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70城房价涨幅普遍扩大，源自交易量的升温。
虽然调控持续施压，但房价上涨的惯性仍然存在。
2月23日，国家统计局发布数据显示，1月，房地产市场运行总体平稳，但各线城市房价环比涨幅均较此前有所扩大。其中，一线城市的房价继续领跑。
具体来看，1月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比去年12月扩大0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨1.3%，涨幅扩大0.7个百分点。涨幅和增速均高于二三线城市。
资金充裕和预期升温，被认为是房价普遍上涨的主要原因。其中，对学区房的追捧，导致一线城市的房价涨幅领先于其他城市，也使得二手房价格涨幅明显高于新房。
值得注意的是，这是在楼市调控不断加码的背景下发生的。整个1月，中央和各地出台楼市调控政策近40次。当月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。
分析人士指出，1月的房价涨势，延续了去年四季度以来的惯性。但从当下的态势来看，政策调控与房价上涨的博弈，有可能成为全年的主旋律。
火爆的学区房
70城房价涨幅普遍扩大，源自交易量的升温。来自贝壳研究院的数据显示，2021年1月，重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%，其中一线城市的总成交环比增幅在29%，且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，成交升温的原因有二：一是资金驱动，前期货币宽松下资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动，前期的市场升温，使购房者入市节奏加快，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。
与一线城市相比，二三线城市的房价涨幅相对温和。今年1月，31个二线城市新房和二手房价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅扩大0.1个百分点。
一线城市房价领涨的局面，从去年四季度就已出现。分析人士普遍认为，其背后体现出区域格局的变化，即随着棚改的“退潮”，三四线楼市出现阶段性降温，一二线城市的价值凸显，并重新成为市场热点。
去年年末以来，深圳、上海等地一度出现“打新潮”，并引发投资投机性需求入市。其中，一些城市的“房号”被炒出高价，使得房屋的实际交易成本进一步增加。
从区域分布看，“南热北冷”的局面仍然存在。新房方面，太原、哈尔滨、秦皇岛等北方城市降温明显;二手房降幅较大的哈尔滨、长春、锦州等城市，均位于东北地区。58安居客房产研究院分院院长张波指出，这一方面是和城市本身的热度相关，另一方面是受天气影响，冬季本身也是东北区域的销售淡季。
此外，学区房交易火爆，也成为1月楼市的一大特点。这也导致热点城市二手房的价格涨幅普遍高于新房。
今年1月，深圳、广州、上海的二手房价格环比涨幅分别达到1.7%、1.4%、1.3%，位列70大中城市的前三名。在此过程中，学区房的拉动作用被认为“功不可没”。
中原地产首席分析师张大伟认为，除了学区房交易的惯性热潮外，受疫情及其他因素影响，大量的出国读书的人群回流，也增加了这部分市场需求。
二手房价格涨幅偏高，还与新房的“限价令”有关。在多数城市，限价政策主要作用于新房市场，二手房交易因分散、随机等特征，价格受限相对较少。在市场升温期，二手房的价格涨幅也往往高于新房。
博弈时代
1月同样是调控政策频繁出台的时段。据不完全统计，整个1月，中央和各地出台楼市调控政策近40次。
从打击范围来看，包括一线城市在内的东部热点城市，成为调控的主要对象。1月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。从各地的政策内容上看，假离婚、经营贷、租赁市场乱象是政策调控的重点领域。
“市场上依然存在炒作者。”张波向21世纪经济报道表示，既有炒房者在部分城市频频露头，也有部分房地产从业者跟风炒作，对市场的合理预期产生影响。
另一方面，消费贷、经营贷等资金大量进入房地产，也被认为是推涨房价的原因。有一种观点甚至认为，楼市在岁末年初出现翘尾的核心原因，即是与经营贷进入楼市有关。
实际上，热点城市的调控政策大多在1月下半月出台，由于政策真正起效需要一个周期，这也使得1月的房价仍然出现惯性上涨。
进入2月，调控的效果开始慢慢浮现。贝壳研究院数据显示，2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落，业主报价由涨转跌。
该机构认为，今年2月，预计70城商品住宅销售价格涨幅有所收窄。
许小乐认为，近期政策与市场的博弈，几乎奠定了全年的基调。“2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年，总体看，房价涨幅会较2020年有所收窄。”
具体而言，仍有一些城市存在房价上涨的压力，而调控政策的加码也随时会出现。按照贝壳研究院的统计，从节后首周的二手房市场景气指数看，长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。
进入2月，北上广深及杭州等地已纷纷升级调控政策，倪虹还带队到北京调研会商房地产调控工作。分析人士认为，面对即将到来的传统“小阳春”，调控政策有继续加码的可能。
另一重博弈则存在于买卖双方之间。北京某房产销售代理公司相关负责人向21世纪经济报道表示，今年北京的地价高企、不限价项目增多，未来房价存在一定的上涨压力，并会反过来影响购房者的热情。可以预见的是，同样的情况也可能出现在二手房市场。因此，在经历一段时间的横盘期后，买卖双方的博弈也将在今年加剧。
(作者：张敏 ）
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深圳楼市在新政影响下效果开始显现，二手房网签量迅速下滑，有中介门店在新政后“一单未开”。
深圳市住房和建设局于2月8日连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。但参考价普遍较低，几乎相当于市场价的七折。
最为关键的是，按照深圳住建局的官方解读，银行将根据参考价发放贷款。新政后，市场反应如何，银行二手房贷款是否已参照官方“指导价”发放备受关注。
上周深圳二手房网签环比降78.3%，新政后一门店无二手房成交
房产经纪人小朱所在的门店在深圳市宝安区。据小朱介绍，深圳发布二手房楼市新政后，其所在的中介门店无二手房成交。
“新政发布后，无论是买家还是房东大部分都处于观望阶段。从挂牌价格看，房东降价的意愿还不高。每一次新政出台后，都会有一个观望期，目前整个市场成交是比较惨淡的。”小朱说道。
经纪人刘惠在过往多年业绩较突出，一直是其所在中介公司的“销售明星”。不过，从节后市场情况看，其目前也暂无成交。
据刘惠介绍，由于二手房指导价新政正好赶在春节前发布，目前新政的落地对市场的影响还没有那么快显现出来。“新政发布的时候正好赶上过年，我们很多经纪人已经回家了，市场交易也相对较少，目前具体的执行细则我们也在等。”刘惠说道。
二手房参考价政策的出台也导致了大部分二手房抢在新政发布之日“抢闸交易”。据刘惠介绍，其手中的客户基本上在春节前已完成交易，按照其所在中介公司按揭部的沟通，在2月8日前完成网签的交易不受新政影响。
深圳市房地产中介协会(下称“深房中协”)根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示，2月8日至2月14日，深圳市二手房网签1671套(含自助网签)，环比下跌30.5%，从日走势看，2月8日当天网签达1263套，占一周网签量的75.5%。
深房中协认为，2月8日当天网签量破千套或与当天深圳二手房住宅成交参考价政策出台导致的“抢闸交易”有关。
从数据上看，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。深房中协公布的最新数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套(含自助网签)，环比下降78.3%。从走势上看，新政对市场的影响“立竿见影”，但因为含春节假期，仍会受到一定程度的“节日效应”影响，因此市场对新政的最终反应有待持续观察。
有银行内部通知按参考价放贷
2月22日，光大银行深圳分行一个贷经理向澎湃新闻表示，近日银行内部已发文，二手住房交易将根据深圳住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。
另据媒体公开报道，建设银行、交通银行、北京银行等多家在深圳的分行表态，已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放。春节前已签合同的不需要按照官方参考价执行。
2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。深圳市住建局指出，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中介挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。
据证券时报报道，参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。
政策发布之后，贝壳找房，中原地产、乐有家、Q房网等中介平台，连夜全网屏蔽房源售价。
深圳中原董事总经理郑叔伦指出，目前具体的细则还没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定的难度。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房。
在业内人士看来，后续银行贷款评估价、计税参考价是否能够跟着政府公布的参考价走，将影响到市场落地的效果。
新政将有效引导二手房市场价格预期下降
对于新政对市场的影响，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，银行会不会按照这个指导价来做评估价以及发放贷款是新政能否发挥作用的一个重要环节。从目前的表态来看，除了个别银行(比如光大银行)明确按照指导价定评估价以外，其他银行(特别是按揭贷款大行)大部分都选择观望。
李宇嘉认为，只有银行与政府共同联动推进，新政才能达到预期想要的效果，现阶段买卖双方或有一个博弈的过程，但只要政策坚持下去，以及更多的银行贯彻落实指导价发放贷款，二手房市场的挂牌价格肯定会有所下降。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，深圳的二手房参考价格政策，本身的目的就是为了落实房住不炒，通过锚定二手房小区维度的价格来对市场形成影响。同时政策的落地本身就可以引导合理的市场预期，有利于市场公平、公正交易。
张波指出，通过二手房参考价格来审批贷款，从实际层面来看，就是提升参考价格本身在实际落地过程中对市场的影响力，在控制房地产金融风险的同时，对于市场价格预期起到强引导作用。值得关注的是，这一政策的落地对房价的作用不会立即显现，但长期推进则产生的效果将会变得较为明显，尤其在控制房价上涨层面的作用力会更为直接。
张波认为，对于二手房价格进行适当干预，这一政策并不会在全国大面积推行，但部分二手房市场过热的城市不排除未来会有所跟进，尤其是部分二手房成交占主体的城市，推进的可能性相对较大。
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上海证券报记者日前获悉，1月底上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》后，沪上商业银行便紧锣密鼓开展自查行动。已有银行赶在春节假期前开列自查清单，重点排查个人住房类贷款是否存在违规情况，以及消费类贷款是否被挪用于房地产领域等问题。
沪上一家银行内部人士透露，针对个人住房贷款，该行将严格审核首付款资金来源，查验是否存在通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证套取银行贷款等问题。此外，还将清查是否存在与之合作的中介机构为购房者提供首付款支持，或者联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的情形。
“春节假期前，行内已要求相关分支行组织人员对照通知要求，翻查过去半年的信贷档案，查验是否存在相关违规行为。”另一家银行内部人士表示。
此次自查的大背景为：2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均创近年来新高，在楼市持续升温的过程中，再现消费类贷款、经营性贷款违规进入楼市的苗头。为此，上海银保监局出台上述通知，再次强化“房住不炒”的定位，并对个人住房信贷管理工作提出8项要求。
上海银保监局还将全面开展风险排查，要求商业银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
不过，从实操层面看，查验个人消费类贷款资金流向是否违规有一定难度。对于个人消费类贷款，银行追查方式一般通过账户分析、凭证查验、现场检查等方式，以核查贷款用途是否符合约定用途。但此类贷款资金一旦出了本行体系，难以追查到具体流向。“在现实操作中，客户有很多规避被追查的手段。例如，某客户借了一笔30万元的消费贷，用途是装修，但实际上把这笔钱借给朋友，用来凑首付买房。此类情况，我们很难直接从银行系统内部查出来。”前述银行内部人士表示。
同样出现楼市火热行情的深圳、北京等地，也相继出台调控措施，加码严查买房资金力度，从购房资金端进行管控。北京银保监局1月30日发布通知称，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，要求各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费类贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。
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各地房贷利率环比调升 首付贷来源审查趋严
作者：张艳芬
□ 在一些楼市火爆的地区，1月底即已出现银行“抱团”上调房贷利率的情况
□ 目前深圳、上海等地的商业银行已加强购房贷款客户的准入审核
近两个月来，房地产市场政策迭出：不仅有房贷集中度管理这一金融审慎监管框架出台，各地的“补丁”政策也逐步升级。而随着各地楼市调控政策不断加码，房贷利率呈现上升趋势。
从全国看，自去年12月房贷利率出现拐点后，便开启了触底反弹。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年1月20日至2月18日，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4个BP（基点，下同）；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3个BP。
具体看，18个城市的房贷利率平均水平环比上涨，其中6个城市的涨幅在10个BP以上。其中，广东多个城市的房贷利率纷纷调涨，东莞、佛山地区的房贷利率几乎全线上涨。不过，虽然多个二线城市房贷利率创新高，但部分地区尚未突破之前的利率最高水平。
在一些楼市火爆的地区，1月底即已出现银行“抱团”上调房贷利率的情况。记者了解到，1月27日，广州地区国有大行的首套房贷利率、二套房贷利率均上调15个BP，分别至5.2%、5.4%。另外，当地一些已“踩到”房贷集中度“红线”的股份行，还在LPR加点60BP的基础上再上调了20个BP。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，国有大行本身属于房贷规模较大的银行，调整具有风向标意义。无论首套还是二套都进行上调，进一步体现了房贷政策收紧的导向。
从今年初深圳楼市政策收紧，到1月上海政策升级，以及杭州等地的政策“打补丁”，都说明大城市在不断加码楼市相关政策。尤其是上海地区在1月21日、25日和29日接连发文，升级针对房地产的监管政策。
在政策升级下，商业银行对购房者首付贷来源的审核亦趋严。1月29日，上海银保监局和北京银保监局均要求各银行对2020年下半年以来的消费类、经营性贷款等进行全面自查。
记者了解到，目前，两地商业银行正在排查去年6月以来信贷资金违规流入楼市的情况，并进行上报整改。排查的重点包括是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形，导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款。
除了加强贷后检查之外，记者还了解到，目前深圳、上海等地的商业银行已加强购房贷款客户的准入审核。其中，重点审核购房人资格和资金来源，包括对其首期款缴纳、还款能力等方面的审查。
楼市调控仍在不断加码。为落实“房住不炒”的定位，2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，拟建立二手住房成交参考价格发布机制，以引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
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2021年春节，因就地过年，本地游、本地看房成了部分家庭的重要活动。中原地产研究中心报告显示，虽然春节期间因为各地网签系统暂停，数据有所缺失，但大部分项目都开门迎客，预计成交量将刷新春节期间历史纪录。
中原地产首席分析师张大伟表示，以北京为例，北京市全市超过60个项目春节不打烊，二手房门店也大部分正常看房，因为不出京，很多购房者也利用春节假期看房、选房，与以往零星楼盘热，大多冷清相比，今年大部分售楼处接待客户数量和平时周末接近。
张大伟表示，据不完全统计，大年初三以来，北京市全市每天都有超过100套二手房成交，相比往年的冰点，也体现了市场的活跃。
“其他热点一二线城市成交量类似。”张大伟预计，相比过去可能要到3月市场才逐渐回暖，市场成交量有望在2月快速恢复。
除北京外，其他部分城市春节期间客流量也有所回升。
值得一提的是，春节前北京、广州等多地围堵“经营贷”，后期楼市热度或难高增长。对此，张大伟表示，2021年春节后热点城市的热度主要看经营贷的调控力度。整体看，预计市场在一系列调控政策打击下，会保持平稳，继续高烧的可能性降低。
近日，住房和城乡建设部相关负责人带队到北京调研调控工作时，北京市政府有关负责同志表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。
随后，2月10日，北京银保监局、人行营业管理部发布加强个人经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。要求加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。
据北京市住建委官方微信号“安居北京”消息，2月9日下午，北京市房地产市场联合专项核查工作组对部分银行机构，以及链家、我爱我家(3.830,0.17, 4.64%)、中原地产等经纪机构总部或门店，开展了经营贷发放和中介活动专项检查。北京市住建委称，通过交叉比对，发现了中介参与助贷活动、虚构经营合同、经营贷公司成立时间与抵押房屋购买时间接近等问题线索。
