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分类：商业地产

发布于 2014年10月21日

　　导语：17日晚，万通地产公告称，“经公司与控股股东万通投资控股股份有限公司进一步核询获悉，嘉华东方控股(集团)有限公司将受让万通控股的一定比例的股权，从而达到嘉华控股成为万通地产间接控股股东、万通地产实际控制人变更的目的”。预计该转让交易将触发嘉华控股对万通地产的全面要约收购义务。

　　他是一位白手起家的企业家：自1991年开始，领导了万通的企业创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司(2011年已更名为“万通投资控股股份有限公司”)。曾参与创建中国民生银行并出任该行的创业董事。

　　他是一位大师级的领袖：企业界称他为“商界思想家”，地产界称他为“学者型”的开发商。作为房地产行业的创新者和开拓者，他在国内首倡房地产的“美国模式”(即由全能开发商转化为以投资能力见长的专业的地产投资公司)，积极推动行业进步。

　　现年55岁的冯仑是房地产业的风云人物，当过老师、从过政，擅长用通俗语言来解说复杂的事，段子不离口。影响力媲美王石、潘石屹、任志强等人的地产大佬，缘何离开亲手创立了二十多年的万通企业?离开“冯仑式”影响的万通企业未来将走向何方?

　　

 

　　一、冯仑还控制万通地产吗?

　　根据公告，预计这笔转让交易将触发嘉华控股对万通地产的全面要约收购义务。该等转让交易完成后，万通控股继续为万通地产控股股东。

　　相关资料显示，万通控股为万通地产的第一大股东，持股比例为51.15%。分析万通控股的股权分布情况发现，目前公司持股10%以上的股东共有3家，分别是：天津泰达集团有限公司，持股25.9203%;北京嘉华筑业实业有限公司，持股23.0036%;海南万通御风投资有限公司，持股13.8845%。

　　冯仑当前则通过多家公司间接持股近30%，是万通控股的实际控制人。天津泰达和北京嘉华持股比例则分列二、三位。而冯仑正是通过对万通控股的持股，实现对万通地产的间接控制。

　　公告显示，本次交易将触发嘉华全面要约收购义务，因此双方股权交易后嘉华实业所持万通股份将达到30%红线，换言之冯仑方所持股权将相应减少，不再处于支配地位。

　　

 

　　二、冯仑为何“弃权”?

　　这是继绿城的宋卫平之后，又一名房地产大佬选择出售自己一手打造的企业。

　　从2001年第一次与万通地产的“前身”先锋股份发生关系，到2007年终于完成万通地产的整体上市，可谓，这家上市公司是冯仑费了九牛二虎之力才得到的。外界揣测，冯仑“弃权”的原因很多，希望由此开启自己地产人生的下半场是其中之一。

　　业内人士称，冯仑的退出可谓一种主动行为，“冯仑从来不需要死守一个上市公司的虚衔。” “卖股份应该理解为是主动地撤退，把整个经营权让新的运营团队来操作。”

　　而在更多人看来，这更是一种无奈。冯仑的减持是一种无奈，万通地产所谓的转型也是一种无奈，毕竟万通地产业绩持续下滑。

　　冯仑与泰达系以及嘉华实业系股东的分歧已经产生。 “一边是一位无心恋战的大佬，一边是一群无法坐视利益受损的股东——冯仑希望稳健，同时多集中资源支持创新业务，寻找未来‘增量’，实现‘理想’。而泰达系以及嘉华实业系等股东希望少花钱，多赚钱，多分钱，希望做大企业规模，提升业绩。

　　在地产圈，冯仑与万科的王石、SOHO的潘石屹齐名，然而“万通的经营水平却似乎与冯仑的‘思想水平’不成比例”。2003年底，万通地产资本金和年度营业收入已双双进入中国房地产企业十强;十年之后，万通依旧在二线房企低位徘徊，而万达、万科已领先成行业龙头。

　　对此，冯仑也有反思。 “2002年后，万通刚刚还完债，我们不想高负债，用高杠杆来撬动市场，结果万通失去了一段发展的好时期。虽然在这个时候万通依然赚钱，但是万通的创新没了。于是慢慢地，安全变成了企业最大的目标。万通开始了‘窒息式死亡’。”

　　冯仑一直给人一种理想化、诗意的人生态度。这种特质，在万通的业务开发和经营中也会体现出来。冯仑著有《野蛮生长》一书，但是万通的经营却显得很中规中矩。业内评价虽然冯仑的一些思维、理念比较超前，但同时期的万科则更务实，更接地气，更能把握市场机会。

　　而万通实业转变为一个投资控股公司，也是冯仑2011年前后忙得最多的事情。“未来，我们主要是以万通控股作为整体万通的代表，来与资本市场和行业进行互动。” 万通控股围绕地产投资打造了两大业务方向：直接投资和基金投资。涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等领域。这种业务转型是冯仑一直以来的“兴趣所在”，似乎当时“已萌退意”。

　　“理想化”的冯仑似乎一早也看出了“理想”与“现实”是“鱼与熊掌不可兼得”。“冯仑总结“万通六君子”散伙一事时曾说，“解决危机的唯一秘密就是牺牲。每次危机都有利益权衡，不敢牺牲就没有胜利;中年男人要保持这种牺牲精神，坚持理想是唯一的心理支撑”。

　　

 

　　三、嘉华东方控股是家什么公司?

　　据其官网介绍：“嘉华东方控股(集团)公司成立于1996年，是一家以房地产开发为主业，同时在房地产及金融会展服务、国际高端体育赛事承办、矿业投资等多元化领域积极进取的投资控股型企业。公司创业初始即先后开发了先锋商务写字楼、国航大厦等;目前公司正在主导开发亚运新新家园、黑龙江大厦、上庄别墅等项目，同时在香河参与进行了环首都经济圈7平方公里土地的一级开发工作及怀柔红螺湖西区项目的前期开发工作。”

　　此外，嘉华集团还承办了多届体育赛事，并涉足矿产采掘行业。“嘉华集团承办了 2009年“英超亚洲杯”、2009年“意大利超级杯”及2011年 “意大利超级杯”(国际米兰和AC米兰尖峰对决)，并计划继续承办意大利超级杯。通过在内蒙古投资克什克腾旗金星矿业公司，该公司拥有2.16平方公里的采矿权、25.65平方公里探矿权，为公司在未来矿产资源、新能源方面的发展奠定了初步的基础。”

　　这家低调的公司可查询到的信息不多，最近的一个动作为，其位于北京海淀上庄镇的“都海田园山庄”项目开工。嘉华还投资了山东临沂市兰山区西部新城建设项目，总占地面积约为18平方公里。

　　电商发展对金融的带动远不只银行领域。围绕消费者的退货需求，中国保险公司研发了退货运费险等一系列全新险种。2013年“双11”期间，华泰保险一天就卖出超过1亿笔退货运费险，一天保费达到几千万元。

　　

 

　　四、嘉华实业与万科有什么纠葛?

　　嘉华实业实际控制人王忆会控股的两家公司分列万通地产前身先锋股份的第二和第四大股东，冯仑控股万通地产亦曾“借道”嘉化实业。冯仑与王忆会在资本运作方面的交集总有十年之久。

　　嘉华实业主要参控股企业包括：万通投资控股股份有限公司、克什克腾旗金星矿业有限责任公司、北京嘉华四季国际会展有限公司、北京合力万盛国际体育发展有限公司。

　　这家公司的历史可追溯到2005年。当年1月山东邹平西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限责任公司与王忆会、郭五一、岳山三名自然人签署《出资人协议》，将嘉华商贸增资并更名北京嘉华筑业实业有限公司。

　　王忆会持有延吉吉辰经济发展有限责任公司57%股权，而延吉吉辰持有47.42%股权是嘉华实业第一大股东，王忆会为嘉华实业实际控制人。而邹平西王和延吉吉辰当年正是万通地产前身--先锋股份的第二和第四股东，嘉华实业持有24.94%先锋股份法人股，为第二大法人股东;第一大股东万通星河实业有限公司持股比例为28.99%，冯仑是该公司实际控制人。

　　及至2006年6月，嘉华实业将持有的2294万法人股中的1065万股，以5644.5万元价格转让给万通星河，万通星河持股比例上升为44.57%，冯仑真正获得了对万通地产的控制权。

　　此后，嘉华实业在2009年两次通过二级市场减持万通地产，股份下降到5%以下。在2009年度万通地产年报里，嘉华实业虽为万通地产第二大股东，但此刻嘉华的持股比例已降为0.93%。

　　九曲十八弯之后，此番，嘉华要卷土重来。

　　

 

　　五、未来冯仑的职业生涯如何?

　　冯仑未来的职业生涯由此产生了很大的变数。多位业内人士称，其退，是对万通地产经营权的全线让位;其进，可能将投身于“理想城”的建设。不过，离开万通的冯仑，能否通过“立体城市”的建设进行二次创业，书写人生下半场的华彩呢?

　　冯仑淡出传统住宅业务，其目的是为了腾出精力追梦——打造立体城市。他将之誉为“自己人生的下半场”。 2009年底，冯仑出席哥本哈根论坛时如此描绘立体城市的未来：在1平方公里范围内，通过合理的空间和功能布局，不仅可以为超过10万人口提供居住场所，还将为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务，还能在一些楼层中的农场种种地。

　　冯仑迫切地想知道未来的城市会是一种什么样子，以便顺应时代潮流，但在思考这个问题的时候发现，传统的城市发展模式问题很严重。

　　2009年4月，运作“立体城市”项目的北京万通立体之城投资有限公司宣告成立，冯仑亲自上阵，担任董事长。冯仑重金聘请了国外知名建筑设计师、研究机构提出设计方案。 之后，他与河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州四地地方政府展开选址并洽谈。但迄今为止，万通的立体城市尚未出现完整成功案例，部分地区项目的选址也几经波折。去年10月，廊坊项目传来了夭折的消息。目前，只有位于西安西咸新区的立体城市从签约、拿地到开工均可算作进展顺利。

　　万通成都双流县立体城市项目也一波三折。2011年，万通集团与双流县签订了合作协议，但仅一年后，有关上述项目的消息渐渐沉寂下去。成都市一位房地产业内人士表示，新的领导上台后，立体城市概念已经不再受到重视。

　　业内分析称，地方政府的想法不一定和其想法匹配。地方政府简单地把此类物业当作新城的一个标杆项目，在试点的过程中，缺乏可持续的支持。

　　2011年，也是冯仑卸任万通地产董事长元年。他在公众场合谈及最多的是“立体城市”，甚至将之誉为自己人生的下半场。通过几番辗转腾挪，冯仑以“立体城市”和纽约“中国 中心”布局未来，而对承担主要的住宅开发和商业不动产业务的万通地产兴趣不大。

　　而还有一些人坚定认为，这和宋卫平对绿城建设、绿城发展的说法一样，不过是托词而已。持有相关观点的人认为，真相只有一个：他们都隐退了。

　　

 

　　六、离开了冯仑的万通地产未来如何?

　　万通地产并不是一家大公司，但是中国房地产行业最受尊敬的品牌公司之一，一直以房地产行业创新者和开拓者的姿态而受到行业尊重，并深深刻着冯氏烙印。“学先进、傍大款 、走正道”，从香港模式转向美国模式，都是万通地产给行业的印象。

　　而重组之后的万通地产定位是否延续，其践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，是否会发生变化?而且，新董事长的人选江泓毅并没有更多的地产 行业履历。外部层面，未来行业的变化正在到来，更为严峻的问题在于，可能到来的转折不仅与长期人口周期与短期涨跌周期重叠，而且也与宏观经济的转向纠结。万通地产刚发布的中报显示，业绩大幅下降。这些问题都会在不短的时间内围绕并考验着新管理层。

 

　　嘉华的长项也许是资本能力，为了提振业绩，未来一段时间万通地产会迎来大股东新的资产进入。

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分类：商业地产

发布于 2014年10月17日

　　上周举行的“不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数第25期发布会”上，交通银行披露，小康家庭预期不动产投资意愿止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点，本期报102点。

　　统 计局公布数据显示，8月全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌，跌幅继续扩大至1.15%，表明楼市仍处于调整周期，房价继续下行趋势。这在本 期小康家庭不动产投资意愿当中也有所体现。本期不动产投资意愿指数报95点，继续处于不景气区间。其中，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个 月下滑，本期下滑3个百分点，达89点。

　　从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。具体来看，本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

　　“央行的新政力度要比想象中的大。”交通银行首席经济学家连平表示，但由于市场本身还有惯性，所以房价不会一下子就涨起来。“但指数先行，这可能意味着明年房地产市场会出现大变化。”

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在会上表示，即便是房贷新政策实施，也要考虑名义利率和实际利率的差别，比如银行可能会要求贷款人先期在该行存入一定数额资金，然后再发放贷款。

　　“目前银行业务分化严重，重点和风险容忍度也不一致，再加上银行区域特性和规模的不一样，因而在利率方面五大行与股份行应该会各有各的招数。”钟伟强调。

　　钟伟预测，随着限购限贷政策以及棚改政策的调整，2015年一二季度一线城市房地产将达到一个拐点，而全国性房地产业要实现量价取得平衡则要到明年三四季度。

 

　　此 外，交行调查还显示，从各类投资产品的投资收益来看，得益于近期沪深股市的上涨，本期股票、基金、债券、银行理财等多数产品的投资收益均有不同程度的上 升。特别是股票是本期投资收益最好的投资品。与各类投资产品收益指数保持一致，更多小康家庭表示将在未来增加对股票、基金、期货的投资。相比之下，银行理 财产品投资热度有所减弱，但仍是小康家庭投资首选。

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分类：商业地产

发布于 2014年10月20日

　　房地产调控政策的松绑或有后招。中国证券报记者从权威人士处获悉，针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。

　　2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限为两年。但随着房地产市场过热现象明显，投机投资需求旺盛，2011年初，国务院出台“新国八条”规定，未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策也沿用至今。

　　按照这一规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，税率为房屋评估总额的5%;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　业内人士分析，在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀、抑制投机投资需求起到了明显的作用。但如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。中国证券报记者获悉，在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中，便包含了上述建议。

　　分析人士指出，若按照上述方案调整，将使得不少存量房释放到市场中，并在很大程度上刺激二手房交易。

　　经过多轮调研，监管层对当前房地产市场做出“供大于求”的判断。国庆节前夕，央行[微博]、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。业内人士指出，上述调整的目的在于刺激市场交易。在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上，下一步税收政策也将更趋完善。

　　中国证券报记者获悉，在房地产交易税收环节，除营业税外，未来如果市场需要，不排除有更多调整，以降低交易成本，促进市场成交。

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分类：商业地产

发布于 2014年10月17日

　　北京豪宅似乎是低迷楼市中率先复苏的市场。受房贷新政和购房者预期改变的影响，上半年销量走低、7月开始上扬的北京豪宅市场，继续走出回温行情。

　　亚豪机构统计数据显示，9月北京累计成交公寓豪宅289套，环比8月大涨61%，成交总面积5.1万平方米，环比上涨60%，在成交套数还是成交面积创年内新高的同时，其整体成交均价为66686元/平方米，环比上涨23%，创下有统计数据以来的最高纪录。

　　北京不少房产中介人士接受《第一财经日报》采访时透露，国庆长假后的一周，二手豪宅成交明显增加，“有的门店一周卖出了前几个月的量”。

　　10个购房者有6个选择贷款

　　今年31岁的张佳欢(化名)最近看中了位于北京东三环与东四环之间的万科公园五号一套一居室，总价230万元左右，国庆期间签订合同，准备下周办理过户。在她看来，相比去年5万元/平方米的单价，她现在的价格相当于“抄底”。

　　万科公园五号北边的朝阳公园附近高档住宅林立，如棕榈泉国际公寓、观湖国际等是其中的代表。在该区域从事房地产中介工作的李维(化名)告诉记者，几天前，附近一套总价700万元的两居室经他手顺利成交。但今年年中时，他的中介门店生意惨淡，附近的棕榈泉在卖出一套2200万元的公寓后，就再也没有成交，国庆之后，棕榈泉仅两居室就成交了三套。

　　观湖国际小区附近一中介门店的工作人员也告诉记者，该小区单价在5.5万元/平方米的二手房，目前正以一天一套的速度在交易，售出的多为此前几个月积压的房源。

　　李维对记者透露，目前他所在的中介公司与八大银行合作，包括建设银行、工商银行和较早传出贷款优惠的农业银行，也包括浦发银行等股份制银行，对还清贷款再购买二套房的购房者，目前银行普遍执行首套房贷款政策，即最高可贷款七成，利率多为95折或者9折。

　　“10个人中就有6个人选择贷款，现在利率低了，有一些自己开公司的客户，即便有能力全款购买，也会选择贷款。”在李维看来，这种局面与新的贷款政策不无关系。这些房子主要是10月6~7日到13~14日之间的一周卖出去的，他所在的门店就成交了10余套房源。

　　“阶梯式”回温

　　今年上半年，在北京楼市整体低迷的现实下，豪宅市场显得力不从心。亚豪机构的统计数据显示，今年上半年，北京公寓豪宅产品共成交897套，与去年同期相比大幅下降57%;成交面积为15.9万平方米，同比回落59%;销售金额总计为92亿元，同比减少105亿元。

　　北京今年6月共有63个报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目在售，当月累计仅成交81套，同比下降63%，这是继2月份因季节性和春节假期等客观原因影响导致公寓豪宅月度成交量降至百套以下后，首次因市场因素跌破百套。

　　根据亚豪机构的数据，从7、8月开始，北京5万元/平方米以上的公寓豪宅项目开始回温，8月共售出180套房源，销售总面积达3.16万平方米，成交套数、面积环比分别上涨73%和62%。

　　进入9月后，北京公寓豪宅成交复苏明显。9月北京64个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，共有25个项目有成交，累计成交公寓豪宅289套，环比8月大涨61%，成交总面积达5.1万平方米，环比上涨60%。9月，北京公寓豪宅市场无论是成交套数还是成交面积，均创下了今年的新高，其整体成交均价为66686元/平方米，环比上涨23%，创下有统计数据以来的最高纪录。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，从北京公寓豪宅成交特征上看，9月份公寓豪宅市场成交均价的大幅上涨，主要来自于总价1500万~2000万元的改善型豪宅项目成交激增的强力拉升。

 

　　郭毅称，“十一”前夕，央行对于个人房贷的放松，有效降低了改善型购房者的购房首付门槛及资金成本，有利于提振购房者看待后市的信心，进而促进原本犹豫不决的改善型客群加速出手。她预计，接下来一段时间,北京公寓豪宅市场改善型豪宅的成交还将明显升温，四季度北京公寓豪宅市场的回暖有望。