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分类：商业地产

发布于 2021年3月24日

　　原标题：热点城市二手房调控政策加码

　　上海市日前发布“学位新政”，学区房需求变化情况引发市场关注。此后，链家等14家主要房地产经纪机构和平台企业承诺在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传;在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

　　业内人士指出，学区房是二手房市场的风向标，学区房市场一旦降温，所在片区的二手房价格也将不可避免地受到影响。

　　● 本报记者 董添

　　学区房需求或受影响

　　近日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(简称《办法》)，规定2021年起上海市属实验性示范性高中将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。同时，各区教育行政部门要结合示范性学区或集团创建、初中强校工程、新优质学校建设等工作，制定本区招生录取工作方案，科学编制本区招生计划，落实本区名额分配工作;指导区内的相关高中制定自主招生及学校综合考查方案，并做好相关方案的公示工作。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此指出，上海的“学位新政”引起社会关注。核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区(校)”为主。从2022年开始，上海名校高中50%-65%的“初升高”名额，要公平地给到各个区或学校，让远郊区乃至综合实力排名垫底的初中，都能获得固定指标，部分学生有机会进入优质高中。这样做的结果，就是对口直升的初中，直升名校高中的名额减半，中考成绩排名靠前的原来妥妥直升，现在悬了。

　　李宇嘉指出，预计上述政策一定程度上会让上海学区房降温，但改变不了学区房分配学位的作用。

　　上述政策出台后，上海市房地产经纪行业协会向房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”，倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范、“学区房”不实宣传、挂牌价格虚高等社会关注的问题。链家等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书，承诺在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传;在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

　　供给放量是关键

　　中国证券报记者了解到，学区房一直是二手房市场的风向标。一线城市的学区房价格在二手房价格整体涨幅有所收窄的情况下，走出了上涨行情。上海市相关政策或对二手房整体市场产生较大影响。

　　国家统计局数据显示，2月一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。深圳1月以来不断加码调控，市场有所降温，新房销售价格较上月回落0.2个百分点。在多地频频加码调控的政策环境下，房价涨幅呈现收窄趋势。

　　学区房未来的定位、优化改进措施将深刻影响二手房市场整体走势。李宇嘉表示，真正改变学区房作用的，就是借助新区、新城开发以及新市民力量，也就是外力和持久的政策纠偏。最近几年，包括广州、深圳在内的热点城市都开始搞教育集团化和设立分校。

　　“当下不少城区都在举全力引进人才、引进名校、跨区吸引优质生源。以广州为例，新兴区域新引进的师资力量远强于老三区，黄埔、南沙、番禺、白云等引进公办名校、优质民校，重点班办得风生水起。供给端放量，学区房热就是过去式了。”李宇嘉称。

　　调控不断加码

　　近期多个热点城市还对二手房市场加码调控，有效抑制了热点地区房价过快上涨。

　　深圳市住房和建设局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价，着力稳控住房价格。同时，要求进一步强化经营贷业务审核与管理，防范信贷资金违规流入房地产领域。此后，多个深圳地区银行分支机构明确表示，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。受此影响，深圳多个片区二手房出现业主报价下跌的现象。

 

　　北京市住建委则发文表示，今年以来，北京市新建商品住房成交活跃，针对媒体曝光、群众关注、市民热线反映的新建商品住房交易环节中的违法违规行为，结合对今年房地产市场形势的研判，北京市住建委制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，将重点查处“无证售房”“不实宣传”“合同欺诈和不平等条款”“违反预售资金监管”“捆绑销售和违规分销”“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”“违规工改住、商改住销售”“发布虚假网络房源”九个方面问题。下一步，北京市住建委将继续采取多种方式不定期开展房地产市场执法检查，确保“十四五”开局之年房地产市场平稳健康发展，助力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

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分类：商业地产

发布于 2021年3月12日

原标题：深圳二手房“指导价”新政满月：首位卖房业主称“卖便宜了”，合规报价房源陆续增加

　　每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

　　2月8日，深圳市住建局发布了建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。2月9日凌晨，各大中介机构紧急下架所有挂牌价高于指导价的房源。

　　在公布官方成交参考价的一个月里，深圳楼市发生了什么？

　　首位卖房业主：卖便宜了

　　对于这一备受争议的议价模式，有人将其从线上搬到了线下。此前，据深圳从事地产中介人士的朋友圈信息，一个位于龙岗摩尔城的一套144平方米大四房的房源，全屋精装修，全屋家私（大概价值50万元），这套房按指导价出售，也就是3.38万元/平方米，总售价486万元。即使全屋家私精装，也按指导价出售，没有额外收费。

　　该房源一经放出，吸引了多名购房者和中介前往带看。有视频内容显示，现场由于买房人太多，不同中介带来的购房者间甚至还发生了争执。视频中，多名购房者将业主团团围住，其中有多位全款买房者，最后业主决定以抽签形式出售。

　　胡先生是深圳首位按照参考价卖房的业主，其在龙岗中心城的一套房子正是上述位于龙岗摩尔城的一套144平方米大四房，在参考价满月的这一重要时间节点，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）对业主胡先生进行了采访。

　　“很多人认为，我是中介找过来的托儿，真的不是。”当记者在电话里说明采访来意后，胡先生解释道，并再三强调“不卖怕降价，心理很矛盾。”

　　NBD：您是出于什么考虑，决定完全按照成交参考价来出售该房屋的？

　　胡先生：我被这个政策吓住了，我觉得既然出了这个政策，就应该按照政策来。我现在住在宝安，龙岗那边太远了，我一共两套房子都要卖。

　　NBD：之前这个房子有购房者来看过、谈过价吗？

　　胡先生：去年有挂给中介，400多万元都卖不掉。这次挂牌之前我有了解近期成交，挂牌价530万、540万元左右，但成交没那么高。

　　NBD：在放盘给中介之前您有预想过是什么情况吗？

　　胡先生：知道按照指导价来卖的话，可能对市场有点影响。没卖之前，我估计应该也会很快卖掉，但没想到这么快。同时放给了几家大的中介，他们都带客户来看房子了。

　　NBD：当中介带来多组购房者时您怎么想的？

　　胡先生：我的宗旨是讲话要算话，不能坐地涨价。现场我也不知道多少家地产公司在拉我，反正一大堆围着我。很简单，我说那就仿照一手楼抽签了，一次性付款的参与，抽着谁就是谁的。

　　NBD：您对当天喊中介带看、当天卖掉是否满意？

　　胡先生：现在说后悔是自己打自己脸，我现在都在打肿脸充胖子。毕竟这么多人买我肯定不能当场再涨价的，我认为自己确实卖便宜了。

　　NBD：卖完房子后房款您如何规划？考虑置换吗？

　　胡先生：还没想好，只是手上有两套房子想要卖掉。

　　NBD：您说的要卖的第二套房子在哪？挂盘了吗？

　　胡先生：算了不卖了，最近太火了，别影响太厉害了全国都知道了，人出名了不好。

　　NBD：指导价颁布后的这一个月里，您对楼市的观察和作为一个业主的心理感受？

　　胡先生：不卖怕降价，卖了就买不来的矛盾心理。刚需确实可买。

　　中介议价模式是否合理？

　　新政实施一个月，业主报给中介的挂牌价还未上线，部分中介APP和网站上关于房源价格的展示或为“暂无数据”，或为新上线的参考总价。

　　不过据某自媒体博主发文称，深圳已有中介突发奇想来了“竞价买房”，政府参考价位255万元的房源，已有出价记录为420万元，几乎翻倍。

　　该自媒体博主分析称，想出这个点子的中介是吸收了法拍房的精髓，给出一个合规低价，让用户自然出价，最终用户自己的成交价高出了参考价，属自愿行为，与中介无关。

　　“这并不能规避参考价政策，因为中介不是拍卖公司，搞拍卖是有严格资质和审批要求的。”该博主认为，中介这种创新劲头虽然很好，但很可能会被定义为无拍卖资质而从事拍卖活动，最终被迫下线此功能。

　　这一博主的观点也引发了部分热议，记者通过比对多个APP发现，该界面为乐有家APP的截图，并向该公司中介人员核实了这一消息。同时记者梳理其他一线城市部分主流购房APP发现，该议价功能并非深圳首创，贝壳找房APP的北京城市列表中，已设有议价功能。

　　真实情况是否如该名博主猜测那样？

　　广东华商律师事务所律师周争锋表示，中介和出卖人间除形成居间关系外，还可以形成代理关系，中介作为出卖人的代理人，可以和无数购房者放价询价，哪个价格高就卖给谁，因此这是中介经营范围内的事，和买受人买东西货比三家，哪个低买哪个一样的道理。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，首先，这是议价，并非竞价。中介作为居间方，就是撮合买卖双方达成交易条件，顺利交易然后获取佣金。无论什么时候，有交易和价格卖得高两者，中介会选择前者。

　　陆续有指导价房源放出

　　实际上，深圳年前颁布的政策，并非全市所有住宅小区的参考指导价均打了五至七折，东部和中部大部分指导价与年前实际成交价格相差无几，或略高于实际成交价。

　　而新政实施满月，我们可以观察到，不止东部的业主按照指导价在出售房源，这种趋势也有向中西部蔓延的趋势。中西部原本挂牌价与实际成交价背离较大的区域，两价格也在逐渐拉近，业主报价心态也有所改变。

　　其中位于南山区科技园片区一套按照指导价出售的房源，被不同公司中介在朋友圈推广。与此同时，诸如“龙华一手现房出售，只需缴纳契税，面积68平方米二居室和73平方米三居室，政府指导价52200元/平方米，现仅售5万元/平方米，要求一次性付款”等合乎规范、出现业主挂牌单价或总价的房源广告也多了起来。

　　不过，这一活跃和趋同是有严苛条件的。以上述大冲片区房源为例，南山区资深中介周舟在接受记者采访时表示，业主要求比较高，一次性付款，并且要看付款快慢，要求半月最迟不超过一个月，而之前重点关注的区域有按照参考价的房源发出来后，也有好几个客户来问。

　　记者查询得知，年前同面积房源成交价已达1400万元。如果以年前价格为参考体系，同户型房源已降价超300万元。

　　“缺钱急售业主心态也没有那么坚挺了，有的业主开始主动找我们询价了。”周舟介绍称。据深圳中原研究中心统计，2月21日~2月27日，龙华、布吉、红树湾等片区业主报价下调幅度较大，接近10%，而上周布吉南龙珠、平湖、银湖、香蜜湖等业主报价下调幅度进一步加大，其中南龙珠片区报价降幅约13%。

　　一位深圳湾片区的中介则介绍称，春节上班后他还没成交，客户和业主还在观望，但他了解到有很多客户时刻准备着名额和资金，等待机会。而“时光回溯盘”、“要快”“一次性付款”则成为了近期中介朋友圈新晋段子里的高频词汇。

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分类：商业地产

发布于 2021年3月22日

　　原标题：上海学区房概念遭“狙击”!知名老破小房价骤降近三成，大量房源正在上架中……

　　5个月暴涨43%之后，上海学区房要凉了?

　　自3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)之后，网传上海知名老破小+双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

　　5个月不到，涨幅高达43%

　　多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。

　　易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这三个区域/板块的价格在2019 年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

　　而黄浦区学区房则相对保持了平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

　　最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现过跌势。

　　本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

　　在学区房疯狂涨势的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月~2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

　　一夜下降60万

　　就在所有人以为学区房的疯狂还将持续的时候，上海市教委近日出台的一则新政却给上海的学区房浇了一盆大大的凉水。

　　3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。

　　根据新政：

　　委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

　　“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中有没有亲爹(同集团高中)，而是学生人数。

　　新政出台之后不久，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓(65.850, 1.25, 1.93%)高度关注的问题。

　　链家、太平洋(3.300, 0.05, 1.54%)、中原、我爱我家(3.740, 0.04,1.08%)、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙(9.680, 0.14, 1.47%)爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。此次承诺主要包括四个方面：

　　1.在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传;在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

　　2.规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

　　3.不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

　　4.在信息发布中，不出现“热度排名”、“投资潜力”等用语;在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

　　上海市房地产经纪行业协会则表示，将进一步加强行业自律，推动市房地产经纪机构积极响应倡议，落实管理部门各项政策措施，守法经营，诚信经营，共同维护市场稳定，为上海房地产市场持续健康发展，作出应有的贡献。

　　“学区房”概念在上海遭遇了前所未有的冲击。以此前涨幅最大的梅园为例，有网友称《实施办法》出台前评估价为430万的房产，在新政出台后变成了370万，一夜下降了60万。

　　乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

　　根据上海链家的数据，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。前后对比，降幅接近30%。

　　微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进此前在接受记者采访时表示：“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”

　　来源：

　　原标题：上海学区房概念遭“狙击”!知名老破小房价骤降近三成，大量房源正在上架中……

　　5个月暴涨43%之后，上海学区房要凉了?

　　自3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)之后，网传上海知名老破小+双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

　　5个月不到，涨幅高达43%

　　多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。

　　易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这三个区域/板块的价格在2019 年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

　　而黄浦区学区房则相对保持了平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

　　最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现过跌势。

　　本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

　　在学区房疯狂涨势的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月~2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

　　一夜下降60万

　　就在所有人以为学区房的疯狂还将持续的时候，上海市教委近日出台的一则新政却给上海的学区房浇了一盆大大的凉水。

　　3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。

　　根据新政：

　　委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

　　“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中有没有亲爹(同集团高中)，而是学生人数。

　　新政出台之后不久，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓(65.850, 1.25, 1.93%)高度关注的问题。

　　链家、太平洋(3.300, 0.05, 1.54%)、中原、我爱我家(3.740, 0.04,1.08%)、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙(9.680, 0.14, 1.47%)爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。此次承诺主要包括四个方面：

　　1.在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传;在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

　　2.规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

　　3.不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

　　4.在信息发布中，不出现“热度排名”、“投资潜力”等用语;在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

　　上海市房地产经纪行业协会则表示，将进一步加强行业自律，推动市房地产经纪机构积极响应倡议，落实管理部门各项政策措施，守法经营，诚信经营，共同维护市场稳定，为上海房地产市场持续健康发展，作出应有的贡献。

　　“学区房”概念在上海遭遇了前所未有的冲击。以此前涨幅最大的梅园为例，有网友称《实施办法》出台前评估价为430万的房产，在新政出台后变成了370万，一夜下降了60万。

　　乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

　　根据上海链家的数据，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。前后对比，降幅接近30%。

　　微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进此前在接受记者采访时表示：“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”

 

　　来源：中国基金报、每经app等

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分类：商业地产

发布于 2021年3月11日

　房地产咨询公司CoreLogic周四发布的数据显示，随着澳洲经济的持续复苏，悉尼房价从去年10月份的低点上涨了5.7%，创下历史新高，超过了2017年的前高点。

　　不过，墨尔本房价较疫情前的高点仍低1.3%，珀斯房价较2014年的高点仍下跌了近17%。

　　CoreLogic执行研究主管蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）表示：“创纪录新高的数据对悉尼有房者来说是个好消息，但也凸显出对那些希望参与房地产市场的无房者的挑战，因为房价上涨快于收入增长。”

　　创纪录的低利率、不断改善的经济前景、可售住宅供应不足以及政府刺激措施推动了房价的快速上涨。虽然从新加坡到加拿大和美国，房价也在飙升，但澳大利亚楼市重回繁荣时期的水平可能会令本已令人担忧的家庭债务进一步膨胀，让年轻人更难购买自己的第一套房产。