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分类：商业地产

发布于 2020年12月23日

　　(原标题：房价释放下跌信号?2021年涨幅收紧，房价分化或将扩大)

　　本报记者李未来 实习记者 苗诗雨 上海报道

　　回顾2020年楼市情况，“涨”声一片的同时部分城市房价均价出现回调态势。易居企业集团CEO丁祖昱此前表示，在所有重点关注的城市中，已有17个城市11月均价低于2018年全年均价，部分城市房价甚至已回到2016年前后水平，但基本以三四线城市为主。

　　12月21日，社科院财经战略研究院在发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》中指出，从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。

　　“只涨不跌”成过去式

　　2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》(以下简称“报告”)。报告表明，房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。

　　通过国家统计局公布的11月70个大中城市新建、二手商品住宅价格情况显示，市场分化的状况得以验证。70个大中城市新建商品住宅中，42个城市房价上涨，28个城市房价下跌;二手房方面，47个城市房价上涨，23个城市房价下跌。

　　“在疫情的影响下，全国经济发展受到冲击，失业率上升，居民收入受到影响，导致购买力下降，同时，房地产市场整体受创，购房者信心下滑。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示，另外，从房企端来看，房企为了加速回笼资金，加大优惠促销力度，降价出售行为增加，导致房价有一定下滑。

　　据纬房指数监测，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，较2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌均超过20%。

　　尽管年内一线城市房价呈现连续增长的态势，但根据CRIC数据显示，从均价层面分析，2020年11月一线城市中，北京、上海、深圳的成交均价都呈现不同程度下滑，唯有广州11月均价较2019年均价出现上涨，涨幅约7.6%。

　　其中，北京11月成交均价45174元/平方米，跌破2017年全年均价45250元/平方米;深圳11月成交均价55707元/平方米，与2018年时均价相对持平，与2017年比下跌2.87%;上海11月成交均价53259元/平方米，较2019年下降2.44%，同时较2018年全年商品住宅成交均价53408元/平方米的价格跌出149元/平方米。

　　此外，在CRIC数据重点关注的163个城市中，除去一线城市外，另有14个城市11月均价已低于2018年全年均价。当中九江、肇庆、义乌三城房价已低于2017年均价，肇庆最新房价甚至已经跌破2015年时的7810元/平方米，为7007元/平方米，该价格也已接近2014年水平。

　　涨幅收窄，分化或将扩大

　　既然2020年楼市已告别“只涨不跌”的时代，2021年房价是否会转入下行通道呢?近日，多部门相继出台报告对2021年楼市情况进行预判。

　　报告指出，在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。

　　与此同时，12月21日社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》中也表明，过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。但从空间上看，2021年中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。

　　“各地的经济发展水平，尤其是GDP水平是影响房地产发展的重要因素。”陈霄在接受《华夏时报》记者采访时指出，除了GDP以外，人口，产业，供需关系等其他因素共同影响房地产市场。

　　除此之外，针对2021年房价的走势，《中国住房发展报告(2020-2021)》预测2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。

　　陈霄向《华夏时报》记者分析到，中央各工作会议中多次提及房住不炒，加上今年下半年以来多地相继出台收紧调控政策，政策环境趋严，明年房价涨幅或将面临收紧。

 

　　综上预判也印证12月10日交通银行金融研究中心在《2021年宏观经济及市场展望报告》中的说法。房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平，预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月14日

11月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落

——国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2020年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

2020年11月份，各地认真贯彻落实党中央、国务院部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。

　　一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落

初步测算，11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　　二、各线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅比上月回落，二手住宅涨幅总体稳定

初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅与上月相同。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月17日

　　原标题：每周报告丨高端养老矛盾“旋涡”待解：引入海外模式水土不服 售房圈地短期逐利却一床难求

　　一位私人银行业务主管近日遇到一件烦心事，多位高净值客户希望他能尽早安排高端养老社区房间床位，让他们父母安度晚年。但他询问多家高端养老社区，均被告知房间床位已满，甚至有社区直言入住可能需等上几年。

　　尽管保险机构、房地产机构、专业投资机构纷纷涉足高端养老社区投资建设，一床难求的状况却依然难解。

　　在他看来，这背后，一方面是当前高端养老社区的建设供应速度的确落后于市场需求。即时下资本热捧这个领域，毕竟，要建设一个高端养老社区，仅拿地、规划、建设、验收就需要至少4-5年时间，若要引入专业的康复医疗护理等服务，耗时可能更长。

　　但近年渴望入住养老社区安度晚年的高净值人群父母增速极快，导致供需紧张关系与日俱增;另外也与高端养老社区的软件服务能力薄弱存在着密切关系。

　　一位保险机构旗下高端养老社区负责人介绍，目前处于运营阶段的京沪周边高端养老社区均处于满员状况，尽管有高净值客户一口气买了数百万保险以达到入住门槛，但实际入住可能得等待1年左右时间。

　　一个服务周到全面的高端养老社区，不仅需提供专业完善的医疗、护理、康复等服务，还得提供丰富多彩的老年活动服务，缓解老人的孤独感，尤其是针对老年痴呆等需要护理康复的老人要给予持续真诚的尊重关爱。但这都需高端养老社区花费大量时间培养专业人员，以及提升护理康复方面的服务品质。

　　上述私人银行业务主管发现，为了尽早获得高端养老社区床位，不少高净值客户开始四处寻找捷径，比如斥资数百万直接购买高端养老社区房间，或预缴一笔巨款作为床位预订费用。

　　他担心，若高端养老社区借鉴房地产开发销售模式，即通过主打医养结合概念，将养老社区房间销售获利，可能导致很多医养服务品质不足，不但让很多高净值客户花了冤枉钱，也难以让他们父母感到安居晚年的快乐。

　　“现在找一家高端养老社区房间床位，实在太难了。”这位私人银行业务主管感慨说。这背后，一是疫情冲击导致一些原先打算出国安度晚年的高净值人群父母纷纷将目光瞄向国内高端养老社区，二是疫情导致不少曾在海外安度晚年的高净值人群父母也回到国内“养老避险”。

　　多位高净值客户向记者反馈，他们父母未必习惯海外养老社区生活，尽管海外高端养老社区针对老年人疾病的医疗护理设施相当齐全，但整个社区整日几乎看不到人，令父母倍添不少孤独感。为了父母老有所乐，他们其实“不差钱”。

　　比如有保险公司需客户认购200万保费保险产品+100万元入住押金，才能享有高端养老社区入住资格，高净值客户愿意一口气购买数百万保险并缴纳足额押金。

　　“不过，由于不少保险公司旗下高端养老社区入住申请者众多，即使他们一次性斥资数百万，也必须排队约1年时间才能办理入住。”一家第三方理财机构综合金融服务部门负责人介绍。因此，不少高净值客户改走其他捷径，比如有些高端养老社区采取房间床位销售模式，他们正考虑买入以确保父母尽早入住，或有高端养老社区需预缴数百万费用，他们对此也毫不吝啬。

　　“不过，真到了投资阶段，这些高净值客户还是比较谨慎的。”他透露，比如他们会多次实地考察高端养老社区，考察后者的医养服务品质能否解决老年人四大顾虑：一怕生病，二怕老年痴呆、三怕拖累子女，四怕寂寞孤独。

　　在这位第三方理财机构综合金融服务部门负责人看来，高净值客户的谨慎，源自其中不少人此前吃过暗亏。比如有些高净值客户曾购买高端养老社区房间，后者尽管打着医养结合的金字招牌，但缺乏对老年痴呆症等特定疾病的专业看护康复服务，无法满足他们对父母安度晚年的期望值。此外，他们发现个别养老社区标榜引入海外先进医疗管理模式，能对老年痴呆症等人群提供专业看护，但与此同时，这些社区却忽视老年人的生活服务，无法缓解父母的孤独感。

　　这意味着相关机构在加快高端养老社区建设步伐解决“一床难求”困局同时，更需确实提升老年人医养生活服务品质。尤其是提供丰富多彩的老年活动服务以缓解老人的孤独感，针对老年痴呆等需要护理康复的老人给予持续真诚的尊重关爱等。

　　“目前不少高净值客户对高端养老社区服务投诉最多的，主要集中在所谓的管家式服务形同虚设，包括父母突然患病时无法及时赶来诊疗，以及看护护理服务品质达不到父母要求等。”前述私人银行业务主管指出。近期，他接到的最多投诉，是不少高净值客户直言一家养老院尽管被高端养老社区收购兼并，但前者的医养服务品质与后者落差极大，导致他们父母入住后抱怨不断。

　　记者多方了解到，尽管不少高端养老社区也意识到提升医养服务品质的重要性，但突如其来的疫情却给他们完善医养服务体系带来新的挑战。

　　具体而言，不少国内高端养老社区围绕老年痴呆症等老年病治疗康复，纷纷尝试引入国际先进的治疗康复方案。包括构建三重服务体系，一是急救保障，即各个社区医院具备专业急诊急救团队，时时对接大型综合医院进行快速综合治疗。二是老年慢病管理，通过对老年人生活方式、饮食及医疗保健习惯进行全面全程干预，逐步缓解病症;三是老年康复，通过专业康复手段，尽可能延缓人体功能衰退，提升他们生活质量。

　　“如今，疫情使海外专业医疗团队无法入境提供医疗服务，导致我们围绕老年痴呆症患者的专业看护护理体系打造一度停滞。”一家国内连锁高端养老社区运营总监表示。尽管下半年他们引入视频技术让海外专业医疗团队“远程”教导他们构建三重服务体系，但相关进展较原先预期慢了不少，导致不少入住老人相当不满，甚至触发高净值客户投诉不断。

　　令他更担心的是，随着疫情冲击导致投资方资金链吃紧，整个高端养老社区投资方正考虑削减医养服务体系打造等软件方面的投入。毕竟，高端养老社区看似高端，但整个项目运营成本同样不低，导致项目年化投资回报率普遍不高(约在5%-6%)，若要持续加大投入做到无微不至般服务品质，其实际投资回报率可能会更低。其结果是投资方可能会嫌投资周期长且回报率走低，提前压缩开支。

　　这背后，是投资方是否愿意将高端养老社区视为一项长期经营策略。目前不少投资方为了追逐短期回报，一面引入国际医养管理模式打造高端养老社区概念，一面迅速拿地投资建设养老社区，按房地产销售模式将床位出售获利。但这引发两大服务隐患，一是所谓的国际医养管理模式可能水土不服，导致高净值人群父母无法排解上述四大顾虑;二是房产销售模式侧重短期获利，容易忽视对老年人居家生活的关爱，导致生活纠纷不断。

 

　　上述国内连锁高端养老社区运营总监建议，高净值客户在为父母选择高端养老社区时，不能因一床难求而盲目“投资”，而是必须先实地考察社区各项生活服务与医养服务品质，最好与入住老人进行深入沟通，了解高端养老社区是否真正做到“无微不至”，真正解决父母晚年生活的诸多痛点，再做出最后的决定。

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分类：商业地产

发布于 2020年12月14日

　　原标题：天津楼市现状：销售蹲守截客、新房折上再折、二手房库存压顶

　　每经记者 王佳飞 每经编辑 甄素静

　　“现在我身上还有几百万任务没有完成，靠蹲守还多少有点用。”当记者踏出和平翰林公馆的售楼处时，一名略有些腼腆的小伙子叫住了记者说：“来我们这里看看吧，我们楼盘各方面质量也很好。”

　　据该小伙子介绍，其是在售楼处外截访竞品客源的，每天在别家售楼处外等待，希望能揽来几单生意。

　　毋庸讳言，一段时间以来，天津楼市呈现出了低迷的状态。几日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，截至今年10月，天津相较2017年3月最高房价时点，跌幅已高达21.8%。

　　1~10月，天津成交价同比连续10月下降。图为天津一处正在建设中的新房 数据来源：贝壳 每经记者王佳飞摄 杨靖制图

　　据国家统计局数据，2020年1~10月，天津新建商品住宅数据稍好，有4个月环比价格下降，6个月维持了涨幅均不超过1%的微涨。

　　二手房的情况也并不乐观。国家统计局数据显示，1~10月期间，天津成交价同比连续10月下降，环比也仅有1个月的时间维持了原价，其余都在下降。

　　那么，近来天津楼市运行究竟如何?近日，《每日经济新闻》记者连续走访了天津市多个区，从多个维度呈现其现阶段真实现状。

　　销售蹲守售楼处截客

　　售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……似乎已是现阶段天津新房市场一个真实写照。这种冷寂在新房价格也已有反映。国家统计局数据显示，2020年1~10月，天津新房价格同比几乎没有变动，上涨幅度最高为6月的0.6%，下跌最高则为2月和10月的-0.4%。

　　记者几日前实地走访了天津市几个区。在天津市内的和平区和平翰林公馆外，发生了文章开头的那一幕。而截客在行业内算得上是大忌，销售人员因为截客大打出手的案例并不鲜见。

　　然而为了完成背负的几百万业绩，销售人员不惜冒着风险，蹲守在竞品售楼处外，希望能揽来几单生意。

　　在离天津核心区稍远位置的北辰区，记者来到了该区的新城悦风华售楼处，这里并不热闹，简单登记后等了一会才有销售人员到来。销售人员介绍，这里优惠过后的销售均价大约在15000元/平方米。“这套106平方米的户型总价是184万元，现在有9折叠加2%的限时优惠，优惠过后总价是162万元。”

　　该项目是此处的一个大盘，前期已有开发完的社区，当记者询问先期开发项目的价格时，销售人员大方地表示：“现在的房价确实没有2017年高了，直接一点说，如果今天这里坐满了人，我们是不会给您优惠的。”

　　河东区情况也是类似。记者来到了该区的路劲太阳城，其销售人员表示，98平方米的户型总价在265万~275万元，单价约27000元/平方米。

　　相较同社区之前已开发完成的房源，路劲太阳城当前的售价和2017年比也是微降的。

　　“现在肯定不能和当年高点的时候比，不过您能看出来天津的房价现在已经到了稳定的时候了，甚至可以说马上触底了，所以您现在买还是很合适的，并且我们这里离天津站特别近，很多外地落户的人员在北京上班都会选择我们这里。”该销售人员表示。

　　销售人员们口中的高点便是2017年天津楼市火热期，彼时的一房难求与现在的冷寂形成了鲜明对比。

　　据《每日经济新闻》此前报道，2017年天津市武清区某项目开盘现场，售楼大厅内人头攒动，气氛火热，项目沙盘周边围满了人。一名购房者因为没有选到心仪房屋而埋怨道：“咱们这不就是过来抢剩饭的吗”，另一位与他同行的购房者自我安慰地说：“能抢到剩饭就不错了。”

　　打折仍拼不上销冠的楼盘

　　在新房市场相对冷寂大环境下，即便有核心地段、优势学区加持，仍拼不上销冠。

　　在海河沿岸的河东区，刚开盘不久的中海城市广场夸耀着自己尽揽海河的地理位置，不过这里的销售人员习惯于一口价的报价方式，108平方米的户型直接报价455万，不像别处一样会为购房人细致地计算出首付、贷款和月供。

　　售楼处外，该项目自豪地张贴着自己在1~9月中成为销冠的广告。

　　位于销售榜第二位的则是和平翰林公馆，该项目特意在名称前加上了“和平”二字，足见所在区域对该项目的重要程度。

　　天津优质的教育资源很多都集中在和平区，天津实验小学、和平区中心小学、昆鹏小学、逸阳小学等都在和平区。

　　“我们这里最大的优势就是有学区。”和平翰林公馆的销售人员告诉记者。

　　今年7月15日，和平翰林公馆官方微信宣布该项目属实验小学学区：“项目正式划入天津市实验小学学区，产品教育价值再度提升。”

　　和平翰林公馆作为50年产权的商业类项目，其销售人员表示可以“正常落户和带学区”，100平方米左右的户型总价在580万元以上，同样，也是一口价的报价方式。不过销售人员表示能够给一定的折扣：“折扣幅度还要向老板申请。”

　　而不远处的和平印项目，同样也是商业类新盘，卖点则是对应的和平中心小学，均价为53000元/平方米左右。“我们这里周围的学区房甚至比我们的价格还要高，您花那么多钱买个老破小，还不如在我们这里买个精装修的新房。”其销售人员说，“这是我们公司收购别家的项目打造的楼盘，收购之初谈的条件就是对应学区。”

　　而同样是在和平区，同样是商业类项目，如果不能落户也无学区优势，价格便会大打折扣。贝壳找房的数据显示，距离不远处的天津中心二手房均价仅有16000/平方米。

　　“二手房天量库存压顶”

　　国家统计局数据显示，天津二手房价格2020年以来已经连续10个月同比下降，自5月以来每月同比降幅都在4%以上。

　　陈曜2018年时在南开区购买了一套100多平方米的住宅，他告诉记者：“当时的价格是每平方米4.88万元，现在按照市场价，房子差不多降了100万元了。”

　　不过他把房子贬值的原因归咎于开发商，“我们的开发商是天津本地的，最近应该是整体资金状况出了问题，我们小区不仅延期交付，承诺的门禁系统也没有，排水设施也没有修好，小区旁边还留着一个大坑。”

　　据陈曜介绍，其在红桥区还有一套房子，是2014年买的，到今天价格几乎没有变动。

　　一位长期关注天津楼市的人士在其社交平台上劝诫刚需购房者时称，天津二手房，仅贝壳展示的已超10万套，日成交量仅百套左右，天量库存压顶，还要受到新房降价打压，要消化到猴年马月?

　　其还表示，在这样的情况下：“房主兴趣普遍不高，刚需该看还得抓紧看，现在买好过明年开春买。”

　　对于未来楼市走向，他同记者在采访时遇到的销售人员一样，均对新政策抱有很高的预期。“目前市场预期将有新政策要出台托底，就看年底还是明年初了。”

　　冷清波及土地市场市场的冷清也传至土地市场。据克而瑞的数据，天津上半年成交的纯住宅&商住用地是48宗，总成交面积近305万平方米，土地成交总金额约426亿元，三者同比降幅分别达到了52%、56%、43%，且超七成底价成交。上半年仅一宗武清区域地块溢价率达到40%。

　　11月，由于武清区域地块的临时延期，天津土拍市场出现罕见的0成交。而乐居的统计显示，2020年前11月，天津累计出让面积约614万平方米，累计成交金额735亿元。

　　而今年天津的出让收入目标是1783亿元，也是历年土地收入预算之最。据《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示，2020年天津土地出让预算收入1783亿元，同比增长31%。

　　可供比对的是，2019年天津土地出让收入目标是1387亿元，实际完成1361亿元，已经刷新历史纪录;2018年是1065亿元，2017年是736亿元。

　　不过，12月天津土地市场将迎来大规模出让。从天津市此前公布的土地出让计划表看，待出让住宅、商业及教育用地28宗，土地总面积近169万平方米，建筑体量超287万平方米，起始总价超177亿元。但即使所有挂牌地块均顺利成交，天津的年度土地出让金也只有冲击千亿大关的可能，距离预期仍有十分大的差距。

　　与此同时，今年天津房地产投资略有下降。天津统计局数据显示，1~10月，天津全市房地产开发投资下降5.0%。

　　《每日经济新闻》记者在采访中了解到，销售人员和市场人士似乎均在期待限购放松政策的到来。

　　2020年11月，有小道消息称天津即将放松限购，外省人即将可以通过“重点支持人员”的方式直接购房。消息一出市场即暗潮涌动。

　　虽然该消息立即遭到了天津官方的否认，但是仍旧无法杜绝市场对其的期待。就在《每日经济新闻》记者上一次走访天津的时候，仍有销售人员说：“如果没有办理天津户口就不用办啦，天津马上就要放松限购了。”

　　事实上天津作为直辖市，落户门槛已经相对较低。早在2018年，天津就正式推出“海河英才”行动计划，意在“天下才天津用”，实现“聚天下英才而用之”。

　　根据相关媒体统计数据，“海河英才”行动计划实施以来，截至2020年10月底累计引进32.8万人，平均年龄32岁，其中战略性新兴产业从业人员8.2万人。

　　如今在天津，仍旧有很多机构以“代办天津户口”为业。在天津一处地产中介门店，其经纪人员热情地向记者介绍代办的好处：“我们帮您办能够保证一次通过，您自己申请还可能通不过，影响您后续继续办理。”

 

　　不过，即便是在这种相对宽松的落户政策刺激下，天津今年楼市依旧低迷。