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分类：商业地产

发布于 2022年3月14日

　　居民中长期贷款近15年首次减少 房地产调控将如何发力

　　作者：亓宁

　　[ 值得注意的是，这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。此前1月份，虽然该项数据延续了两个月的同比少增，但仍然实现新增7424亿元。此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。 ]

　　与2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融数据不及预期，居民中长期贷款成主要拖累。

　　业内人士普遍分析，居民中长期贷款罕见回落一方面反映了住房需求信心不足，地产行业形势依旧严峻;另一方面也说明，当前的房地产政策继续放松的预期进一步升温，月内降准概率增加。

　　对比历史上多次地产调控周期，此轮调控效果短期内不及预期，与当前周期面临的几个特殊因素不无关系。有地产研究人士对记者表示，当前房企走出债务危机“重整旗鼓”与销售端回暖已互成“必要条件”。中信证券(20.780, -0.12, -0.57%)首席经济学家明明预测，未来在“房住不炒”原则下，必然还有更多政策和举措提振居民购房信心，尽力扭转当前形势，房地产的宏观指标有望在今年二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

　　2月信贷数据释放什么信号?

　　央行3月11日发布的金融统计数据报告显示，相比超预期好转的1月，数据在2022年2月明显反转，总量及结构均低于预期。其中信贷方面，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元(同比减少4790亿元)，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元(同比减少4572亿元)成为主要拖累。

　　值得注意的是，这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。此前1月份，虽然该项数据延续了两个月的同比少增，但仍然实现新增7424亿元。机构普遍分析，这再次反映2月房地产市场销售遇冷，居民购房意愿较弱。此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

　　“本次居民贷款回落主要体现在中长贷首次负增长，而居民中长贷的重要部分是房地产按揭贷款，这从侧面说明，当前房地产的形势较为严峻。”对于2月居民中长期贷款数据回落，明明对记者表示，银行放贷一般滞后于地产销售，而地产单月销售面积增速从去年三季度开始进入负增长，因此去年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

　　去年四季度以来，监管鼓励并购、引导房贷成本[5年期以上LPR(贷款市场报价利率)]下降，各地因城施策的举措层出不穷。据申万宏源(4.420,0.00, 0.00%)统计，至今已有至少55个城市推出房贷利率(上浮加点)降低、首付比例下调等鼓励政策，最近郑州更是率先重启了去库存“利器”——棚改货币化安置。

　　中泰证券(8.320, -0.06, -0.72%)研究所地产负责人陈立认为，目前按揭利率下行更多反映的是前期积压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行，是结果而非驱动因素。可以印证的是，2021年10月按揭贷款投放力度改善后，个人该按揭贷款增速出现了短暂的反弹，但定金及预收款的增速却持续向下。

　　这轮调控有何不同?

　　居民的购房意愿为何依旧偏弱?红塔证券(9.230, -0.06, -0.65%)研究所所长李奇霖团队分析，主要原因在于居民对房企交付期房不信任，对可能出台的房地产税存在担忧。中国银行(3.120, 0.02, 0.65%)研究院资深经济学家周景彤认为，政策效果当前在不同城市间分化较大，除了政策时滞外，也与市场预期转变需要时间有关。

　　从调控手段来看，供给端包括土地供给调节、房地产资金来源与融资渠道、限价和限售及保障性住房供应，但往往效果有限;需求端按照力度由强到弱分别是：首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费等。但从数据来看，见效时间也因阶段不同而长短不一。

　　对于当前的调控周期，长江证券(6.270, -0.06, -0.95%)首席经济学家伍戈分析认为，去年开发贷的回落时点明显早于购房者的销售回款，已经说明此轮地产收缩不同于传统需求端调控的结果，而是来自供给端的约束。

　　这也决定了调控的困难和效果有所不同。陈立认为，经过较长时间的去库存和房企周转模式的变化，库存不再投资过剩是此轮房地产周期与历史的本质性差别。“这一轮最大的难题在于三四线城市的房地产需求已经在上一轮棚改货币化过程中比较严重的透支了，三四线需求不足，土地财政收入下降，地方财力紧张。而一二线城市则是供给不足，面临房价上涨的风险。”明明对记者表示。周景彤也认为，由于我国城镇化速度放缓、人均住房面积已接近发达国家水平、人口老龄少子化提前且加速到来等，房地产业正在由卖方市场向买房市场转变，由增量市场向存量市场转变。

　　对于此轮调控周期，综合历史经验和当前环境，华安证券(4.760, 0.01,0.21%)预测不会短于6个月，最长大概率不超过12个月。以此计算，此轮调控最快在4月结束，最慢会持续到年底。

　　房地产宏观指标或在二季度出现拐点

　　数据走弱的同时，市场预期未来或有更强有力的支持政策陆续出台。

　　此前安信证券统计数据显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，其中前三季度到期压力明显较大。近日穆迪也在一份报告中提示，融资渠道紧张及庞大的再融资需求将加大中国房地产开发商的流动性压力，并导致2022年年内违约数量增加。2022年底之前，国内B1或以下评级开发商共有约240亿美元的债券到期。

　　一位常年研究地产行业的机构人士对记者表示，房企“重整旗鼓”和居民恢复购房信心已经互成“必要条件”。当前，开发商国内融资环境在改善，地产项目收并购也在逐步推进，但房企摆脱困境的主要支撑仍来自经营性现金流。陈立认为，要进一步扭转房地产市场需求下行，可以考虑适当进一步引导LPR长端利率下行，通过按揭利率的主动性降低，对冲购房需求预期的下行。

　　明明也认为，需求端的回暖关键在于市场信心的改善，当前居民对房价预期不佳，购房观望情绪浓，加上房地产融资的“三道红线”和集中度管理限制仍然存在，房企经营压力较大、加杠杆意愿较弱。未来，政策必然还会通过各种举措来提振居民购房信心，尽力扭转当前的局势，但“托而不举”、“房住不炒”以及“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的原则不会改变。结合政府工作报告最新表述，他认为未来地产调控会更加灵活精准，一方面继续“因城施策”和“良性循环”，另一方面加快保障性租赁住房计划的落地和推进，预计房地产的宏观指标今年在二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

　　对于货币政策，多家券商预判，致力于宽信用的政策还会以各种形式进一步出现，而考虑到银行间流动性正在边际收紧，宽松的方式降准或优先于降息，预计本月LPR下行概率相对更大。不过申万宏源分析师秦泰认为，要稳定居民购房信心，短期内需要加快优质房地产项目处置，盘活开发商融资，长期则需要工业化带动更广泛的城镇化。

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分类：商业地产

发布于 2022年2月21日

　　2月21日，国家统计局发布2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据国家统计局数据显示，今年1月，一线城市新房房价率先企稳回升。

　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“今年1月，从环比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。”

　　今年1月，70个大中城市中，新房房价环比上涨的城市有31个，比去年12月增加11个。新京报记者 陈哲婉 摄　　一线城市新房市场回暖，呈现量价齐增

　　据国家统计局数据显示，今年1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由去年12月下降0.1%转为上涨0.6%。其中，北京、上海、广州和深圳新建商品住宅销售价格分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示：“一线城市新建商品住宅销售价格环比回升，尤其是上海、北京等城市的成交量已现企稳回升，对房价的支撑力相对较强。”

　　同期，从二、三线城市来看，新房市场均有不同程度回暖。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比由去年12月下降0.3%转为上涨0.1%;三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%，降幅比去年12月收窄0.1个百分点。

　　由此可见，全国城市之间持续分化，其中，一、二线城市新建商品住宅销售价格出现了止跌现象，而三线城市新建商品住宅销售价格则依然处于下跌态势。

　　“由于今年1月正值春节前夕，市场找房需求热度不断降低，加之返乡置业并未达到市场预期，导致市场总体成交量同比减少明显，这在一定程度上也大大拉低了房价上行动力。” 张波如是说。

　　从全国来看，今年1月，70个大中城市中，新房房价环比上涨的城市有31个，比去年12月增加11个;而新房房价下降的城市有39个，比去年12月减少11个。

　　中原地产首席分析师张大伟表示：“今年1月，新房房价下调的城市有所减少，主要原因是，房地产政策出现相对宽松，信贷供应量明显增加。此外，由于本轮房价下调速度快，也使得春节前后部分购房者看到市场出现性价比较高项目，开始入市。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“根据简单算术平均计算，今年1月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为1.7%。房价指数出现重要信号，即在此前连续四个月下跌的基础上，1月数据已经止跌。”

　　从今年1月房价指数环比涨幅数据看，银川涨幅最大，环比涨幅为1.5%;北京、成都的环比涨幅也在1%，处于环比涨幅靠前的城市。

　　“总体来说，今年1月70城新房房价数据释放了积极的信号，说明经过去年四季度积极得当的政策调整，尤其是金融信贷政策，房价过冷或过快下跌态势开始受到遏制。随着市场交易的复苏，后续新房价格方面也会有积极的表现，不会出现大幅波动。”严跃进说。

　　二、三线城市二手房房价跌幅收窄，有望进一步回暖

　　相比于去年年底二手房市场的萧条，今年1月二手房市场开始筑底回升。

　　据国家统计局数据，今年1月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与去年12月相同，其中北京、上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.5%。而二、三线城市二手住宅住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比去年12月均收窄0.1个百分点。

　　从二手房房价下跌的城市来看，今年1月，70个大中城市中二手住宅销售价格环比下降的城市有55个，比去年12月减少8个。

　　“今年1月信贷政策继续宽松，各地对于房地产市场的政策明显持宽容和鼓励态度，使得去年下半年二手房萧条的态势得到遏制。”严跃进分析称。

　　严跃进还补充表示：“从今年1月一、二、三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为0.1%、-0.2%和-0.4%。从大方向来看，今年二手房也可以享受较好的信贷政策支持，本身也会处于一个‘筑底-复苏’的过程。”

　　业内：预计3月呈现“小阳春”

　　值得一提的是，今年1月，房地产调控政策发布更加密集，且以宽松为主。据中原地产研究院统计数据显示，2022年1月，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过80次，其中有接近40城市发布了稳定楼市的政策，同比2021年同期上涨60%以上。从政策内容看，相比往年房地产调控收紧为主，2022年开年，房地产调控基本集中在稳定楼市，以宽松政策为主。

　　对于未来房地产市场走势，张波表示：“在因城施策的指导下，不少城市和区域开启了调控适度放松的节奏，加之金融政策边际放松，对市场信心的提振作用也比较明显。预计2月市场调整态势仍将延续，部分需求支撑力度强的城市以及政策扶持力度较大的城市，市场筑底回升节奏会明显加快，3、4月小阳春的市场依然可期。”

　　“2021年下半年作为历史房价下调最快的半年，下调快也意味着调整周期相对短。大涨不是稳定，大跌同样也不是稳定。楼市有望在2022年上半年逐渐回归到正常状态。”张大伟表示，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年3-4月有望逐渐企稳。一、二线城市将会率先走出低迷。

　　新京报记者 徐倩

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分类：商业地产

发布于 2022年3月02日

　　楼市重磅!郑州引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调房贷利率，鼓励投亲养老

　　3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。《通知》针对当地房地产市场提出19条要求，支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

　　《通知》明确，降低个人住房消费负担。引导郑州金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　放松贷款要求

　　《通知》明确，子女、近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　《通知》要求，稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量;在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

　　完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

　　同时，推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

　　房价环比下降

　　国家统计局数据显示，2022年1月，郑州新建商品住宅销售价格指数环比下降0.2%，同比增长1.5%;二手房价格环比下降0.2%，同比增长0.5%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，郑州本次出台的房地产新政，有两条市场反响较大。第一，子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。该规定实际上是放松了限购的规定，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，增加了此类家庭的可购房套数。第二，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上降低了购房的首付比例。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，郑州此次下调土拍保证金比例至20%，剩余部分1年内实行分期缴纳，这实际上减轻了房地产开发商的资金压力，提供了资金支持政策。同时，政策也加快了项目开工、销售节奏，精简审批程序，将工程建设项目审批时间控制在54天。该政策降低了房企拿地的资金压力，加快房企开工销售速度，有利于房地产市场的内部良性循环。

　　机构普遍看好3月市场

　　机构数据显示，2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引进人才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策。但是，从政策传导到市场，仍需要一定时间。

　　从房企销售角度看，1、2月销售整体不佳。中指研究院数据显示，2022年1-2月，不同阵营房企销售金额同比均出现不同程度下降。销售金额超过百亿元以上的房企共30家，该阵营销售额金额均值同比下降38.4%，下降幅度最大;前两月销售金额在50亿元至100亿元之间的房企有26家，销售金额均值同比下降34.1%;销售金额在30亿元至50亿元之间的房企有24家，销售金额均值同比下降31.9%。

　　2月，受春节期间房地产市场遇冷等因素影响，企业销售降幅较1月进一步扩大。2月，百强房地产企业实现销售操盘金额合计4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，需求端政策有所放松，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。预计3月住房成交规模环比会有所上升，但在2021年同期高基数下，成交规模同比大概率仍为下降趋势。热点一二线城市市场恢复节奏或相对较快。

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发布于 2022年2月21日

　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

　　2022年1月份商品住宅销售价格环比降势减弱 同比涨幅总体回落

　　——国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

　　2022年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。

　　一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少

　　1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%;二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

　　1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

　　二、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落，同比下降城市个数增加

　　1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同;二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.3和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点;二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。

　　1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20个和30个，比上月分别增加3个和4个。

　　注释：

　　70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市;二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市;三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。