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分类：商业地产

发布于 2018年4月04日

　　中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。

　　我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域。

　　对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。

　　自2017年3月17日，北京推出史上最严的调控政策至今已经一周年之际，包括北京在内的一线城市与“3.17”之前比，可谓冰火两重天。以北京市场为例，“3.17”调控不仅让成交量大幅度下滑，二手房的成交量又高峰的一季度6万多套下滑至今年一季度的29044套;中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类。

　　二手房价格也出现了明显的下滑，到今年一季度，二手房的价格已经连续9个月下滑。根据机构的统计，今年一季度北京二手住宅成交均价为53369元/平米，环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%，与去年房价峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。可以说，除了个别稀缺的高端楼盘，北京二手房价格出现了普跌的行情，平均价格基本回到了2016年年底。

　　我在2016年年底预判2017年市场行情时，认为，2017年房地产市场将变天。我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域，认为2017年一线城市的房价将出现下跌。在“3.17”调控政策后，我第一时间给予解读，认为“3.17”新政不仅仅是史上最为严厉的调控政策，更意味着，房地产上半场的正式结束。不管有没有“3.17”新政，房地产市场在经历20年的告诉增长之后，在三个方面面临前所未有的变局：

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　　一是房地产市场的基本面发生巨大变化。从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题;

　　二是房地产的政策定位发生了剧烈的变化，房地产从稳增长的工具被定位为民生和居住。房地产政策正面临颠覆性的变化。房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系;

　　三是在大量的城市进入“二手房”时代后，房地产的价值链正在发生巨大的变化，面对一个存量房的市场，和过去短缺下的新房市场比，一定会发生颠覆性的洗牌。产业链的各个主体都面临着重新寻找赚钱的机会的问题。无论是从卖房回到租房，还是利用人工智能、物联网、大数据带来的房地产行业的变化再造价值链。总之，仅仅靠卖房赚钱的时代基本结束。

　　对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。我在很多文章中特别强调，我从来没有讲我说的“变天”指房价要大跌或者房地产要崩盘。就经济学理论而言，资产价格什么时候崩盘，经济学理论对此没有任何预判能力。

　　我绝不会像某些专注唱空房地产市场10多年的人士，预测什么崩盘这些上帝都不知道的事。我在多篇文章中也不断告诫大家，对资产价格要有敬畏之心，不要拿自己的收入或者自己的那点肤浅的认识看待资产价格的变化。价格的高低是相对的，和预期及市场周期紧密相关。不要拿情绪和自己的一厢情愿或者自己的可怜的收入作为真理标准。我在这里再总结几点：

　　第一，没有只涨不跌的房价。在中国房价的认知误区里，典型的误区之一就是北京、上海等一线城市的房价永远不会降。记住，人类商品经济上千年，从来没有只涨不降的价格。房价也不例外。在1998年房地产市场化以来，北上广深的房价起码跌过三次!不要把短期走势和长期趋势混为一谈。我在2016年年底以来，一直认为，除了广州房价偏低，最危险的城市就是北京、深圳、上海等一线城市，以及被炒作过头的环北京地带和个别城市如合肥。当影响资产价格的外在因素发生巨大的变化，当房价阶段性超越居民收入极限的时候，当只有少数人可以买得起一个城市房价的时候，房价大概率短期是要调整的。只涨不跌，那是做梦。

　　第二，除了少数40个左右的城市房价现阶段偏高，中国90%以上的城市房价真的不高，有些甚至严重偏低。过去两年，我在谈及“变天”的时候，差不多每一次都要提醒，不是意味着每个城市的房价都要下跌，有些城市的房价仍然会上涨，我甚至列出了一个20个房价严重偏低的城市，典型的比如西安、大连、太原、长春等。事实证明，过去两年，这些价值洼地的城市都经历了一个快速上涨的行情。目前所谓的调控加码，基本就是这些价格偏低的城市。

　　但我要再次提醒，价格偏低不代表都可以投资，都可以买。尽管去年大量的四五线城市房价暴涨，但我一再提醒，除了有经济支撑、有区域支撑、有城市群概念的四五线城市的房价上涨有基础，大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。

　　第三，“变天”不代表房地产造福的时代已经结束，只是意味着房地产的下半场玩法不同于上半场。从中国经济下一个30年的新周期看，房地产造福的时代远远没有结束：

　　下一个30年，城镇化将成为拉动中国经济增长的最大动力。中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能在城镇化上迈出实质性的步伐，推动中国完成城镇化的进程。城市的崛起将是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为老百姓(603883,股吧)财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为重心，未来的房地产的机遇也将围绕这些城市。如何在核心城市周边挖掘城市群发展的机遇，这是房地产企业不容错过的风口;

　　就产业发展而言，下一个30年，中国经济将从高增长阶段进入到高质量阶段，推动中国经济从投资拉动转向创新驱动是高质量发展的关键，而产业的崛起是高质量发展的必然结果。中国要利用全球新的产业革命带来的巨大历史机遇，在制造业以及高端产业领域谋求弯道超车。房地产会与产业对接，房地产的价值链会发生颠覆性的变化;

　　从长期趋势看，中国的大城市、城市群以及湾区覆盖的城市，将是下一个30年城镇化人口净流入的主要区域，住房供求矛盾将长期处在失衡的状态，一旦政策变化，长期趋势这些地方的房价仍然向上。

　　当然，还需要强调的是，今年不仅仅是“3.17”调控一周年，更重要的是1998年房地产市场化改革20周年。过去的20年，房价及房地产市场不断在教育国民，对房价要敬畏，对房地产市场的复杂性要敬畏，对自己的智商要有谦卑之心。当年确定认为市场会如何如何的时候，其实可能你已经在犯巨大的错误。就此而言，这个市场没有所谓的神，我们都会犯错，我们的智商是无法完全战胜这个市场的。只是有些人错误少一点，有些人一直错而已。

　　本文首发于微信公众号：功夫财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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分类：商业地产

发布于 2018年4月03日

　　(原标题：崔天凯回应美301调查：中方将以同样规模金额强度回击)

　　央视新闻客户端4月3日消息，当地时间2日，中国驻美大使崔天凯在接受中国国际电视台采访时表示，中国决定对部分自美进口产品加征关税，是对美国232调查的回应。目前，美方还未公布301调查对华加征关税产品的清单。一旦公布，中方将坚决予以回击。

　　中国驻美大使 崔天凯：中方的表态是对美国232调查的回应，不是对美方301调查的回应。美方的301调查还没有公布对华加征关税产品清单，如果美方最终宣布，中方将坚决予以回击，以同样的规模、同样的金额和同样的强度。

　　崔天凯：没有证据横加指责行不通

　　针对美方指控中方窃取知识产权、强制技术转让，崔大使表示，美方指控没有依据。商业交易都是你情我愿，中国法律保护知识产权，没有任何法律法规强制外国企业转让技术。如果有企业认为自身知识产权受到侵犯，应该向中方提供切实证据，诉诸中国法律解决，中方愿意提供帮助。在没有证据的情况下，劈头盖脸加以指责的做法是行不通的。

　　?中国驻美大使 崔天凯：当今全球的科技发展迅速，全世界所有国家政府都有责任，确保自己的人民能够受益于科技进步。我们应当共同应对这一过程中带来的负面效应，这是全世界所有政府的共同责任。在这个过程中，不是一个国家一定要取得科技霸权，而是我们应当如何让更多的人受益于科技进步带来的好处，以使所有的经济体和所有人都能受益，让所有人都过上更好的生活。中国一直加强知识产权保护和强化法律体系，我们正在取得很大进步。如果有任何知识产权侵权的情况，中方愿意对具体的案例进行探讨，不论是跟哪个国家，中方都愿意依法进行处理，我们也希望在此方面加强国际合作。

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发布于 2018年4月04日

　　据《58集团2018年第一季度住房租赁市场报告》显示，今年第一季度全国人均月租金价格为793元，其中北京以人均月租金价格2514元领跑全国，杭州以人均月租金价格1511元领跑新一线城市，长沙、重庆、青岛等新一线城市的人均月租金价格亦有不同程度的上涨。

　　从需求方面来看，春节过后，一线城市与新一线城市住房租赁市场全面升温。对比春节前半个月(1月31日至2月14日)，春节后半个月(2月22日至3月8日)北京、上海、广州、深圳四城租房需求分别增长179%、188%、253%、283%。

　　对此，58安居客房产研究院首席分析师张波指出，3月份一线城市住房需求迅速回升，主要与春节前后租房需求变化有关，春节后大量人口返城逐渐推高租房需求，由此，住房租赁市场进入2018年度首个小高峰。

　　“自2017年住房租赁政策得到深化并全面落地以来，住房租赁市场迎来真正的黄金时代，房地产长效机制也开始体现出调控优势。”张波表示，从住房租赁市场的数据表现来看，由于新一线城市纷纷出台吸引人才政策，导致部分城市的租赁需求在2018年将出现明显增长。

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分类：商业地产

发布于 2018年4月03日

　　4月伊始，上海房贷利率优惠将从9折调至9.5折。江西银监局也透露，在落实差异化住房信贷政策背景下，江西居民首套房贷款利率由2017年的优惠利率及基准利率调整至上浮10%;二套及以上房贷款利率由2017年的上浮10%调整至上浮近20%。

　　据《证券日报》记者了解，上海、江西房贷利率的上浮，并非个例，上调房贷利率的，还有武汉、南京等房地产热点城市。上海与广州、武汉等城市房贷基准利率上浮相比，其房贷利率仍处于相对较低水平。根据融360监测的数据显示，至今年2月底全国有53家银行支行上调首套房贷款利率，占比9.94%。

　　对此，融360分析师认为，银行贷款额度在新年开始本该充裕，但今年各家银行却纷纷对房贷利率进行上浮，意味着接下来银行对房地产贷款额度会继续收紧，暂停发贷的银行数量或会有所增加。

　　上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，对于贷款来说，2017年的挤压贷款和信贷泡沫的政策，已经给房地产市场增加了不少压力，或者说银行部门本身要去调整此类业务，所以会有类似的政策管控。对于类似的政策管控，自然使得银行也不敢在贷款上过于松绑。再加上，过去贷款过多，现在适当缩量，也是符合预期的，所以房贷利率提高的做法是可以理解的。

　　对于今年以来一些银行房贷利率的变化，央行副行长潘功胜近期表示，虽然房贷利率略有上升，但从长周期来看仍处于较低水平，商业银行会实行差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

　　“下一步房贷预计会继续提高，但是对于刚需购房者来说，银行贷款或会做低，以吻合刚需购房者的利益。”严跃进强调。

　　一位中原地产的分析师表示，通过房贷利率逐渐慢降温，居民购房的成本会增加，在减缓买家入市脚步的同时，一些房企的资金由此可能会变得紧张。而经过慢慢累积，可能会逐渐形成市场观望的情绪，从而逐渐平抑市场上过于高昂的市场预期，以逐渐达到降低居民杠杆率的效果。此外，今年一些银行房贷利率还有上浮的可能性，可能会适当减少房地产信贷的同时，加大对实体经济的支持力度。