扣：“折扣幅度还要向老板申请。”

　　而不远处的和平印项目，同样也是商业类新盘，卖点则是对应的和平中心小学，均价为53000元/平方米左右。“我们这里周围的学区房甚至比我们的价格还要高，您花那么多钱买个老破小，还不如在我们这里买个精装修的新房。”其销售人员说，“这是我们公司收购别家的项目打造的楼盘，收购之初谈的条件就是对应学区。”

　　而同样是在和平区，同样是商业类项目，如果不能落户也无学区优势，价格便会大打折扣。贝壳找房的数据显示，距离不远处的天津中心二手房均价仅有16000/平方米。

　　“二手房天量库存压顶”

　　国家统计局数据显示，天津二手房价格2020年以来已经连续10个月同比下降，自5月以来每月同比降幅都在4%以上。

　　陈曜2018年时在南开区购买了一套100多平方米的住宅，他告诉记者：“当时的价格是每平方米4.88万元，现在按照市场价，房子差不多降了100万元了。”

　　不过他把房子贬值的原因归咎于开发商，“我们的开发商是天津本地的，最近应该是整体资金状况出了问题，我们小区不仅延期交付，承诺的门禁系统也没有，排水设施也没有修好，小区旁边还留着一个大坑。”

　　据陈曜介绍，其在红桥区还有一套房子，是2014年买的，到今天价格几乎没有变动。

　　一位长期关注天津楼市的人士在其社交平台上劝诫刚需购房者时称，天津二手房，仅贝壳展示的已超10万套，日成交量仅百套左右，天量库存压顶，还要受到新房降价打压，要消化到猴年马月?

　　其还表示，在这样的情况下：“房主兴趣普遍不高，刚需该看还得抓紧看，现在买好过明年开春买。”

　　对于未来楼市走向，他同记者在采访时遇到的销售人员一样，均对新政策抱有很高的预期。“目前市场预期将有新政策要出台托底，就看年底还是明年初了。”

　　冷清波及土地市场市场的冷清也传至土地市场。据克而瑞的数据，天津上半年成交的纯住宅&商住用地是48宗，总成交面积近305万平方米，土地成交总金额约426亿元，三者同比降幅分别达到了52%、56%、43%，且超七成底价成交。上半年仅一宗武清区域地块溢价率达到40%。

　　11月，由于武清区域地块的临时延期，天津土拍市场出现罕见的0成交。而乐居的统计显示，2020年前11月，天津累计出让面积约614万平方米，累计成交金额735亿元。

　　而今年天津的出让收入目标是1783亿元，也是历年土地收入预算之最。据《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示，2020年天津土地出让预算收入1783亿元，同比增长31%。

　　可供比对的是，2019年天津土地出让收入目标是1387亿元，实际完成1361亿元，已经刷新历史纪录;2018年是1065亿元，2017年是736亿元。

　　不过，12月天津土地市场将迎来大规模出让。从天津市此前公布的土地出让计划表看，待出让住宅、商业及教育用地28宗，土地总面积近169万平方米，建筑体量超287万平方米，起始总价超177亿元。但即使所有挂牌地块均顺利成交，天津的年度土地出让金也只有冲击千亿大关的可能，距离预期仍有十分大的差距。

　　与此同时，今年天津房地产投资略有下降。天津统计局数据显示，1~10月，天津全市房地产开发投资下降5.0%。

　　《每日经济新闻》记者在采访中了解到，销售人员和市场人士似乎均在期待限购放松政策的到来。

　　2020年11月，有小道消息称天津即将放松限购，外省人即将可以通过“重点支持人员”的方式直接购房。消息一出市场即暗潮涌动。

　　虽然该消息立即遭到了天津官方的否认，但是仍旧无法杜绝市场对其的期待。就在《每日经济新闻》记者上一次走访天津的时候，仍有销售人员说：“如果没有办理天津户口就不用办啦，天津马上就要放松限购了。”

　　事实上天津作为直辖市，落户门槛已经相对较低。早在2018年，天津就正式推出“海河英才”行动计划，意在“天下才天津用”，实现“聚天下英才而用之”。

　　根据相关媒体统计数据，“海河英才”行动计划实施以来，截至2020年10月底累计引进32.8万人，平均年龄32岁，其中战略性新兴产业从业人员8.2万人。

　　如今在天津，仍旧有很多机构以“代办天津户口”为业。在天津一处地产中介门店，其经纪人员热情地向记者介绍代办的好处：“我们帮您办能够保证一次通过，您自己申请还可能通不过，影响您后续继续办理。”

 

　　不过，即便是在这种相对宽松的落户政策刺激下，天津今年楼市依旧低迷。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月09日

　　(原标题：某房企向内部员工摊派卖房指标：行政部23套，纪检部3套)

　　临近年底，有房企开始要求区域员工消化公司房源，并给出了摊派指标。

　　12月8日，澎湃新闻获悉，总部位于重庆的金科股份(000656.SZ)华东区域要求员工认购公司项目，并根据不同部门不同职级给出了不同的套数指标。

　　有知情人士表示，“已收到公司通知要我们认购楼盘，年底结算，我们要认购的是住宅楼盘。”

　　澎湃新闻看到，这项名为“员工超级购”的指标名单上，华东区域总共需要员工认购305套，总金额高达4.57亿元。以此计算，每一套房产的价格超过百万元。涉及的科室大部分为非一线的行政，管理等部门。

　　从具体分配指标来看，区域领导办公室需要认购11套，总价1650万元，指标最少的为公司纪检监察部，需要认购3套，总金额450万;此外，人力与行政部分配到23套，财务部分配到21套，法务部19套，最多的为设计管理部，被分配到42套的指标。

　　有公司员工向澎湃新闻表示，公司只通知年底结算，目前还不知道如果没有把自己的指标房源卖掉会有什么措施。

　　金科集团官方资料显示，公司成立于1998年，总部位于重庆市，目前形成了以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业四位一体协同发展的集团。

　　按照金科集团管理层的预想，2020年的销售目标将达2200亿元，较2019年1500亿元的销售目标增长了47%。截至11月底，金科股份实现销售金额约1954亿元，已完成年度目标约88.8%。

　　从金科股份近期披露的三季报财务数据来看，除了归母净利润的大幅下降之外，公司面临着负债和存货的高增长。

　　2020年第三季度，金科股份归属于上市公司股东的净利润仅为8.21亿元，同比下降40.93%。2020年前三季度，金科股份负债总额达3206.73亿元，同比增长19%。2019年，金科股份的存货为2142.4亿元。然而2020年上半年，金科股份的存货就高达2339亿元，超过了去年全年的存货规模，占其总资产的比重高达63.69%。

　　截至三季度末，金科股份扣除合同负债后资产负债率为43.5%，同比降低4.62个百分点，货币资金余额约323亿元，但其净负债率达到112.3%，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。根据监管部门划出的“三道红线”来看，金科股份已踩线两条，即净负债率超过100%以及资产负债率超过70%。

　　然而在负债与存货双双高企之下，金科股份仍没有放缓对外担保的脚步。

　　在最近一份金科股份披露的对外担保情况显示，截至10月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为147.08亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为764.53亿元，合计担保余额为911.62亿元，占金科股份最近一期经审计净资产的333.11%，占总资产的28.35%。

　　有分析人士指出，上市公司对外担保总额占其净资产的比例若超过50%，不仅增加上市公司的财务风险，还会降低其融资能力。

 

　　截至今日收盘，金科股份报7.43元/股，跌幅2.49%。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月10日

　　原标题：居民养老保险参保人 基础养老金标准上调

　　来源：深圳特区报

　　深圳特区报讯(记者 庄瑞玉)我市将提高居民基本养老保险基础养老金标准，自2020年1月1日算起，差额部分也将补发到位。这是记者9日从深圳市人力资源和社会保障局获悉的。

　　近日，经市政府同意，深圳市人力资源和社会保障局、深圳市财政局决定提高我市居民基本养老保险基础养老金标准。对于在我市按月领取居民基本养老保险待遇的参保人，自2020年1月1日起，提高居民基本养老保险基础养老金标准，即从2020年1月1日起，领取养老金的参保人具有本市户籍不满8周年的，基础养老金由原来的每月302元提高至322元;自其具有本市户籍满8周年的次月起，基础养老金由原来的每月453元提高至483元。

　　对于2019年12月31日前(含本日)在本市已按月领取居民基本养老金的退休人员，从2020年1月起就可以享受新待遇标准。2020年1月1日后首次在本市按月领取居民基本养老金的退休人员，自首次领取的当月即可享受新待遇标准。这些待遇调整的差额部分都将于2020年12月一次性补发到位。

 

　　市人社局提醒，居民基本养老保险制度与基本养老保险制度体系外一些涉及养老的制度和政策(如居民低保、社会优抚等)并行，各项制度待遇只叠加、不扣减、不冲销。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月02日

　　(原标题：近五年房价涨幅第一，这座省会城市凌晨使出“杀手锏”!)

　　半夜发文，必有大事。

　　12月1日凌晨两点左右，西安市住建局官网挂出新的商品房调控文件，西安也因此成为今年12月份全国最早出台商品房限购政策的省会城市。

　　与此前调控不同，房管部门此次凌晨发布的调控政策，的确有几个重点值得关注。

　　先来看预售管理。全市范围内所有的商品房开发项目，开发商申请商品房预售许可，更趋严格。

　　相应的新规是，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶。7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

　　也就是说，对于开发商来说，回款周期更长，资金压力将更大。如果是大开发商，资金实力雄厚，倒也好说，但对于小开发商，怕是会受到“强烈”冲击。

　　当然，不论房企大小，融资手段变窄和融资成本变高是共同面临的难题，政策收紧，都不好过。

　　而就购房者来说，首付比例更需上心，此次调控对二套房采取了差别化信贷措施。

　　概括一下：

　　小户型购房者要改善，二套首付比例分别为40%和50%;

　　中户型要改善，首付比例分别为50%和60%;

　　大户型要改善，首付比例分别为60%和70%。

　　直观起见，我们制作了下图：

　　可以看出，相较以前的楼市调控，西安此次推出的政策在信贷方面有诸多细化。尤其是对已经拥有大户型依然新购大户型者，二套首付比例增至70%，幅度不小。

　　也就是说，二套想一步到位换成144平米以上的，付出成本将更高。

　　房地产研究机构自然也注意到了西安本次楼市调控，例如易居研究院智库中心的研究总监严跃进。

　　在他看来，西安此次信贷政策，有三个特点。

　　其一，政策具有细化和分类调控的因素，呈现了“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向;

　　其二，强调了信贷收紧的导向，尤其是部分购房者可能后续会面临70%的首付比例，将从信贷的角度约束相关购房行为;

　　其三，若是贷款没有偿付完成，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向。

　　除此之外，预售资金监管再次被“点名”。

　　具体来看，此次新规要求加快“互联网++监管”建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式，获取经开发商确认的购房款交存信息。并且可以自行选择监管银行的营业网点，交存购房款至监管账户。

　　相比上一次对预售资金的监管方向，明显趋严。

　　不过，新规也留有高陵、鄠邑以及西咸新区等区域，暂时仍未纳入调控范围。

　　通常情况是，半夜发文要么情况紧急，要么事态重大，也可能两者兼有。

　　其实以当前的视角，此次调控可谓及时。

　　身处这座城市，西安房价的每一次变动，都备受市民牵挂。尤其近几年来，涨幅一度居于国内城市前茅。

　　从国家统计局今年10月份70城商品房价格指数来看，近五年来，西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%，位居70个城市第一位。

　　其中，90㎡以下，90-144㎡，以及144㎡以上产品类型价格指数，近五年涨幅均位居70城第一，分别为90.8%，78.4%和72.6%。

　　2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况(图片来源：国家统计局)

　　房价上涨带来的压力，对居民、对人才、对企业乃至对产业而言，都不容忽视，这已在其它城市有了前车之鉴。

　　此外，今年11月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。在房地产市场调控方面，继续强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　实际上，面对西安楼市出现的局面，近年来相应的调控政策也陆续跟进着。

　　如果稍加盘点一下，纵观多次调控历程不难发现，西安房地产市场的举措，已堪称多管齐下。

　　调控的切入点也多种多样，包括限价、限购、限售、限贷、限购区域、户籍政策、以及预售许可、预售资金监管等。

　　监管部门的举措，自然是希望能够稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。

　　就市民而言，也期待西安的房地产市场能够平稳健康发展，回归房地产的本来定位。

　　当然，楼市调控依然需要探索，力度仍要加码。例如，怎样约束二套房购买者中的“全款型选手”?

 

　　诸如此类，也留给大家更多思考……