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分类：商业地产

发布于 2022年3月30日

　　今天(3月30日)上午，承载了各方期待的《北京市住房租赁条例(草案)》提请市十五届人大常委会第三十八次会议进行二次审议。在明确“群租房”“黑中介”、哄抬租金、长租公寓监管等管理规范的基础上，二审稿进一步对政府统筹房源供给、农村住房租赁管理和社会风险管控等方面进行了细化完善。

　　“条例草案的修改以住房租赁管理与服务并重为原则，更加注重体现首都功能，更加注重本市住房租赁的体系建设。”市人大城建环保办主任委员张力兵介绍。落实中央战略部署，二审稿将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等内容直接写入草案，明确提出本市鼓励保障性租赁住房建设、扩大保障性租赁住房供给，禁止在首都功能核心区内经营短租住房等，体现了推动实现住有所居、宜居安居的坚定决心。同时，突出多主体供给，在强化政府对房源供给统筹职责的同时，也强调了市场主体的自我管理和行为责任，如明确了“在新建商品住房项目中配建租赁住房”等。

　　此外，在明确房租显著上涨时政府可采取价格干预措施的基础上，进一步强化风险管控，规定市住建部门加强租赁价格监测，建立健全预警机制，保持租赁价格的稳定，突出底线响应和联动管控，为政府及时、合理采取价格干预措施提供支撑和保障。

　　鼓励在新建商品住房项目中配建租赁住房

　　增加房源供给是保障住房刚需的重要途径。“有常委会组成人员和代表提出，目前条例草案侧重于对租赁活动的规范和管理，在政府提供服务方面，特别是对增加房源供给方面力度不够，建议进一步明确政府在制定规划和计划、多渠道增加供给等方面的责任。”张力兵介绍。

　　据此，二审稿从两方面进行了修改。首先是明确住房保障规划计划，规定，本市合理规划租赁住房供给规模、优化空间布局，促进职住平衡，将租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房用地供应计划中予以安排。其次，细化租赁住房供给方式，鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。

　　建立住房租赁价格监测预警机制

　　在租金调控方面，条例草案规定，住房租金显著上涨时，市政府可以采取相应的价格干预措施以稳定租金水平。二审稿进一步完善相关内容，明确建立相关预警机制，增强了“价格干预措施”的可操作性。

　　二审稿规定，市住建部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，市、区政府及其相关部门依法发布住房租赁特殊管控措施的，租赁当事人应当遵照执行。

　　农村宅基地上闲置住房可依法出租

　　盘活农村宅基地上的闲置住房是增加农民收入、提高土地利用效率的有效手段。有代表和专家、市区有关部门提出，目前条例草案关于宅基地上闲置住房租赁的规定较为原则。考虑到农村地区住房规划管理的现实情况，对于出租农村宅基地上闲置住房尚未取得权属证书的，也可以其他有效证明材料作为合法出租的依据。

　　据此，二审稿增加相关内容，明确农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式利用集体建设用地建设、运营租赁住房。对于宅基地上闲置住房出租的管理，规定在落实户有所居、保障本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以将取得权属证书，或者依照本市相关规定取得其他证明材料的农村宅基地上闲置住房出租用于居住。同时，鼓励通过广泛协商，制定宅基地房屋租赁管理公约，并按法定程序将有关内容纳入村规民约，建立健全宅基地房屋租赁村民自治机制。

　　首都功能核心区内禁止经营短租住房

　　居住小区里开短租公寓或民宿，将有明确规范。为维护首都社会安定和谐，保障居住小区业主的合法权益，针对利用居住小区房屋经营短租带来的治安、扰民等问题，在本市首都功能定位和管理实践的基础上，二审稿规定，本市对按日或者按小时收费的短租住房实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。

　　出租其他城镇地区短租住房的，应当符合本市管理规定和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意，并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对身份信息，并即时通过系统申报登记。

　　利用集体建设用地建设的租赁住房严禁销售

　　以为用全部家当“买”了一套房，实际却没有产权?近年来，集体土地上“以租代售”的现象被屡屡曝光。哪些住房只能租不能卖?二审稿规定，利用存量非居住土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等，不得销售、变相销售，或者按日、按小时短期租赁。违反规定的，可处十万元以上五十万元以下罚款;逾期不改的，处五十万元以上一百万元以下罚款。

　　整治不规范的“二房东”刻不容缓。为进一步强化对个人转租住房行为的从严管理，二审稿规定，个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当向区市场监督管理部门申请住房租赁企业设立登记。具体数量由市住建部门会同有关部门制定。

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分类：商业地产

发布于 2022年3月14日

　　居民中长期贷款近15年首次减少 房地产调控将如何发力

　　作者：亓宁

　　[ 值得注意的是，这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。此前1月份，虽然该项数据延续了两个月的同比少增，但仍然实现新增7424亿元。此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。 ]

　　与2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融数据不及预期，居民中长期贷款成主要拖累。

　　业内人士普遍分析，居民中长期贷款罕见回落一方面反映了住房需求信心不足，地产行业形势依旧严峻;另一方面也说明，当前的房地产政策继续放松的预期进一步升温，月内降准概率增加。

　　对比历史上多次地产调控周期，此轮调控效果短期内不及预期，与当前周期面临的几个特殊因素不无关系。有地产研究人士对记者表示，当前房企走出债务危机“重整旗鼓”与销售端回暖已互成“必要条件”。中信证券(20.780, -0.12, -0.57%)首席经济学家明明预测，未来在“房住不炒”原则下，必然还有更多政策和举措提振居民购房信心，尽力扭转当前形势，房地产的宏观指标有望在今年二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

　　2月信贷数据释放什么信号?

　　央行3月11日发布的金融统计数据报告显示，相比超预期好转的1月，数据在2022年2月明显反转，总量及结构均低于预期。其中信贷方面，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元(同比减少4790亿元)，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元(同比减少4572亿元)成为主要拖累。

　　值得注意的是，这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。此前1月份，虽然该项数据延续了两个月的同比少增，但仍然实现新增7424亿元。机构普遍分析，这再次反映2月房地产市场销售遇冷，居民购房意愿较弱。此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

　　“本次居民贷款回落主要体现在中长贷首次负增长，而居民中长贷的重要部分是房地产按揭贷款，这从侧面说明，当前房地产的形势较为严峻。”对于2月居民中长期贷款数据回落，明明对记者表示，银行放贷一般滞后于地产销售，而地产单月销售面积增速从去年三季度开始进入负增长，因此去年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

　　去年四季度以来，监管鼓励并购、引导房贷成本[5年期以上LPR(贷款市场报价利率)]下降，各地因城施策的举措层出不穷。据申万宏源(4.420,0.00, 0.00%)统计，至今已有至少55个城市推出房贷利率(上浮加点)降低、首付比例下调等鼓励政策，最近郑州更是率先重启了去库存“利器”——棚改货币化安置。

　　中泰证券(8.320, -0.06, -0.72%)研究所地产负责人陈立认为，目前按揭利率下行更多反映的是前期积压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行，是结果而非驱动因素。可以印证的是，2021年10月按揭贷款投放力度改善后，个人该按揭贷款增速出现了短暂的反弹，但定金及预收款的增速却持续向下。

　　这轮调控有何不同?

　　居民的购房意愿为何依旧偏弱?红塔证券(9.230, -0.06, -0.65%)研究所所长李奇霖团队分析，主要原因在于居民对房企交付期房不信任，对可能出台的房地产税存在担忧。中国银行(3.120, 0.02, 0.65%)研究院资深经济学家周景彤认为，政策效果当前在不同城市间分化较大，除了政策时滞外，也与市场预期转变需要时间有关。

　　从调控手段来看，供给端包括土地供给调节、房地产资金来源与融资渠道、限价和限售及保障性住房供应，但往往效果有限;需求端按照力度由强到弱分别是：首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费等。但从数据来看，见效时间也因阶段不同而长短不一。

　　对于当前的调控周期，长江证券(6.270, -0.06, -0.95%)首席经济学家伍戈分析认为，去年开发贷的回落时点明显早于购房者的销售回款，已经说明此轮地产收缩不同于传统需求端调控的结果，而是来自供给端的约束。

　　这也决定了调控的困难和效果有所不同。陈立认为，经过较长时间的去库存和房企周转模式的变化，库存不再投资过剩是此轮房地产周期与历史的本质性差别。“这一轮最大的难题在于三四线城市的房地产需求已经在上一轮棚改货币化过程中比较严重的透支了，三四线需求不足，土地财政收入下降，地方财力紧张。而一二线城市则是供给不足，面临房价上涨的风险。”明明对记者表示。周景彤也认为，由于我国城镇化速度放缓、人均住房面积已接近发达国家水平、人口老龄少子化提前且加速到来等，房地产业正在由卖方市场向买房市场转变，由增量市场向存量市场转变。

　　对于此轮调控周期，综合历史经验和当前环境，华安证券(4.760, 0.01,0.21%)预测不会短于6个月，最长大概率不超过12个月。以此计算，此轮调控最快在4月结束，最慢会持续到年底。

　　房地产宏观指标或在二季度出现拐点

　　数据走弱的同时，市场预期未来或有更强有力的支持政策陆续出台。

　　此前安信证券统计数据显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，其中前三季度到期压力明显较大。近日穆迪也在一份报告中提示，融资渠道紧张及庞大的再融资需求将加大中国房地产开发商的流动性压力，并导致2022年年内违约数量增加。2022年底之前，国内B1或以下评级开发商共有约240亿美元的债券到期。

　　一位常年研究地产行业的机构人士对记者表示，房企“重整旗鼓”和居民恢复购房信心已经互成“必要条件”。当前，开发商国内融资环境在改善，地产项目收并购也在逐步推进，但房企摆脱困境的主要支撑仍来自经营性现金流。陈立认为，要进一步扭转房地产市场需求下行，可以考虑适当进一步引导LPR长端利率下行，通过按揭利率的主动性降低，对冲购房需求预期的下行。

　　明明也认为，需求端的回暖关键在于市场信心的改善，当前居民对房价预期不佳，购房观望情绪浓，加上房地产融资的“三道红线”和集中度管理限制仍然存在，房企经营压力较大、加杠杆意愿较弱。未来，政策必然还会通过各种举措来提振居民购房信心，尽力扭转当前的局势，但“托而不举”、“房住不炒”以及“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的原则不会改变。结合政府工作报告最新表述，他认为未来地产调控会更加灵活精准，一方面继续“因城施策”和“良性循环”，另一方面加快保障性租赁住房计划的落地和推进，预计房地产的宏观指标今年在二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

　　对于货币政策，多家券商预判，致力于宽信用的政策还会以各种形式进一步出现，而考虑到银行间流动性正在边际收紧，宽松的方式降准或优先于降息，预计本月LPR下行概率相对更大。不过申万宏源分析师秦泰认为，要稳定居民购房信心，短期内需要加快优质房地产项目处置，盘活开发商融资，长期则需要工业化带动更广泛的城镇化。

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分类：商业地产

发布于 2022年3月25日

　　记者从西安市金融工作局获悉，为吸引更多知名投资机构在西安聚集，服务我市科创企业发展，推动秦创原创新驱动平台建设，打造具有国际竞争力的西部投资高地，我市于2月28日出台了《关于促进股权投资行业发展的若干措施》，鼓励投早、投小、投科技、投本地，提高财政资金撬动能力，加大金融支持实体经济力度。

　　栽好梧桐树

　　引得凤凰来

　　最为值得关注的是

　　《措施》明确提出了如下两点奖励细则

　　首先，对于在我市新落户的国家级股权投资基金，或者获得国家级母基金出资额不低于20%的股权投资基金，以及在我市落户且实际募集资金不低于50亿元的大型股权投资基金，均有超额奖励;

　　其次，对注册地、税收征管地在西安市辖区外的股权投资机构《措施》也列明了一系列旨在激励前来投资的鼓励办法。其中，对投资我市企业的国内知名股权投资机构，按照投资额的1%给予其管理机构奖励，单个股权投资基金管理机构最高奖励50万元。

　　此外，《措施》还以一系列鼓励细则，多角度引导股权投资基金在西安积极展开投资行动。其中：

　　鼓励股权投资基金对西安实体企业的“投早投小”动作

　　股权投资基金投资我市种子期、初创期企业满一年后，对其管理机构按照实际投资额的1.5%给予一次性奖励，单个股权投资基金管理机构最高奖励金额可达1000万元。

　　《措施》鼓励股权投资基金管理机构和股权投资基金落户西安市

　　对于在我市新设立或新迁入我市的股权投资基金和股权投资基金管理机构，按其实缴规模的一定比例，分别给予最高不超过100万元奖励;

　　连续3年给予每年实际承担房屋租金50%的补助，累计补助额也可达100万元。

　　同时，《措施》将按年度对股权投资基金管理机构投资西安本地企业的业绩进行排名表彰，对新增投资企业金额和数量排名前5的，分别给予100万元奖励。

　　为充分发挥金融服务实体经济作用，鼓励西安市辖区内外投资机构通过股权投资推进西安市企业上市发展，《措施》还专门提出了被投企业上市后，对支持其上市的投资机构的奖励。

　　《措施》还明确了对在西安市举办股权投资活动的机构或组织的奖励细则：

　　鼓励相关机构或组织在我市举办国际级、国家级等具有重大影响力的股权投资活动，经认定后，可按实际支出费用的50%给予活动组织方最高50万元一次性奖励。

　　充分激发投资热情，不断优化投资环境，全力打造具有国际竞争力的西部投资高地。

　　记者了解到，该《措施》自印发之日起施行，有效期5年，对《措施》施行有效期内确认的股权投资机构，按照以上奖励政策兑现到位，不因文件到期而停止政策兑现。

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发布于 2022年3月02日

　　楼市重磅!郑州引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调房贷利率，鼓励投亲养老

　　3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。《通知》针对当地房地产市场提出19条要求，支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

　　《通知》明确，降低个人住房消费负担。引导郑州金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　放松贷款要求

　　《通知》明确，子女、近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　《通知》要求，稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量;在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

　　完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

　　同时，推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

　　房价环比下降

　　国家统计局数据显示，2022年1月，郑州新建商品住宅销售价格指数环比下降0.2%，同比增长1.5%;二手房价格环比下降0.2%，同比增长0.5%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，郑州本次出台的房地产新政，有两条市场反响较大。第一，子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。该规定实际上是放松了限购的规定，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，增加了此类家庭的可购房套数。第二，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上降低了购房的首付比例。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，郑州此次下调土拍保证金比例至20%，剩余部分1年内实行分期缴纳，这实际上减轻了房地产开发商的资金压力，提供了资金支持政策。同时，政策也加快了项目开工、销售节奏，精简审批程序，将工程建设项目审批时间控制在54天。该政策降低了房企拿地的资金压力，加快房企开工销售速度，有利于房地产市场的内部良性循环。

　　机构普遍看好3月市场

　　机构数据显示，2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引进人才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策。但是，从政策传导到市场，仍需要一定时间。

　　从房企销售角度看，1、2月销售整体不佳。中指研究院数据显示，2022年1-2月，不同阵营房企销售金额同比均出现不同程度下降。销售金额超过百亿元以上的房企共30家，该阵营销售额金额均值同比下降38.4%，下降幅度最大;前两月销售金额在50亿元至100亿元之间的房企有26家，销售金额均值同比下降34.1%;销售金额在30亿元至50亿元之间的房企有24家，销售金额均值同比下降31.9%。

　　2月，受春节期间房地产市场遇冷等因素影响，企业销售降幅较1月进一步扩大。2月，百强房地产企业实现销售操盘金额合计4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，需求端政策有所放松，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。预计3月住房成交规模环比会有所上升，但在2021年同期高基数下，成交规模同比大概率仍为下降趋势。热点一二线城市市场恢复节奏或相对较快。