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分类：商业地产

发布于 2022年10月08日

　　“在所有客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。”贝壳研究院的调研数据显示，居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。

　　“卖一买一”需求的实现与二手房流通效率相关，若原有房屋出售不畅，将为置换家庭带来不小的金钱与时间成本。而长久以来，流程复杂、冗长及交易成本高等问题使得二手房流通受阻。

　　近日，多个城市通过“连环单”业务并行办理、带押过户等方式助力上述难题的解决。

　　各显神通

　　多地发力盘活二手房交易

　　在去年开始试点“连环单”业务并行办理前，北京二手房“连环单”业务只能串联办理，即卖出名下住房并办理完过户后，才能够启动下一套房屋的交易手续，这直接导致了交易周期长，进而增加了交易的不确定性。

　　9月23日，在去年试点的基础上，北京市住建委和市规自委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》 ，提出全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

　　济南、广州等城市则针对二手房交易的存量贷款创新了交易模式。早前二手房交易需还清现存贷款才能办理过户，这需要原业主一次性还清贷款，资金筹措压力与后期交易的不确定性一定程度上阻碍了二手房出售。

　　8月17日，济南市多部门宣布推出二手房“带押过户”，存在抵押但要上市交易的房产，不用先归还原来的贷款就可以完成过户、抵押、发放新贷款。目前该模式已在建行、工行、北京银行(4.110, 0.01, 0.24%)等多家银行试点成功。

　　9月15日，中国人民银行广州分行也发布红头文件鼓励二手房“带押过户”模式;深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

　　值得注意的是，为保障买卖双方、抵押权人的权益，上述三城市在施行该模式时均引入了公证处。

　　针对二手房交易的痛点，市场参与方之一的房产经纪机构也在不断创新业务。

　　近日，贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式。这一模式需要“卖一买一”的购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。三方约定旧房售卖时间周期，在此期间，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司则帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下(26.780, -0.10, -0.37%)聚焦推广加速旧房销售。

　　新的业务模式给了购房人更大的选择权并降低违约风险，若旧房成功售出，其可以办理接下来的新房购买流程;若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。据了解，这一模式已在青岛市十几家楼盘落地。

　　此外，9月30日，财政部及税务总局也“祭出大招”，从交易成本的角度促进二手房屋出售购买：2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　殊途同归

　　直击二手房流通痛点

　　带押过户、“连环单”并行办理、“优鲜卖”及“卖一买一退个税”虽方式不同，但殊途同归，都是针对“卖旧买新”的痛点创新交易模式，促进二手房的出售及后续房产购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“卖旧买新”有四大痛点：一是要把握好时间，先卖了才能买，若旧房无法出手，看中的房子就无法交易;二是要避免旧房卖不掉，新房交了定金却被迫违约;三是二手房要快速出售就得降价，会导致进一步降价预期，加剧对房价下跌的悲观预期，影响换房需求和新房交易;四则是卖旧买新过程中存在的资金安全、交易成本，如赎楼、过桥融资等。

　　其中，广州、济南等城市“带押过户”、北京“连环单”业务并行办理等模式针对交易周期长、程序复杂的痛点，前者免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理;后者则将原先串联办理的业务改为并联办理，连环单家庭无需等待出售房产完成过户后便能腾出购房资格，缩短交易周期。

　　北京链家研究院院长高原表示，从交易实际来看，预计推行连环单并行办理后，交易环节可节约10个自然日左右时间，若考虑到置换配对更便利、流程更明确等优势，可能为购房者节约1个月以上时间。此外，交易周期缩短也有利于降低交易的不确定性。

　　带押过户及“连环单”并行办理是相关部门联动机构作出的便捷二手房交易的模式创新，贝壳青岛站推出的“优鲜卖”则是企业层面针对市场痛点的业务创新。

　　在李宇嘉看来，“优鲜卖”模式直击“卖旧买新”痛点，契合多方利益，对于着急买卖房子的消费者、想要加速去化的开发商、想要按揭投放稳定的银行、希望提升市场稳定性的地方政府而言，都是比较好的模式，切中了当前房地产市场存在的要害。

　　知名地产分析师严跃进也表示，“优鲜卖”模式是企业层面在换房上的一个重要创新，具有积极意义，充分体现了企业或平台积极优化业务、创新思维，为房东换房开辟了一条新道路，既能加速二手房交易，也能促进新房去库存。

　　9月26日，青岛市房地产业协会已面向全市房地产开发企业、房地产经纪机构推广该模式。

　　存量时代

　　二手房流通待加速

　　随着热点城市尤其是一线城市楼市进入存量时代，且居民改善性置业需求增加，楼市运转很大程度上依赖于二手房流通效率。

　　以北京为例，“卖一买一”已成为北京居民房屋交易的主要方式。据中指监测数据，2021年北京二手房成交面积超过1700万平米，显著高于新房的1010万平米。同时，北京链家数据显示，北京市住房市场交易改善置业需求约占到全市场交易的70%左右，平台当前连环单网签占比稳定在10%-13%之间。

　　二手房交易需求日增，但交易市场难言景气。贝壳研究院的数据显示，8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期延长3天;50城二手房景气指数自2021年3月以来呈波动下降趋势。

　　“从近期楼市数据来看，连环单交易受到了巨大冲击，表现在二手房交易占比下降，热点城市二手房占比相较高峰下降了一半，导致楼市循环非常不畅，也对新房市场造成巨大冲击。”李宇嘉表示。

　　以北、穗、深三大已发力推进二手房流通的一线城市为例，诸葛找房数据研究中心整理的数据显示，在2020年底至2021年中的高峰期后，北京二手房成交套数一直处于震荡中。

　　我爱我家(3.020, -0.08, -2.58%)研究院向蓝鲸财经提供的北京市二手房交易数据也显示，购房人的观望情绪越来越浓，今年1—9月成交客户平均看房次数较2021年同期增加0.9次。

　　广州市场则受去年推行“二手住房交易参考价”及“增值税2改5”政策等的影响，二手房交易数今年来波动幅度较大。

　　广州市房地产中介协会公布的数据显示，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，广州市二手住宅网签7232宗和71.71万平方米，虽同比增幅均超15%，但环比分别下降8.34%和8.08%。而截至10月4日，广州挂牌二手房数量已超12.2万套，若市场不能回升或保持稳定，随着挂牌房源增加，去化周期也将拉长。

　　深圳二手房交易数今年来则创下十几年来新低。深圳市房地产信息平台的数据显示，去年年中以来，深圳二手房成交数量持续保持在低位。

　　李宇嘉分析道，虽市场预期和信心不足是热点城市二手房成交数下降的重要原因，但交易环节的人为阻碍也是重要因素，导致部分刚需和换房需求难以实现。

　　前述政策/模式的推行，有望扫清交易市场的人为阻碍，进一步加速二手房流通。

　　目前，仅少数城市与机构推行了上述政策/模式，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，在土地财政压力和活跃本地楼市的诉求之下，其他城市的后续跟进应该也是大概率的事情，此类政策更适用本地市场改善性需求比较强烈的城市。

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分类：商业地产

发布于 2022年9月15日

　　楼市热点城市苏州对限购政策再次进行了调整。

　　9月14日，市场消息称，苏州市的核心区域如高新区、相城、工业园区将调整限购政策，外地户籍本地无房，无需在凭6个月社保或纳税证明就能直接在当地购买首套房。

　　对此，界面新闻从上述区域相关部门确认了限购政策调整，此次针对外地户籍的购房者不再有社保和纳税要求，可以直接购买一套房。

　　这是继8月份临近上海的太仓、昆山两地取消外地户籍的社保购房要求后，苏州再次优化限购政策，且从外部区域延伸到了核心区。至此，在苏州全市范围内，外地户籍购房者都可直接购买首套房。

　　在这之前，苏州执行的限购政策是，核心区域内非苏州市户籍需要连续6个月社保;同时非限购区域房产不计入家庭限购套数。

　　从今年4月开始，苏州陆续对限购、限售、限贷等政策进行了全方位调整。

　　首先是在限售方面，界面新闻当时从苏州房地产市场和交易管理中心确认，苏州从4月11日起调整二手房限售政策，二手房由限售5年改为限售3年。新房仍然执行限售3年的政策。

　　到了5月份，苏州又将二手房限售3年的限制取消，同时新房限售由3年调整为2年。

　　今年8月份，苏州又对认房认贷政策进行了调整。首套住房方面，最低首付款比例还是要求三成，但二套房方面，有房无贷款或者有贷款记录但无房，最低首付款比例可以降为三成。

　　随着8月底5年期LPR下调，苏州的整体房贷利率也随之下降。界面新闻获悉，目前苏州执行的最新房贷利率为，首套最低可至4.1%，二套房最低可至4.9%，这已属于近几年来的低位。

　　从今年以来，苏州在楼市政策调整方面一直比较积极，一方面体现了地方政府在“因城施政”方面的自主性，同时政策也会依据市场成交情况来定，另一方面则反应出苏州楼市面临的压力。

　　受上半年疫情影响，4月份苏州市区的新房的成交量同比曾大幅下滑，无论是供应量还是成交量均是近几年来的低谷。同时二手房方面，成交量只有3514套，不到往年的一半。

　　此后随着苏州在4月份开始陆续出台楼市支持政策，楼市成交量一度有所回暖。

　　据克而瑞数据显示，苏州市场的新房成交量在6月份曾有复苏迹象，环比涨幅超过50%。进入7月份后，受到市场环境变化，这一涨幅并未延续，新房成交量环比又出现下降，而到了8月份，环比继续呈现下降。8月份新房的成交均价约24600元/平方米，同比降幅在6%左右。

　　刚过去的中秋假期期间，苏州也有多个新盘推出了优惠活动。如，绿城宣布在9月10日至12日期间，苏州的观澜逸品、明月滨河和柳岸晓风三盘联动，推出中秋限定一口价房源，成功认购即赠万元车位抵用券。

　　华润置地在苏州片区的10个楼盘也开展了购房节，其中独墅湖畔的悦景水湾项目，房源最高优惠50万元/套，还有一口价房源和特惠房源。

　　从房企促销力度和方式的效果来看，苏州楼市在中秋节期间有了一度程度提升。据苏州新浪乐居数据监控中心显示，2022年中秋小长假苏州市区商品房成交365套，较2021年中秋小长假增加229套，环比涨幅168%。

　　苏州一位房企人士对界面新闻表示，随着下半年楼市销售的重要节点来临，在苏州对外地户籍购房放开后，相信市场成交量能有一定幅度的回升，市场活跃度也会有好转。

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分类：商业地产

发布于 2022年9月19日

　　南京、苏州、济南、昆明、福州等。

　　最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

　　从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本(主要是原房主)，同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。

　　不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

　　事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。

　　“带抵押过户”意味着什么

　　9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

　　南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。

　　所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立(下称“三项业务”)。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。

　　在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

　　随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外);《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

　　以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化;福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。

　　从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

　　这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村(6.240, -0.13, -2.04%)互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。

　　热点二线城市逐渐落地

　　从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。

　　以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行(5.540, 0.02, 0.36%)、南京银行(10.630, 0.09, 0.85%)等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

　　就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行(4.370, 0.01, 0.23%)的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目;苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

　　更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行(4.140, 0.00, 0.00%)等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

　　不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。

　　有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。

　　记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

　　“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。

　　效果如何，对银行有何利弊

　　增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”

　　他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

　　目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。

　　对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。

　　“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。

　　从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。

　　事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产(赎楼的费用更高)降低的比例无疑更大。

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分类：商业地产

发布于 2022年9月07日

　　原标题：上市房企8月销售进一步分化

　　近期，上市房企陆续披露2022年8月销售简报，销售情况进一步分化。部分大中型房企8月销售金额虽仍处于低位，但环比已有所好转。

　　业内人士表示，目前行业进入“金九银十”销售旺季，随着前期稳楼市政策持续显效，消费者购房预期有望好转。对于房企来说，提振销售业绩仍将是未来发力的重点。

　　部分房企销售金额环比改善

　　有的房企8月销售金额实现同比、环比增长，前8个月累计签约金额同比降幅进一步收窄。

　　金地集团(12.010, 0.06, 0.50%)披露的2022年8月销售情况公告显示，8月公司共实现签约面积102.4万平方米，同比增长14.45%;实现签约金额212.3亿元，同比增长11.56%。2022年1-8月，公司累计实现签约面积595.8万平方米，同比下降38.22%;累计实现签约金额1403.9亿元，同比下降32.34%。

　　2022年7月，金地集团实现签约面积74.1万平方米，同比下降39.16%;实现签约金额185.5亿元，同比下降27.63%。2022年1-7月，公司累计实现签约面积493.3万平方米，同比下降43.61%;累计实现签约金额1191.6亿元，同比下降36.78%。

　　有的房企虽然8月销售金额仍处于低位，但是相比7月已有所改善。

　　中南建设(2.760, -0.01, -0.36%)披露的8月经营情况公告显示，房地产业务方面，2022年8月，中南建设共实现合同销售金额50.3亿元，实现销售面积46万平方米。2022年7月，公司共实现合同销售金额49.1亿元，实现销售面积46.4万平方米。

　　相比之下，一些头部房企8月销售金额环比有所下滑。

　　9月5日晚，碧桂园公告称，2022年8月，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约288.7亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为346万平方米。7月，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约301.1亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为344万平方米。

　　2022年8月，融创中国实现合同销售金额约107.5亿元，实现合同销售面积约80.6万平方米。2022年7月，融创中国实现合同销售金额约110.3亿元，实现合同销售面积约88.4万平方米。

　　克而瑞研报显示，8月百强房企实现销售操盘金额5190.1亿元，环比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。8月，百强房企中近六成企业单月业绩不及上半年的月均水平，但也有部分规模房企业绩表现较佳。

　　百强房企拿地规模降幅环比收窄

　　从拿地态度看，以万科为代表的部分头部房企8月拿地金额环比有所下降。

　　万科A(17.710, -0.14, -0.78%)披露的2022年8月销售及近期新增项目情况简报显示，2022年7月销售简报披露以来，公司新增加开发项目2个，分别位于苏州和银川，需支付权益地价17.56亿元;新增1个物流地产项目，需支付权益价款2.32亿元。而7月销售及近期新增项目情况简报显示，自6月销售简报披露以来，公司新增加开发项目2个，需支付权益地价46.82亿元;新增2个物流地产项目，需支付权益价款3.16亿元。

　　中指研究院数据显示，2022年1-8月，百强房企拿地总额达到8816亿元，拿地规模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3个百分点，连续三月维持收窄态势。整体来看，保利发展(17.600, -0.03, -0.17%)、华润置地、招商蛇口(14.980, 0.06, 0.40%)拿地金额居前。

　　投资机会有望增加

　　8月中下旬，多数城市公布了第三轮集中供地计划。为了维持土地市场稳定，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多企业参与。随着市场信心恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍规则改善，将给中小房企带来更多投资机会。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前行业进入“金九银十”旺季，随着前期稳楼市政策持续显效，消费者购房预期有望好转，房企推盘策略也将陆续调整。行业逐步进入房屋销售提振的关键时期，交易环境有望进一步改善。对于房企来说，提振销售业绩仍将是未来发力的重点。

　　从房企表态看，不少房企看好下半年行情。

　　万科总裁祝九胜在中期业绩会上表示，相信公司下半年销售业绩会比上半年好。万科今年销售专项行动有四个方面的动作：一是提升佣金结算速度;二是调整销售激励政策;三是整合自身销售力量;四是销售能力短期培训和提升。自开始部署专项行动以来，公司围绕去化库存、加快回款已取得一定成效。