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分类：商业地产

发布于 2022年8月22日

　　黑鹳、大鸨、天鹅、鸿雁、鸳鸯、灰鹤、秋沙鸭……来自北京市园林绿化局的统计显示，2021年北京市全年监测到的鸟类达到360多万只，北京已经成为世界上生物多样性最丰富的首都之一。

　　北京生态环境的改善让候鸟变成了留鸟，另一群“候鸟”的生活方式也悄然生变——曾经一到冬季便南迁的旅居人群也陆续回流，来自机构的数据显示，2018年北京启动新一轮百万亩绿化造林至今的四年间，北京密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区新房成交量年平均增幅超两位数，其中2020年部分区增幅高达80%。2020-2021年两年四大远郊区新房总成交量比2018-2019年两年更是猛增53%，候鸟留京、旅居回流成为北京远郊区的新变化。

　　2018年是个分界线

　　“2018年是个分界线。”张洪健，北京密云本地人，工作以后一直在密云做房产销售，在他的印象中，2018年以前很少有“城里人”来密云买房，特别是作为第二居所，但2018年以后，自己的客户开始从密云本地人，向北京城区来密云购买第二居所的人群转移。

　　我爱我家(2.660, -0.06, -2.21%)研究院的数据证明了这个节点：从2018年起，北京怀柔、平谷、延庆、密云四大远郊区新房成交量逐年攀升，特别是怀柔、密云两区的平均年增幅超过18%。

　　时间回放到五年前，也就是2017年，国务院对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》作出批复，确立了门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区和房山区的山区为生态涵养区，山区走上精品发展之路。

　　平谷金海湖风景区 张旭鸿/摄　　一年后，北京启动新一轮百万亩绿化造林，提出“构建互联互通的森林湿地生态系统，为提高生物多样性奠定基础”，以及“乡土、长寿、抗逆、食源、美观”植物选择标准。除考虑景观和绿化效益外，2018年，也成为北京本轮生态环境治理的一个分界点。

　　“我们监测发现，除了少量的本地需求，城里的购房者到北京远郊区买房，要么就是活跃的老年人作为自己退休后的养老居所，要么就是青壮年的第二居所，交通便捷性、环境舒适度、配套友好性是他们最为看重的。” 我爱我家研究院高级分析师宋俊梅介绍，以近两年成交量比较突出的密云、怀柔为例，都是北京远郊区自然条件比较好、精品发展定位走得比较快的区。“哪个区环境好、交通通达便利，哪里就是大家第二居所的首选。”

　　疫情确实加速了旅居回流

　　疫情的出现，让2020年成为北京远郊区新房成交的又一高峰。

　　来自我爱我家研究院的数据显示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区2020年的新房成交量，同比2019年，四个区的增幅分别为80%、42%、41%、30%，其中密云区的增幅最高，虽然在随后的2021年，四区的成交量均出现了一定程度的回调，但总量也都超过了2019年，2020-2021年两年四大远郊区新房成交量为23206套，比2018-2019年两年四区新房成交量的15211套增长53%。

　　“毫不避讳地说，疫情是我选择京郊最开始的原因。”与同龄人相比，还不到四十岁的王东已经实现了财富自由。王东说，之前在南方的城市有几个长租“据点”，最近两年可谓“稀碎”。疫情的反复下，追求自由的王东开始寻找“替代品”。

　　经过一年的考察，他对北京远郊区有了全新的认识—— “喜欢它的环境，空气好、绿化面积大，森林天然氧吧，这与前几年的雾霾状态大相径庭”。这一次王东并没有再继续选择租，而是决定“定居”，他在老唐的手里买了一套别墅。“北京远郊区的变化确实很大，不但环境治理得到明显改善，交通等配套设施也更为健全。”王东看重的另一个因素就是交通通达度，距离自己的生活圈子更近，开车不到一个半小时就能马上投入工作或聚会。

　　“我们今年的客户中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，卖掉后回归到北京的，在我们小镇上叫候鸟回迁。”唐发法，密云弗农小镇的负责人，王东口中的“老唐”，在他接触的回流业主中，像王东这样的特别多，他们曾经的第二居所遍布热门旅居城市：从温暖湿润的三亚、云南，到北京后花园张家口、秦皇岛，其中有的是旅居，有的是投资，但经历了疫情、工作变迁，北京远郊区生态环境的改善、与平日生活圈子的“不断层”，是“候鸟们”回流的重要原因。

　　一小时抵达城区是重要配置

　　在王东看来，随着城市的逐年外拓，一小时生活圈的概念逐渐被认可，拥有绿色生态且交通便捷的区域，也正在成为北京人继市区之后的第二或第三居所。在这之中，诸如密云、延庆、怀柔等区，慢慢进入到大家的视野。

　　“每个人都有自己不同的生活方式，人的相处更多是圈层，总希望自己生活的圈子是和自己比较合拍的，这样大家就不再是简单的邻里关系。”已经退休五年的马瑞在选择第二居所的时候，没有跟风南下， 在她看来，第二居所给一群合拍的人提供了自治自理的机会，无论是社区治理，还是各种文化活动，这些全部是在高标准的基础上“内生”的，幸福感、舒适度会成倍增长。“平日虽然比较慵懒，但也需要慢慢沉淀，要融入当地生活。都是城里搬过来的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，这样的变化也更有融入感。”

　　马瑞对于“旅居”也深有体会。“一到旺季，大家都是一窝蜂地涌入，旅行成本特别高，而且出门在外也有诸多不便。女儿女婿带着外孙子来看自己一趟，往返路费基本上都得小两万。”马瑞说，如今北京远郊的卫生、食品、安全、医疗等条件都令人放心，自己在定居密云后，也逐渐熟悉这片山水背后的故事。“北京人喝的三杯水中，就有两杯来自密云水库，他们像保护眼睛一样保护密云水库，像对待生命一样对待生态环境。”

　　理想价格的上线提高了

　　环境与交通之外，价格因素同样不可忽视。

　　海原，2020年5月份320万卖掉自己朝阳一套单位福利分房，在延庆以210万的价格购置了自己的第二居所。

　　“刚退休两个月就赶上疫情，一解封我赶紧跟老伴儿说咱们郊区找个地儿吧。”海原坦言，郊区买房子主要是给自己退休找个活动得开的地儿。海原跟老伴儿对第二居所的标准，除了有王东同样的“一到两个小时”通达的要求外，200万左右也是他们的价格天花板。“我们并非有钱人，也知道北京远郊区的房子变现能力并不高，别太远是为了女儿回来看我们，200万左右是我们能够承受的极限，毕竟还是第二居所，真到老得动不了了，肯定还是要回城的。”

　　对于海原的这一第二居所购房标准，宋俊梅也表示赞同。“我们监测200万-300万元的单套价格是城六区购房者在北京远郊区第二居所的一个理想区间。但随着生活水平的提升，这一价格区间的上线在2020年以后有所提高。”在宋俊梅看来，提高的原因既有入市产品丰富，独栋、叠拼等350万到500万区间的产品开始入市，另一个原因是随着配套的完善，购房者对于第二居所的认可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。

　　记者丨王寅浩

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分类：商业地产

发布于 2022年8月03日

　　过去两年，在全民健身热潮的带动下，越来越多的城市显示出“活力十足”“动能无限”的魅力。

　　8月3日，网友们在#北京和成都的运动时差有多明显#的话题下展开了热烈讨论，纷纷分享自己所在城市的运动风格。目前，该话题登上微博热搜，话题下有超过2万讨论，超1.1亿阅读量。

　　引发热议的原因在于，近日登上热搜的《2022国民健身趋势报告》从数据分析展示了各个城市不同的运动气质。这这一报告由国家体育总局群众体育司指导、国家体育总局体育科学研究所学术支持、人民网(10.120, -0.05, -0.49%)主办的“人民爱健身”科学健身指导服务平台，由Keep提供数据支持。

　　报告一经发布，就引发网友热议。其中综合城市中参与健身的人数、健身行为习惯和健身环境友好成都等因素， 列举出的“全国最具运动活力城市”的10大城市最受关注。

　　北京、上海、成都、杭州、广州、郑州、重庆、深圳、武汉、西安这10个上榜城市彼此见证着城市生命的律动，并“动”出了自己的特色。

　　国内头部在线健身平台Keep随即发布了一组数据，通过运动品类、运动活跃时间段、热门跑步路线等个性化指标，来展示每个城市的运动烟火气。

　　数据显示，运动个体的汇聚，形成了城市的生命体征：跑步跳绳健身操成为近两年备受追捧的燃脂三件套;全国人民都爱跑步，上海人民更爱力量;北京上海在晨练中开启美好的一天，广州成都在夜幕下依然奔流不息……

　　2022年上半年，疫情反复下城市间的流动性有所放缓，但城市内部依然迸发出鲜活的力量，城市的主人们构建出全新的城市文化。

　　每个城市动出了自己的特色

　　参考《2022国民健身趋势报告》以及Keep发布的运动数据可以看出，全国各城市的健身习惯各有特点，从运动品类来看，燃脂三巨头“跑步、跳绳、健身操”牢牢把控了人们的心。从运动时间看，不同城市的人们对于锻炼时间的偏好亦有不同。

　　具体来看，北京健身者偏爱“健步走”和跑步，不仅参加走、跑运动的人数最多，走、跑距离也最远，其中中轴线(奥森、紫禁城、护城河、天坛)成为最受北京大爷欢迎的“遛弯儿”路线;小众运动在上海得到了弘扬，上海健身者不仅喜爱走路、跑步和骑车，还偏爱太极拳、格斗和冥想，近期热门的飞盘也广受欢迎，值得一提的是，上海人民对于力量训练的偏爱高于全国其他城市。

　　在运动时间上，各大城市有了明显的“时差”。

　　你见过七点钟的北京吗?成都人或许会不屑地表示：白天啷个热，谁要出去哦?北京与成都的时差不仅体现在地方时，两地人民的运动时间也大有不同。

　　北京的晨练高峰时段是清晨7点，一个小时后，上海迎来了晨练的早高峰;成都与广州的健身者更喜欢晚上运动，且这两个地区的健身“晚高峰”比全国的健身“晚高峰”时间迟一个小时。

　　每个跑者见证了城市的烟火气

　　如果说流动的个体构成了城市的生命，那每一个跑者都见证着城市生生不息的烟火。

　　正如北京上海通过晨练唤醒新的一天，广州成都通过夜跑来感受生活，城市流动的烟火气也在跑者的脚步中被清晰地感受到。

　　今年5月，北京有了新的网红打卡地，东三环的亮马河在后疫情时代展现了新魅力，中轴线遛弯的大爷和亮马河夜游的年轻人跑出了传统与现代的韵律;经历过疫情的静默后，上海在5月慢慢复苏，苏州河的文艺与世纪公园的清新逐渐回归;这个春天，成都的少年们成为了城市慢跑的主力军，湿地公园成为了热门的跑步路线;在郑州，男大学生们为城市注入了新活力，Keep的线上赛事也深受郑州的大学生欢迎，或许奖牌就是他们为爱奔跑的见证;西湖醉晨跑，夜来闻花香，西湖与国风跑道成为了杭州的热门路线，谁不想去西湖看日出呢?

　　生命不息，运动不止，每一个生命的律动，都让城市变得更加生动。全民运动，让城市更加鲜活!

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分类：商业地产

发布于 2022年8月15日

　　作者：李正

　　8月12日， 江苏省南京市下调了商业性个人住房贷款首付比例，无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例由最低50%下调至30%，有房且贷款未结清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。这意味着，在经历了年内多次调整后，南京楼市再次松绑。

　　这一新规改变了南京过去“认房又认贷”的政策。此前在南京，名下有一套住房、无购房贷款记录的，或有贷款记录已结清的购房者，再购房均属于二套房，首付比例最低50%;若有一笔房贷款未结清，首付比例则高达80%。如今，贷款结清后再购房，首付比例最低可至三成，大大降低了购房门槛。

　　有市场人士认为，此次南京楼市松绑政策力度较大，预计在多重政策陆续发布并产生“组合拳”效果后，将对该地区楼市的活跃度有所改善。

　　再度降低购房门槛

　　据《证券日报》记者了解，今年以来，南京地区已经陆续推出过几次楼市新政，经历了多轮调控，其目的只有一个，即降低购房门槛。

　　此次，从网传政策截图内容来看，江苏省市场利率定价自律机制秘书处于8月12日发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》(以下简称《决议》)，对即日起新发放商业个人住房贷款首付比例进行调整。

　　《决议》内容显示，在南京市区(不含溧水区、高淳区)有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%;市区(不含六合区、溧水区、高淳区)具名家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房的，最低首付比例不低于60%。

　　针对上述内容，《证券日报》记者向包括平安银行(12.130, -0.25, -2.02%)、建设银行(5.490, -0.03, -0.54%)、农业银行(2.830, 0.00, 0.00%)等在内多家银行进行咨询后了解到，该消息属实，有银行工作人员向记者表示，已经收到这一通知，并于8月12日下午起按上述标准执行。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，从《决议》内容来看，此次南京楼市松绑政策的力度较大。

　　李宇嘉介绍，降低首付比例或对“认房又认贷”这类楼市政策调整，在弱二线城市以及三、四线城市推出的比较多，强二线城市或者像南京这种热点城市推出的较少。这类政策是为了对居民的合理贷款购房需求给予满足，调整“认房又认贷”则属于满足改善型购房需求的，这种需求现在在热点城市处于主导地位，比首套房的需求要更多一点。

　　“南京是一个年代悠久的城市，手上有房的人群较多，换房需求比较大，此前楼市活跃的那几年贷款买房的人比较多，这时候换房就会受到‘认房又认贷’的影响，随着政策的逐步实施将有利于释放这一部分需求，楼市交易会进一步改善。”李宇嘉说。

　　进一步推动楼市温和复苏

　　事实上，此前宽松性政策已在逐步发力。

　　2022年4月底，南京政务服务中心内办理购房证明的所需材料提示牌内容更新：非本市居民还需提供：申请开具购房证明之日起1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保证明等相关材料。在此之前的政策为：申请开具购房证明之日起前3年内在南京累计缴纳2年个人所得税或社保证明等材料。

　　6月13日，该限购政策再次调整为6个月社保可以补缴，征缴方式不做区分，即个人补缴、单位补缴都可以，购房门槛又迎来新一轮的降低。

　　7月25日，江苏省南京市高淳区发布《高淳区促进房地产市场健康发展有关政策(试行)》(以下简称《政策》)提出，要给予购房者购房补贴，引导商业银行为刚需和改善型住房群体提供商业性个人住房优惠利率贷款。

　　对此，李宇嘉认为，南京年内接连发布楼市松绑政策透露出，现在南京楼市的需求还比较疲弱的信号，购房者买房信心不足，在这种情况下，就需要对首付或者月供进行调整，特别是购房者的首付能力。

　　李宇嘉介绍，在一些热点城市，有贷款记录、有一套房，或者有一套房贷款没还清这三种情况下购买二套房，首付至少是50%以上，最高甚至能够达到80%，对于改善型购房需求的影响比较大。目前如果需要进一步释放这类需求，就要把比例限制进行一定的调整。

　　事实上，正如李宇嘉所说，南京楼市今年的成交情况确实不容乐观。

　　克而瑞南京发布的数据显示，今年1月份至6月份，南京商品住宅总供应370.03万平方米，成交462.17万平方米，相比去年同期供应668.88万平方米、成交769.56万平方米来看，整体供销数据均出现了较大程度的下挫;截至6月底，南京市在售库存上升至657万平方米，去化周期9.7个月，达到2015年以来的新高;上半年二手房成交36506套，同比下降46%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，南京楼市成交数据较差，说明楼市压力仍然没有完全解除，此次传出进一步松绑消息，叠加未来楼市可能出现的“金九银十”行情，或许会出现一波成交小高峰，积极信号较为明显，或将进一步推动楼市温和复苏。

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发布于 2022年7月21日

　　7月21日，据安徽省池州市人民政府官网，由市住房和城乡建设局主办，市房地产交易管理处承办的“池州市第三届房地产交易展销会”将于7月22日至31日在池州国际会展中心举行，为期10天。

　　展会期间，池州市将出台一系列优惠政策惠民惠企。展会期间在参展房企购买新建商品住房并网签备案，给予购房人3000元/套的购房补贴，且购房首付比例由30%下调至20%，并同时享受参展房企免费赠送的物业专项维修资金和物业管理费。

　　另据《新安晚报》，在此次房地产交易展销会期间购买商品房(住宅、商业、办公、公寓)，符合相应条件可享受诸多购房优惠。

　　具体而言，加大住房公积金贷款支持力度。缴存职工家庭在符合住房公积金贷款基本条件的情况，购买首套刚需自住房且为首次申请住房贷款的，其住房公积金贷款额度在原有可贷额度基础上上调10万元;购买绿色建筑(新建商品房)、智慧住宅的，其住房公积金贷款额度最高在原有可贷额度基础上上浮20%。

　　同时，加强人才安居保障。对新引进的博士研究生、全日制硕士研究生(高级技师)、全日制本科生(技师)、全日制大专生(高级工)，在池州市内购买首套商品住房的，分别给予30万元、12万元、6万元、2万元购房补贴，补贴分5年支付，每年支付20%。同时加大住房公积金对人才的支持力度，住房公积金贷款额度计算不与其住房公积金月缴存额挂钩。

　　此外，购房人在参展房企购买商品住房(70平方米以上)的，由财政给予购房人3000元/套的购房补贴，补贴在办理产权证后申领。(需在2022年7月22日-2022年10月31日期间签订购房合同网签备案并于2024年12月31日前办理产权证)。

　　下调购房款首付比例方面，购房人在参展房企购买商品住房的，由金融部门协调购房首付比例由30%下调至20%。

　　购房人在参展房企购买商品房的，按照规定标准缴纳的物业专项维修资金由参展开发企业承担。(需在2022年7月22日-2022年7月31日期间签订购房合同)。

　　此外，购房人在参展房企购买商品房的，按照规定标准缴纳的物业管理费(至少一年，具体年限由各参展房企自主决定)由参展开发企业承担。(需在2022年7月22日-2022年7月31日签订购房合同)。