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分类：商业地产

发布于 2021年5月19日

　　当学区房不再“对口入学”，是抓紧末班机会早买早值，还是在新政引导下果断下车?

　　热播电视剧《小舍得》中，女主南俪一家费尽周折买下学区房，没想到，学籍新政出台，学区房本从名校“通行证”成了一纸笑话。

　　

 

 

　　电视剧外，大量中产家庭被困其中。买，是畸高的房价;不买，则是被淘汰的未知和恐惧。进退两难背后，是当代家长追逐优质教育资源的深层次焦虑。

　　4月30日，中央会议“防止以学区房名义炒作房价”首次提出，学区房或将被“打入冷宫”。但是，后续政策的不确定性，让徘徊在学区房外的家长们，多了几分犹疑。

　　虎妈们的烦恼

　　最近，“陆家嘴妈妈”、“海淀妈妈”和“朝阳妈妈”都有点烦。

　　为将孩子送进浦东新区“牛小”昌邑小学、“牛初”东昌东校，“桃乐丝”一家去年举债搬进了陆家嘴的“老破小”。

　　桃乐丝乔迁还没几个月，3月16日，上海教委发布中考改革新政：2022年9月起，重点高中将拿出约六成的入学名额，统一分配到上海各区各初中。

　　

 

 

　　从普通初中考上优质高中的学生数将增加，对于桃乐丝而言，学区房的“成色”大打折扣。有消息曝出，上海知名双学位的梅园片区，有房源挂牌价一夜下降60万元。

　　光谱的另一端，普通校的孩子看到了希望。

　　以上海历城中学为例，其中考升学率在浦东新区内排名百名开外，每年100多名初三毕业生，大多的归宿是“三校”，即中专、职校、技校。有老师估计，在新中考招生细则下，应该约有5个区重点、市重点的入学名额分配到校。

　　一千多公里外的北京，“多校划片”也已接连降临东城、西城、海淀、朝阳，陆续打破“对口直升”。

　　4月下旬，海淀区“史上最严”入学新政提出：

　　2019年1月1日后，区内新登记并取得产证的住房用于申请入学，将不再对应一所学校，而是通过电脑派位的方式多校划片入学;2022年起，所有用于“九年一贯制”学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位，此前为六年。

　　此外，海淀区首次提出，自2022年起，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，“不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决”。

　　海淀区一名房产经纪人告诉《21CBR》记者，海淀的细则直愣愣浇熄了买家的热情：多校划片，即使买了学区房，也可能抽签进入“菜小”和“菜初”，降低了升学的确定性;九年一学位，降低了流通价值。

　　“区内协调解决”的杀伤力最大，开了学区房调控的先河，具体如何协调，此前没有先例参考，也没有具体政策出台。

　　热钱退潮

　　学区房交易陷入冰点，买卖双方都处于观望状态。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，上海的教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置;一些冷门初中过去家长不看好，后续入读优质高中的机会大增，各类学校可享受更公平的招考机会。

　　

 

 

　　在“小升初”的机制下，也会传导到相关小学的择校，“哄抢好学区”的现象会减少，推动学区房价格降温。

　　上海我爱我家梅园中心店一名经纪人感受到，热钱在一夜之间退潮。

　　她告诉《21CBR》记者，去年11月底，梅园片区学区房交易高峰期，一个月内，共有121套学区房成交;临近的招远店，有经纪人一个月的业绩提成高达100余万。

　　新政之后，片区内成交量寥寥无几，经纪人“很难开单了”。

　　“去年涨价快，今年降价慢。”上海某中介直言，不少客户明确告诉他，买学区房就是为了投资。

　　“手里的钱多了，看来看去，学区房最能升值，去年就是卖方市场，房东拥有绝对议价权。只要房东诚心出售，没未挂牌就会有人打听到消息，往往四五个人抢着看房。”该中介说。

　　上海浦东热门的梅园小区学区房，均价从2020年9月底的10.38万/平米，一路狂飙至到2021年初的14.37万/平米。沾上学区概念的一手房价格也被炒，前滩板块的“三湘印象名邸”项目，总价上千万的房源在一天之内被抢光。

　　在北京，受“7·31”多校划片政策影响，大量买家紧急入场。与2020年初相比，年底北京热点学区房价大幅跳涨，对应中关村一、二、三小的三个小区，涨幅在20%至40%;一套59.5平方米学区房，不到50天，从815万飙升至935万。

　　现在情况大相径庭，交易冷清，房价也有松动。

　　以上海的崂山二街坊、三街坊楼盘为例，记者打听得知，2021农历新年前，36平方米学区房成交价约720万，年后同样大小房屋成交价约660万，最便宜一套为615万，降价超过百万。

　　

 

 

　　新政实施前后学区房价格

　　打破“固化”

　　附着在住房上的教育资源不对等，是学区房被炒作的根源。

　　每一轮楼市大涨，不管一二线或三四线，学区房基本都是上涨领头羊。据学区字典统计，2020年前11个月，上海市场每成交100套，就有21套具备学区属性。

　　学区房与学位资源绑定、稀缺性显著，普通刚需或炒作客，一直看好学区房的保值升值的潜力。买卖学区房如同击鼓传花，上一户用完转手卖给下家，套现离场后还能分一杯羹，大家一度相信鼓点不会停。

　　4月末，高层罕见提及：“防止以学区房等名义炒作房价。”严跃进解读认为，高层重大会议首次提及学区房，充分说明此类问题的严峻性。

　　

 

 

　　政策的敲打早有先兆。

　　今年以来，京沪之外，合肥、深圳、杭州、西安等热点城市也密集出台学区房调控政策，围绕多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学等，动作频频。

　　5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。

　　

 

　　部分热点学区二手住房交易参考价格

　　5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”。

　　但是，学区房调控，远没有想象的那么简单。以宁波的政策为例，有声音认为，价格“被指导”的学区房业主或暂缓房源入市，需求若未平抑，或加剧供需失衡。

　　短期内，学区房市场迅速降温，长期来看，取决于教育改革的提速。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来，学区房调控的方向，在于隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”的循环和固化，弱化房产与优质教育资源的捆绑。

　　他预计，后续会以推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、禁止举办各种竞赛等方式，来降低学区房的确定性。

 

　　严跃进认为，教育资源均衡化是未来大方向，京沪等热点城市的教育改革，或成大城市学区房改革的范本。(桃乐丝为化名)(作者：钟黛,江昱玢）

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发布于 2021年5月17日

　　原标题：深圳将实施大规模住房建设计划

　　刚刚发布的《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口总量达1756万人，从2010年到2020年的人口增加数达到714万，这是一座具有超强吸引力的城市。不过，人口流入带来的住房压力早已成为市场热议的话题。在刚刚举行的深圳市七届人大一次会议上，深圳市代市长覃伟中代表市政府作政府工作报告，提出深圳将实施大规模住房建设计划，今年供应居住用地不低于3.6平方公里，新开工住房面积1500万平方米以上;建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。

　　在高房价的深圳，居住用地是市场关注的焦点。值得注意的是，《深圳市2021年度建设用地供应计划》日前公布，2021年深圳全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%，这已是深圳连续两年大幅增加居住用地供应。

　　而在“十四五”期间，深圳提出将建设筹集各类住房75万套，基本形成保障性住房体系和机制。75万套包括了商品房和各类公共住房，这将有望缓解深圳的住房供应紧张的局面。

 

　　2018年6月，深圳曾发布《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，这一举措被称为“二次房改”。从2018年6月至今，距离深圳正式提出“二次房改”已近3年的时间。作为目标，深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中，市场商品住房70万套，占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来深圳在居住用地上会继续放量供应，这也体现了新一届政府领导班子执行“二次房改”的力度非常大。

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发布于 2021年5月17日

　　根据华为发布的2021年第一季度报告，华为公司实现销售收入1522亿元，净利润达到168.5亿元，占到总收入11.1%，同比增长26%，创下近三年来新高。其中5G专利费的收取是利润增长的重要原因。不同于5G专利技术，华为的手机外观专利主要是给华为手机的设计加分，像P40系列和Mate40系列辨识度都很高，并受到了市场的欢迎。

　　华为多个手机外观专利亮相

　　

 

　　华为多个手机外观专利亮相　　最新消息显示，华为申请的几个手机外观专利目前已经公布。从专利图来看，这几款手机的背面摄像头模组造型都有很高的辨识度，主要采用了椭圆形设计，不知道未来会不会商用。

　　

 

 

　　华为P50系列外观曝光　　当然，目前更受关注还要数华为P50系列。前几日，有数码博主曝光了华为P50系列三款新机的渲染图。从曝光的图片来看，华为P50系列三款新机后置摄像头模组均采用了“双圆形”设计。其中P50后置三摄像头，P50 Pro后置摄像头模组的面积更大，P50 Pro+的后置摄像头模组似乎又更大一些，共拥有5颗摄像头。

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发布于 2021年5月14日

　　“本以为快的话三点半，最慢四点也能结束了，谁成想五点多才出最后结果。”

　　意料之外，是5月13日深圳年内首批集中供地的主要标签之一。

　　深圳此次集中出让6宗居住用地，分别位于宝安尖岗山、光明凤凰城、龙华民治和南山留仙洞以及深汕合作区，起拍总价105亿元。

　　最终，其中深汕合作区两宗地块和龙华地块，分别由中铁十四局+武汉交投和深圳人才安居集团竞得，关注度高的光明凤凰城、西丽留仙洞地块均被龙光竞得，宝安西乡尖岗山地块由深圳市金桂商务信息有限公司竞得，通过层层穿透其为佳兆业的马甲公司。

　　当日，深汕合作区及龙华三宗地块以底价成交，光明区、宝安区地块均以最高限价被拍出，南山留仙洞地块以69亿元成交，6宗地总成交价为138.44亿元。

　　佛系的争夺战

　　从到场围观企业代表和报道媒体来看，作为今年深圳首次大规模土拍，气势还是十分足的。竞拍开始，深圳市土地房产交易大厦3楼的交易大厅几乎座无虚席。

　　记者从现场获悉，参加13日土拍的开发商有20多家，万科、金地、招商、中海、龙光、星河、武汉交投、佳兆业、厦门建发、融创、卓越等均有报名领号牌。

　　深圳集中供地首拍现场 每经记者 甄素静 摄

　　不过，相较此前几次激烈的“狼多肉少”争夺战，本次参与的房企佛系了许多。

　　开场，主持人宣布6宗地块中有3宗只有一人报名竞买，线上已成交，其中，深汕合作区两宗地块由中铁十四局+武汉交投，龙华民治地块由深圳人才安居集团竞得。

　　其余关注度高的两宗光明凤凰城和宝安尖岗山地块，均在一分钟之内被举牌至最高限制地价，并在半小时内分别被龙光和佳兆业竞得，手起刀落干脆利索。

　　“没有什么一定要拿的地”，一位头部房企人士告诉记者，虽其交了保证金拿了号牌，但对此次挂牌的土地并非势在必得，现场其所在的企业举牌也不太积极。

　　一位深耕深圳的本地开发商代表也告诉记者，也不是非要拿不可，举到我们测算的范围就不举了。

　　“我们要保其他项目，这次没有报名”，不过，另一位开发商投拓部门的负责人还是带领其团队前来围观了这次土拍。

　　明源地产研究院主编艾振强表示，目前深圳市场分化严重，从全国来看，集中出让并不能降低土地价格，即便限价也如此，加上竞自持或者无偿转让部分，价格并不低，抢不到地的是输家，抢到的也未必是赢家。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，首场集中土拍只是深圳土拍的开胃菜，重头戏将在第二、三批，通过招拍挂供应的宅地供应不会少于去年，且前海也将有宅地供应，可以预期，后市的土拍市场竞争将极为激烈。深圳政府增加宅地供应的决心明显，而且行动上也跟上节奏，预期深圳楼市的发展将越发平稳。

　　“熬走众多围观者”

　　13日最后成交的一块土地——留仙洞总部基地人才地块，是该次出让中面积最大的商住地块，也被业内调侃为深圳供地史上竞争最胶着的地块，最终由龙光以69亿元摘得。

　　龙光、招商、万科特区建发联合体三家报名竞买该宗地块，不过，从下午三点半竞买开始，到五点多结束，全程几乎只有万科联合体与龙光在胶着举牌。

　　举牌时间近2小时，熬退了不少前来围观的同行。期间，有手持号牌的开发商代表退场，团队成员边走边与同伴小声说，“早就该走了”。

　　对于该宗“意料之外”的竞争胶着地块，上述开发商投拓负责人告诉记者，最后这块地的竞拍，是我第一次看到竞价台阶调低后又给调高的，看竞价举牌的策略，估计他们不是单纯从这块地来看得失。

　　对于此次土拍斩获，龙光在回复媒体采访时表示，两地块均为地铁TOD项目，发展前景被普遍看好，特别南山留仙洞总部基地地块，计容建面为29.2万平方米，是深圳此次集中供地中面积最大的一幅商住地块，颇为稀缺。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳土地出让门槛是很高的，限地价、限房价、竞地价、竞配建等双限双竞模式，开发商盈利空间被极大压缩，特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造和销售水平。深耕本地的佳兆业和龙光拿地决心很大，带旺了整个土地市场的热度，也与这两宗地块区位优势突出有关。

 

　　同时，记者获悉市场消息称，佳兆业三点半刚刚拿地，五点时挖掘机已进场开始作业，业内人士调侃称“深圳速度，快且神奇”。