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分类：商业地产

发布于 2021年1月27日

根据美国政策研究所（Institute for Policy Studies）和美国税收公平协会（Americans for Tax Fairness）的一份最新报告，美国亿万富翁们的总财富在过去10个月里增加了1.1万亿美元，尽管全球新冠大流行对经济造成严重损害，使美国贫困率出现50多年来最大幅度上升。

　　根据该报告，截至1月18日，美国660位亿万富豪的总财富达到4.1万亿美元，较去年3月中旬美股暴跌时的低点增长了38.6%。

　　前15大富豪的财富平均增长了58.7%，特斯拉(883.09, 2.29,0.26%)CEO埃隆-马斯克增长最快，增幅超过500%。

　　在疫情开始时，美国净资产10亿美元以上的富豪数量为614人，过去10个月里净新增了46位。

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分类：商业地产

发布于 2021年1月26日

“家底”超十万亿 中国的养老金还有多大缺口

　　作者： 郭晋晖

　　[ 一个不容乐观的事实是，人口老龄化程度的加剧将直接导致基本养老保险基金结余总量增收下降。21世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期，中国的人口老龄化呈现出速度快、规模大、未富先老等特点。 ]

　　[ 中国GDP总量世界第二，占全球GDP的16.3%，但中国各类养老金占全球养老金比重仅为2.8%，与中国经济总量排名第二的地位很不匹配。 ]

　　即使在2020年的疫情冲击之下，中国GDP仍逆势增长，总量首次突破百万亿元大关。然而， “三支柱”养老金储备的资金量却与这GDP的“段位”并不相称，“未富先老”正在倒逼养老财富储备提速。

　　国家层面已经行动起来。截至2020年末，符合条件的央企和中央金融机构划转工作全面完成，共划转93家央企和中央金融机构国有资本总额1.68万亿元，养老金的“家底”日渐丰厚。

　　2019年，包括基本养老保险收支结余、全国社保储备基金以及划转国资在内的第一支柱养老保险基金及储备的总规模约有10万亿元。虽然受到社保费减收的影响，去年累计结余会有一定的下降，但在划转国资以及财政补助之下，第一支柱的规模仍有望保持在10万亿元的量级。此外，再加上我国已经实账积累的3万亿元的企业年金和职业年金，我国三支柱的养老金“家底”约有13万亿元。

　　上海财经大学公共经济与管理学院研究员张熠对第一财经记者表示，从绝对规模来看，我国是养老储备最大的国家之一。如果换算成国民人均，这样的规模还是远远不够的。无论是国家、企业和个人，都需要对未来老龄化所带来的养老收支压力进行更多的储备。

　　养老金“家底”大盘点

　　中国在上世纪90年代建立了三支柱的养老金体系。第一支柱是国家举办的强制性基本养老制度，第二支柱为补充性养老保险，后来发展为企业自愿举办的企业年金和机关事业单位强制加入的职业年金，第三支柱是个人和家庭为单位自愿建立的账户制养老金制度。

　　中国现在三支柱养老金的家底有多少？不同机构的口径有所不同，有的将国有股划转的部分算入，有的则不算，只计算基本养老金结余、全国社保基金、第二支柱年金的总额。

　　中国社科院世界社保研究中心近日发布的《中国养老金发展报告2020》（下称“报告”）称，2019年底，全国社保基金2.1万亿元（去重后）；第一支柱城镇职工和城乡基本养老保险基金为6.3万亿元；第二支柱企业年金为2.5万亿元，职业年金为0.7万亿元。由于第三支柱税延型养老保险只有几亿元的保费收入，因而忽略不计。

　　按照可比口径，2019年各类养老金总计大约11.6万亿元，在99.1万亿元的GDP总量中，仅占11.7%。这个比重远低于OECD（经合组织）国家的平均值。2019年OECD的36个成员国中，养老基金占GDP比重平均为49.7%，有8个国家超过100%。其中丹麦为198.6%、荷兰173.3%、加拿大155.2%、美国134.4%。

　　中国养老保险三支柱体系的储备不仅存在总量问题，还存在结构问题。中国养老金总量构成中大约3/4来自战略储备基金和第一支柱养老金，第二、第三占比很少，而发达国家正好相反。

　　张熠表示，一些发达国家第二、三支柱积累的养老基金规模非常惊人，庞大的养老基金为资本市场的发展提供了丰富的资源，成为最重要的机构投资者，第三支柱个人养老金储蓄也极大地促进了理财业的繁荣。

　　从全国社保基金的口径来看，国有资本划转社保基金的股份是基本养老保险基金储备的一部分。截至2020年末，共划转93家央企和中央金融机构国有资本总额1.68万亿元，中央层面划转工作全面完成。按照财政部等部门2019年提出的要求，地方层面也应于2020年完成划转工作。受到疫情等影响，目前地方层面的划转尚未完成，但也在紧锣密鼓地进行之中。

　　全国社保基金理事会养老金部主任陈向京等撰文指出，划转国有资本为社保基金多渠道筹集资金提供了重要途径。截至2019年底，中国第一支柱基本养老基金及储备的总体规模为10万亿元，未来随着参保人群继续扩大以及国有资本划转社保基金力度进一步加大，这一规模有望持续扩张。

　　按照这个宽口径，2019年中国养老金“家底”可以分为四部分，一是基本养老保险基金的结余；二是全国社保基金；三是国有资本划转的股份；四是企业年金和职业年金，四项总计约为13万亿元。

　　受到疫情的影响，与2019年相比，我国养老储备在结构上发生了一些变化。为了保市场主体和保就业，中央在疫情期间实施“减免缓”养老保险缴费政策，企业养老金基金缴费全年减收将超过1.5万亿元。人社部的数据曾预计，企业养老保险基金到2020年底还能保持3.8万亿元以上的结余。在养老保险基金结余减少的同时，国家加大了国资划拨的力度，能在一定程度上弥补结余减少对养老储备的不利影响。因此可以预估，2020年我国养老金储备不会出现大规模的缩小，仍能与2019年基本持平。

　　此外，第一财经采访的业内人士称，社保减收确实会影响到基本养老保险基金的结余，但减少的情况还要看中央财政的补助情况，如果中央财政加大对于养老保险基金的补助，那么养老保险基金的累计结余会高于政府部门的预期。

　　从GDP大国走向养老金大国

　　中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文表示，中国是一个GDP大国，却不是一个养老金大国。从中国GDP和养老金分别占全球GDP和全球养老金的比重来看，相差悬殊。中国GDP总量世界第二，占全球GDP的16.3%，但中国各类养老金占全球养老金比重仅为2.8%，与中国经济总量排名第二的地位很不匹配。

　　从人口结构的变化来看，中国有限的养老金储备显然难以应对不久之后的老龄化高峰。上述报告称，未来10年，我国领取养老金的人口将大幅增加，2019年为1.02亿人，2025年、2035年将分别上升到1.37亿、1.90亿人。相比之下，我国养老保险基金储备却很不成比例。

　　一个不容乐观的事实是，人口老龄化程度的加剧将直接导致基本养老保险基金结余总量增收下降。从2020年开始，1960年出生的人陆续退休，并将在未来10年内全部退休。21世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期，中国的人口老龄化呈现出速度快、规模大、未富先老等特点，受此影响，基本养老保险制度抚养比持续走低。2019年中国企业职工的抚养比只有2.6：1，辽宁1.5：1、黑龙江1.3：1。

　　未来若仅靠基本养老保险基金来应对严峻的人口老龄化，结果只能是“独木难支”。面对这样的形势，《国家积极应对人口老龄化中长期规划》已将加强养老财富储备、应对人口老龄化上升为国家战略。

　　张熠认为，中国本身是一个储蓄率极高的国家，国民储蓄率约为20%，而政府和企业储蓄率还有20%多，合计超过40%。在应对人口老龄化方面，从总量上来说并不缺乏资金，根本问题在于结构，增加养老储备并不是说要改变现收现付制，而是要将社会财富用于应对老龄化。

　　中国银保监会的数据显示，目前储蓄存款、理财、保险资金三项加起来规模合计已经超过150万亿元，可以转化为长期养老资金的金融资产非常可观。当前需要通过有效的引导和改革，将个人储蓄和个人投资的一部分资金转化为商业养老资金。张熠称，可以通过发展税优型第二、三支柱，引导企业和个人将一般储蓄转化为养老储蓄。

　　大力发展第三支柱的私人养老金是增加养老财富储备的一条必由之路。国际经验表明，当一个国家的私人养老金越充分，这个国家的养老金制度的整体可持续性就越强，目前，我国第三支柱的顶层设计还未出台，税优试点仅限于商业养老保险，试点已经延期，扩围方案还未出台。报告建议，尽快推出一个完整的、容纳所有金融产品的账户制第三支柱设计方案，让第三支柱成为真正的账户制养老，成为第二支柱的“蓄水港湾”。

　　张熠认为，将社会财富用于应对老龄化除了引导储蓄向养老转化之外，还可以通过国资划转社保来充实社会基金，以战略储备的眼光考虑国有资产管理；还可以将外汇储备进行一定改造，加入应对人口老龄化的需求，使其具有主权养老基金功能。

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发布于 2021年1月27日

　　原标题：关于进一步加强房地产市场调控的通知

　　来源：杭州市住房保障和房产管理局

　　各有关单位：

　　为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，保持我市房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强房地产市场调控有关事项通知如下：

　　一、进一步加强住房限购

　　落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。

　　将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

　　二、进一步加强住房限售

　　本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

　　以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

　　三、进一步加强税收调节

　　本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

　　四、完善无房家庭认定标准

　　2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

　　五、完善高层次人才优先购房政策

　　本通知发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

　　本通知自发布之日起施行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

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发布于 2021年1月22日

　　原标题：实探北上广深楼市：一线城市房价再度领涨 调控悄然来临

　　证券时报记者 吴家明 曹晨 段久惠

　　一线城市一向是全国楼市的风向标。国家统计局日前发布的2020年12月70个大中城市房价变动情况显示，一线城市房价出现年末“翘尾”行情。证券时报记者实地调查发现，在这波“翘尾”行情中，优质学区房成为领涨的主力。

　　一线城市房价再度领涨，楼市调控也悄然而至。上海昨日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，力促房地产市场平稳健康发展。

　　北京：“一夜暴涨40万”

　　只是个案

　　北京楼市价稳量增，被业内称之为迎来了“翘尾”行情。另一方面，近日一则北京海淀学区房“一夜暴涨40万”的消息备受各方关注。证券时报记者从多位学区房销售中介人士处获悉，岁末年初北京学区房成交量较大，此前的优质房源消化殆尽。价格方面，北京学区房的确有小幅涨价趋势，相比一年前涨幅在5%左右。“近期，由于带看量和成交量大增，导致业主议价空间较小。但‘一夜暴涨40万’的海淀区知春里房源只是个案。”中介人士说。

　　近日，证券时报记者走访了北京市西城区的多个学区房源，一位中介人士告诉记者，“金融街(6.210, -0.07, -1.11%)学区教育资源首屈一指，小户型十分抢手。”谈及房价近期是否上涨，“房价较为平稳，但近期的带看量和成交量很大，业主议价空间较小。”上述中介人士还告诉记者，虽然西城区实行多校划片政策，但整体教育资源属于一流。“近期成交量明显放大，原因与今年4月进行入学信息采集有关，许多有需求的客户选择在春节前把房屋定下来。”记者随后又来到了与该房源一街之隔的宣武门外大街，该区域属于西城区广内学区，相比金融街教育资源属于“二流”，但地区房屋均价也在每平方米11万元以上。一套总价仅为285万元的房源吸引了记者注意。不过，该房屋为平房，面积仅有16平方米，折合单价17万元以上。

　　“我就是北京海淀业主，学区房价格的确明显上涨，当然之前也跌过了，相比其他一线城市，北京也就是复苏。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。对于北京楼市目前的特征，他进一步分析称，北京楼市最近基本平稳，少数区域上涨，成交开始活跃。“北京房价上涨的原因很简单，疫情导致的资金与需求回流，特别是学区房的需求大涨，出国教育不可能了，只能选择国内。此外，北京的限竞房供应出现转变，不限价成为主流，购房者也逐渐意识到价格会有变化。另外，最大的原因是之前北京房价出现下跌，北京房子的性价比高了。”

　　景晖智库首席经济学家胡景晖对证券时报记者表示，从全国来看量价回升的区域集中在长三角以及大湾区，北方地区的楼市回暖尚不明显。不过，北京有着得天独厚的优势，各项资源丰富。而疫情之后，北京房地产市场交易量集中释放，市场改善型需求明显增加。他认为，目前北京楼市政策调控力度仅次于深圳，只要房价在相对合理区间，调控政策不会加码，但会细微调整如在限售以及购房条件上。“如果不出现像深圳楼市那样的异动，政策不会有太大变化。

　　从全国房地产调控看，调控政策越来越细化和局部化。不过，北京急需解决的是教育资源不均衡问题。”

　　上海：“暖冬”

　　燥热行情迎来调控

　　沉寂了3年的上海楼市，在2020年迎来量价稳步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热，市场升温明显。

　　“学区房行情太火了!”上海市浦东新区市民王女士向证券时报记者说，“看房的时候，房东要涨5万元，我也没犹豫，还好定了，要不距离现在不到半个月，那套房的总价又涨了40多万元。”她介绍，2020年12月底她果断出手购置了上海浦东内环一套面积33平方米的双学区旧房，成交价格约450万元，半个月过去，同小区同户型的数套房源挂牌总价已经涨到了490多万元。

　　“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创下2020年内交易新高。与此同时，尽管上海新房的供应与成交在增加，记者了解到，一些热门板块的稀缺户型、学区房源供不应求，一房难求。

　　此外，同策房产咨询统计，2020年12月上海新开楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。数月之前，上海新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，而该项目首套房参与摇号，验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。不过，卢文曦也认为，当前上海楼市是结构性不平衡，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前市场成交中，刚需、刚改是绝对主力，上海楼市是经历3年低迷后的需求释放。“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前楼市的热度。”

　　燥热的上海楼市行情也迎来了新的调控，上海昨日晚间发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，《意见》明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。调控政策的出台，有望促进房地产市场平稳健康发展。

　　广深楼市的翘尾行情

　　深圳楼市刚刚走过“魔幻”的2020年。进入2021年，深圳新房市场再次被前海的“网红新盘”搅动。不过，记者发现此次龙光前海天境和天健悦桂府的打新规则发生了一些变化，都要先在i深圳APP上进行购房意向登记，才能在相应公众号线上提交资料。前海这两个“网红新盘”是今年首批采用全市统一购房登记系统的豪宅新盘，该系统大概率将在今年全面铺开，购房者的资格审查将更为严格。

　　一二手房的价格差导致打新热的出现。另外一边，深圳二手房价格依旧坚挺，去年12月最后一周深圳二手房网签量更达到4866套，环比上涨104.8%。虽然近两周的网签量已经回落至2000套以下，但“翘尾”行情显示出了购房者和业主的心态。

　　“我和中介跟业主谈了3天，业主一分钱也不愿意降。”叶小姐是一位刚需置业者，她在南山南油片区看了好几个楼盘，看中这个片区房源所带的学位，“现在带一个稍微过得去的学位的二手房，价格都非常坚挺，挂牌价高得离谱，诚心卖的房源也少。”

　　不仅是深圳，粤港澳大湾区的龙头城市广州，楼市也走出了“翘尾”行情。据上海易居研究院的统计，去年四季度一线城市的房价重新领涨，广州成为去年四季度表现最为活跃的一线城市。去年12月，广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。

　　深圳和广州所处的环境不尽相同，记者采访多位广州、深圳的市场观察人士、中介人士与购房者，从他们所反映的情况来看，广州楼市更多是在平稳两年多之后城市价值再被发掘，市场步入上升通道。而且，深圳和广州市场冷热不均的情况都十分明显，广州天河、黄埔和南沙区域的楼市表现更“热”。

　　“2018年我在海珠区昌岗买的二手房，现在的价格跟当时买的价格几乎没什么变化。”麦先生在广州生活多年，他对于自己当时的决定显得有些后悔，“朋友在当时选择了天河公园旁的二手房，均价已经从当时的每平方米8万元涨至现在的12万元。”

　　广州的楼市“热”也引起相关部门的注意，广州市住房与城乡建设局在本月初表示正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动。广州市天河区人民政府在19日公开了一封由天河区住房建设和园林局发布的《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》。文中指出，中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价，散布虚假房源、虚假广告、虚假销售消息的，将依法查处，追究其法律责任。

　　深圳和广州所面对的微观环境和调控压力全然不同，这也将左右两座城市后续的政策走向。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州房价的升温是人才引进政策、深莞溢出效应，以及“价格洼地”补涨等因素综合作用的结果。过去几年来三四线城市房价主要受益于棚改红利，二线城市主要受益于人才新政。但随着棚改热潮消退以及货币政策回归中性，一线城市的价值重新凸显。当然，一些东部二线城市的房价仍有多项利好支撑，但尚不及一线城市的聚集效应。

　　吴家明 曹晨 段久惠/摄 周靖宇/制图