去年,富力地产(1.84, 0.00, 0.00%)、融创中国(4.58, 0.00, 0.00%)等多家房企达成境内债务重组,而境外债务重组谈判进展则相对缓慢。近日,旭辉控股、融创中国等多家房企境外债务重组方案迎来新进展,其中有房企引入以股抵债的交易方式,亦有房企通过引入战投进行全面债务重组……

  对此,多位业内分析师向《证券日报》记者表示,随着房地产市场复苏以及相关融资政策的支持,房企的债务问题化解工作有可能加快,相关企业的偿债压力将得到缓解。

  多家房企公告债务重组进展

  通常来说,债务重组是指债务人发生财务困难的情况下,与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。近期,多家房企境外债务重组迎来新进展。

  3月13日,某房企发布公告称,首席债务管理官已开始将展期方案草稿发送给境外债权人及其顾问。联合财务顾问将开始与境外债权人沟通,已就展期方案条款达成一致。

  3月10日晚,旭辉控股公告称,为当前境外流动资金状况制定全面解决方案取得重大进展。其中若干关键商业条款包括不削减本金金额,允许部分或全部债权人自愿将其部分债务转换为本公司股权或可换股债券,及减少以现金支付的利息等。

  同一天,佳兆业也发布公告表示,公司达成全部复牌条件并正式在港交所恢复买卖,成为2023年率先复牌的出险企业。

  3月8日,在融创中国公布的最新境外债重组方案中,融创中国计划在境外发行新的美元票据来置换现有票据,展期期限最短为两年,最长为九年。除此之外,债权人还可以申请将部分或者全部美元债进行债转股,即将手中持有的美元债按照一定的比例转换成融创中国或者融创服务(2.88, 0.00, 0.00%)的股份。

  对此,巨丰投顾高级投资顾问李名金向《证券日报》记者表示,地产企业债务关系相对立体和复杂,为资金方或债权人厘清真正的债务敞口大小增加了难度。众多房企境外债务重组取得新进展,对房地产行业来说无疑是个好消息。一旦重组成功,则可以减少企业的负债和后续的利息支出,还有利于降低资产负债率和杠杆。

  债转股成主流解决方案

  值得注意的是,近期多家房企的债务重组方案中都披露了债转股方案,而此前华夏幸福也与境外债权人达成协议,选择“以股抵债”方式重组。

  截至2月28日,华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务已实施金额约为人民币73.42亿元,以“幸福精选平台”及下属公司股权搭建的“幸福优选平台”股权抵偿经营债务已实施金额约为人民币25.57亿元。

  诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示,在较长一段时间内,展期仍然是房企缓解债务危机的重要选择,但是相较于展期,债转股可以有效的减少债务偿还的金额,减轻企业后续的资金压力,使得企业将更多的资金应用到复工复产等环节。

  “将债务转化为股权,这是债权人在当前市场环境下的谨慎选择,既可以促进企业债务重组提速,同时也最大限度地维护了自身的权益,可谓是双赢的局面。这间接说明得益于近期市场的回暖趋势,房企的谈判空间增大。”陈霄如是说。

  对此,东高科技高级投资顾问毕然则向《证券日报》记者表示,展期大多是让债权人做出让步,从而避免出现债务暴雷的风险,债转股让债权人成为公司的股东,权利义务上有所不同,如果债权人看重公司的长期发展,会更容易接受债转股的方式。

  “对于房企来说,若完成债务重组则意味着短期内脱险,减轻了企业的偿债压力,可以将更多的精力投身于生产经营之中。但部分方案还未经过债权人同意,房企仍要尽可能地表现承担债务的诚意,积极沟通,必要时拿出旗下资产作为增信措施或者以项目作为质押担保,同时,加速推进保交楼工作,提高经营能力,保证重组方案顺利推进。”陈霄说。

 

  (原题为《多家房企境外债务重组迎新进展 债转股成主流方案》)

  来源:国是直通车

  刚刚,央行行长易纲与副行长潘功胜、刘国强一起出席国新办举行的新闻发布会,回应了当前的多个热点话题。

  将推动金融稳定法出台

  央行行长易纲介绍,中国近年来化解金融风险,金融风险总体上是收敛的,目前中国4家最大的银行都是全球系统性重要银行,资本实力居全球前四位。其他的银行,包括股份制银行、中小银行等,大部分的经营稳健,少数问题中小金融机构改革化险取得了重要进展。

  易纲强调,金融稳定法已经通过了全国人大的第一次审议,将推动金融稳定法的出台,依法将各类金融活动全部纳入监管,保护最广大的老百姓(38.700, -0.48, -1.23%)、中小投资者、被保险人的利益。善始善终做好平台企业金融业务整改,加强常态化监管,支持平台企业健康规范发展。

  不大水漫灌、不大收大放

  央行副行长刘国强表示,去年企业贷款利率为4.17%,创历史新低,今年央行将继续按照党中央、国务院决策部署,精准有力实施好稳健的货币政策,这是货币政策总的取向,但是具体的政策工具怎么使用,要综合考虑,相机抉择。

  一是坚持“以我为主”,把国内的目标放在首位。从目前来看,国内的经济好转是肯定的,但也存在一些不确定性因素,所以下一步将加强调研,根据经济发展情况的变化和需要,统筹增长和物价,适时适度调整货币政策工具。

  二是统筹短期和长期,强化跨周期调控和逆周期调节,坚持正常的货币政策,保持正利率和向上的收益率曲线,不大水漫灌、不大收大放。

  三是统筹国际与国内,既立足国内,调控有度,又密切关注国际动态,加强预期管理,兼顾好内部均衡和外部均衡。

  人民币汇率将基本稳定

  易纲表示,在过去这几年,人民币对美元汇率三次破“7”,但很短时间又回到了“7”以下。所以“7”不是一个心理障碍。整个经济稳定,老百姓预期稳定,企业换汇,老百姓结汇购汇都方便,经济社会预期的稳定非常重要。

  易纲称,总体看,人民币汇率还会在合理均衡的水平上基本稳定,有一些小的双向浮动也是市场驱动,而这种波动对经济有好处,对中国进出口、对各方预期都有好处。“另外我们的企业现在越来越多地学会了使用套期保值、远期结售汇这些工具,来锁定收益。”

  人民币国际化面临较好环境和机遇

  央行副行长潘功胜表示,当前人民币国际化面临一些比较好的环境和机遇。第一,经过十余年的发展,随着人民币清算行和本币互换网络的建立,离岸人民币市场的发展,国内金融市场的开放,以及中资金融机构海外布局不断完善,我们觉得人民币已经初步具备了国际化使用的网络效应。

  第二,随着人民币汇率形成机制改革的不断深化,人民币汇率弹性明显增强,企业在跨境贸易、投融资中使用人民币以规避货币的错配风险的意愿上升。

  第三,随着我国经济增长的动能恢复和金融市场的进一步开放,人民币投资和避险功能逐步增强。

  第四,随着国际地缘政治、经济发展环境的变化,国际货币体系发展更趋多元。

  房地产企业融资环境明显改善

  潘功胜表示,2021年下半年以来,以恒大为代表的部分房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营,患上了严重“高血压”,资产负债表持续处于高风险状态,最终不可持续出现风险。

  他介绍说,针对房地产市场出现的调整,中国央行按照党中央、国务院部署,去年底出台了16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施,会同相关部门从供给和需求两端发力,促进房地产市场平稳运行。随着疫情形势好转和疫情防控政策调整,前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。

  “近一段时期,市场信心加快恢复,房地产市场交易活跃性有所上升,房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。“潘功胜说。

  绝大多数城市首付比例政策下限

  已达全国底线

  潘功胜透露,从需求端看,因城施策实施好差别化的住房信贷政策,持续引导实际利率和首付比例下行,更好支持刚性和改善性住房需求。

  到去年12月,新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外,绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

  通胀压力总体可控

  “我们非常重视物价问题。”刘国强表示,央行判断,2023年中国通胀水平总体保持温和是主基调。从短期看,通胀压力总体可控。因为当前我国经济处在恢复发展过程中,有效需求不足仍然是主要矛盾,产业链、供应链运转顺畅,供给比较充足,居民通胀预期比较平稳,具备保持物价基本稳定的有利条件。

  他进一步称,从更长的时间看,外部环境难以预料,需求还在逐步恢复,虽然通胀的概率不大,但不等于没有,人民银行要树立底线思维,对通胀保持警惕。

  存款保险能为99%以上存款人

  提供全额保障

  易纲表示,央行不断完善金融风险防控体制机制。按照中央的部署,推动建立地方党政主要领导负责的金融风险处置机制,各省份都已经建立了省级领导牵头的金融风险化解委员会,压实金融机构及其股东的责任,监管部门的责任和地方党政的属地责任,形成金融风险防控的正向激励。

 

  他说,目前,全国所有存款类金融机构都加入了存款保险,我们的存款保险能够为99%以上的存款人提供全额保障。

  2 月 16 日消息,富士康于去年 8 月宣布,将斥资 3 亿美元在越南北江省(Bac Giang)光州工业区新建工厂,工厂建成后将招聘约 3 万名工人。而富士康现在计划再次扩张该工业园区,进一步提高生产能力。

  根据当地交易所本周二披露的文件显示,富士康已与 Saigon-Bac Giang Industrial Park Corp 签订租约,以大约 6250 万美元的价格租用 45 公顷(111 英亩 / 45 万平方米)的地块,来满足“运营需求和扩大产能”。

  该地块位于越南首都河内市(Hanoi)以东的北江省光州工业园区,是通过富士康的子公司富联精密技术部件有限公司租用的。IT之家了解到,本次租期将持续到 2057 年 2 月。

 

  富士康在去年 8 月宣布的工厂目前已经开始投入使用,主要生产 iPad 和 AirPods。监管文件并未提及本次扩建的新厂用于生产哪些苹果产品。

  英国最大房地产网站Rightmove周一公布的数据显示,英国2月份房价基本持平,表明尽管抵押贷款利率居高不下,但买家仍有信心。

  Rightmove表示,英国2月平均房价为362452英镑,与1月份的362438英镑基本持平。

  Rightmove表示,这是有记录以来最小的2月份增幅,但该数据“可以被视为未来一年的一个积极指标”。

  此前人们担心,随着英国央行加息,房价可能会暴跌。但Rightmove的数据表明,情况可能并非如此。

  “本月均价持平表明,许多卖家正在打破传统,表现出非季节性的初始定价克制。除了市场条件要求在价格上更加现实之外,我们正在过渡到一个节奏较慢的市场,由于抵押贷款的成本上升,买家将需要更长的时间才能以合适的价格找到合适的房产,”Rightmove分析师Tim Bannister说。

  “其他迹象表明,尽管2022年底出现了动荡,但这将是一个更温和而不是艰难的过渡。”

  Rightmove表示,与2019年相比,过去两周联系中介的潜在买家数量增长了11%,因为越来越多的买家回归市场。

  随着需求的增长,目前议定的销售仅比2019年“更正常的市场”水平下降了11%。在今年年初,抵押贷款利率较新冠疫情前的水平下降了15%,在去年9月份英国政府宣布迷你预算后下降了30%。

  最近几个月,迷你预算之后抵押贷款利率的快速上升势头已经有所放缓,数据显示,首付15%的五年期固定抵押贷款现在的平均利率将从2022年10月的5.9%下降到4.82%。

  然而,房地产短缺仍然存在,与2019年相比,可售房产减少了近四分之一,而待售房屋数量较一年前的历史最低水平增加了48%。

  Bannister说:“对于市场来说,看到许多首次购房者继续他们的行动是一个积极的迹象,尽管平均抵押贷款利率已经小幅下降,但一些首次购房者仍将因价格过高而超出他们最初的计划,可能需要寻找更便宜的房产,节省更多的存款,或将更高的月抵押贷款还款纳入他们的预算。”

  

 

  香港地产股早盘普涨,截至发稿,新世界发展(24.4, 0.85, 3.61%)(00017)涨3.18%,报24.3港元;太古A(00019)涨3.18%,报66.55港元;九龙仓(01997)涨1.7%,报44.8港元;长实集团(51.05, 0.90, 1.79%)(01113)涨1.4%,报50.85港元。

 

  大摩发表报告称,受成交量、人气、利率触顶及与中国内地开放通关的支持,预计今年住宅价格将上涨10%,之前预期上升5%;预计今年零售租金将恢复5%,此前2022年下降7%;预计今年零售销售增长15%。大摩认为,该板块估值仍然很便宜,比资产净值折让50%,而股息率超过5%。