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分类：商业地产

发布于 2017年5月27日

　　自去年第四季度实行“史上最严”调控后，深圳楼市急剧降温，量价齐跌。近期楼市成交量出现反弹迹象，市场上亦出现“楼市反弹”的担忧。

　　对此，深圳房地产中介协会(以下简称“深房中协”)认为，楼市调整期底部尚未出现，未来市场仍将持续性下探。预计深圳2017年房价将下降16%，成交量下跌10%。

　　而临深片区因整体政策以去杠杆为主要原因，一手楼价格将下调8%。

　　据上述机构检测，截至4月，深圳一手住宅成交均价已是连续7个月呈现环比微跌态势，4月环比下跌0.2%，同比则上涨9.5%，达到54619元/平方米。

　　从成交量来看，4月一二手住宅环比上升明显，同比则呈下降趋势。其中一手住宅、二手住宅分别成交1977套、6301套，环比上涨146.2%、30.2%，同比下跌15.5%、26%。

　　深房中协发展研究总监徐枫表示，尽管前段时间深圳商品住宅成交量出现了短促走高态势，但这是相对的。楼市严控仍是主基调，楼市调控手段呈多样化，因此并不能认定楼市开始出现真正的反弹，量价齐跌仍是主基调。

　　从投资客转战的临深楼市来看，目前东莞、珠海限购限售等完备的政策已然将投资客全面围堵，中山也将除限售外的其他调控政策全数抛出，只有惠州尚无限购。

　　基于政策整体以去杠杆为主，房贷政策缩紧，以及下半年供应量的上升致使竞争加剧，上述人士预测，临深片区的一手楼价格也将下调8%。

　　目前，购房资金已遭全面围堵，而商务公寓或成投资客的突破口。

　　深房中协表示，一旦深圳外围市场全面收紧，外溢的购房者将会出现回流，而深圳目前商务公寓不限购、不限贷的特点，将受到回流购房者的持续青睐。

　　据上述机构与中国指数研究院发布的信息，深圳一手商务公寓成交量由3月的509套上升至4月的706套，环比增幅达38.7%。

　　深房中协发展研究部分析师华洪对21世纪经济报道记者表示，深圳出台商务公寓调控政策的动力不强。因商务公寓目前的成交量在市场中的占比并不大，而成交价也未出现暴涨，其更是住宅市场的重要补充，能解决一部分住房需求。

　　从供应量来看，深圳市场的商务公寓呈连年走高趋势。深房中协预计2017年供应楼盘将达到63个。因此，华洪预测，未来深圳商务公寓的成交量将明显上升，但由于其相较于住宅在配套等方面具有劣势，价格大幅度上涨的概率并不大

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分类：商业地产

发布于 2017年3月02日

　　作为风向标的上海楼市，依旧延续着春节的惨淡行情，成交仍然没有起色。中原地产最新统计数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。

　　这一数值也是6年来同期最低。业内人士表示，除了春节因素之外，市场信心还没有恢复。

　　《每日经济新闻》记者注意到，近日新城控股(601155，SH)披露了2016年年报，除了多项业绩飘红之外，今年销售目标却比年初对外宣传的“千亿级”低了一些，可见其对后市的谨慎态度。

　　2月淡季也有人抢房

　　克而瑞数据显示，2016年1月一手房成交量达138万平方米。2016年2月，在“春节没人买房”的淡季，销售量也达到60万平方米。

　　由于改善需求受到限贷政策影响较大，今年春节过后的上海楼市成交依旧没有起色，近几个月存量住宅成交量持续在低位徘徊。

　　今年1月，上海二手房成交量只有9401套，这是5年以来的月度最低值。一家在国内排名前三的知名房地产专业研究机构总监向《每日经济新闻》记者表示，这主要是由于预售证发放的严格管控。

　　上海中原地产发布最新数据显示，上海2月份新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。这一数值也是6年来同期最低。这既有调控因素，也不乏新房供应不足所致。

　　在上海预售、现售价格均被严格管控的背景下，整个2月份市场供求双方交易活跃度不高，也进一步加剧了市场供求矛盾，造成了市场“量跌价不跌”的局面。

　　开发商是否可以选择以价换量给市场积攒信心呢?面对即将到来的“阳春三月”，开发商会否抓紧时间集中入市?优淘城总裁薛建雄表示，预售证只是次要原因，市场虽在快速降温，但目前成交还算平稳。

　　回望2月份，一个反差较大的现象是上海个别地方上演了“抢房”的一幕。比如，嘉定区某项目认筹当天购房人群和中介排起长龙，近800套房源一次售出600多套。

　　在宝山南大板块，保利某新开项目周末来访量持续增加，项目周边二手房小区诸如聚丰景都、保利叶之林交易价位都要在5.3万~5.5万元/平方米。

　　在宝山顾村板块，金地某项目在上周工作日已经开盘，据上海一位房地产同行描述，除了不少前来签约的客户，其它想买房的人群也陆陆续续来了不少，几乎坐满了售楼大堂。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这主要是由于一些项目已经做了长久的蓄客准备，因此容易给人造成一种市场火热的错觉，但这也仅限于个别项目。此外，上述嘉定热销的项目因为面积小、总价低，因而出现了此种情况。

　　“阳春三月”行情再现难

　　“从量价节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在4月下半月后等因素，上海住宅上半年成交会 量跌 。”卢文曦强调，在市场信心没有恢复的情况下，个别开发商会选择以价换量。

　　薛建雄表示，以价换量是个别现象和小范围，其他楼盘还是不愿意“动”，只有等库存多了才会降价，所以现在以价换量的基础还不够，开发商并没有库存积压。

　　2月28日，克而瑞对外披露了全国百强房企前2个月销售榜单，多数房企前2个月的销售金额已超过了去年一季度的销售成绩。

　　不过，亿翰智库董事张华东告诉《每日经济新闻》记者，上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上，在当前去化周期不足18个月的情况下，开发商推盘意愿不会很强。

　　同策咨询最新研报预判，上海楼市上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

　　从克而瑞数据来看，上海目前去化周期在7.8个月，库存在360万平方米，明显供小于求。薛建雄表示，市场只是降温，但开发商手上货源明显不足，卖一套少一套，即便出现降价潮也要等到足够库存之后才有可能。

　　对于接下来几个月的市场走势，克而瑞方面预计上海楼市供应量环比回升为大概率事件，但同比将继续下滑，今年想复制去年“阳春三月”的行情仍将困难重重。毕竟在需求端，市场观望情绪浓厚，成交量维持低位再所难免。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，当前购房者入市意愿不高，对房企营销工作提出更高要求，所以在没有十足把握下，不会仓促开盘。2月下半月后刚需产品有尝试性推盘，并且单次投放量相当大。

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分类：商业地产

发布于 2017年5月26日

　　近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的“全球房价指数2017”显示，合肥、厦门、南京以超过40%的涨幅，位居全球房价年度涨幅前三位。

　　虽然合肥楼市领涨全球，但受10月2日以来一系列调控政策影响，合肥楼市涨幅已然回落。1月18日，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，2016年12月，合肥新房二手房继续下跌，其中，新建商品住宅价格环比下跌0.2%，二手房价格环比下跌0.4%。

　　下跌之下，有的开发商坐不住了，纷纷降价应对。据万家房产网报道，从2016年11月开始，合肥市场上就出现楼盘降价，但降价幅度不大，且楼盘也不多，只能算“单打独斗”，但随着时间推移，各大开发商纷纷跟进。

　　高位接盘有风险，买房尤需谨慎。据北京时间报道，合肥楼市下行，滨湖、蜀山、北城业主们坐不住了。据澎湃新闻报道，合肥市政府网站互动栏目合肥市12345政府服务直通车上看到，2016年12月27日，有市民信访信件反应合肥市蜀山区二手房价下跌16%。但《每日经济新闻》记者登录上述网站查询投诉信息，但该网站未能打开。

　　面对降价销售，高位接盘者该何去何从?《每日经济新闻》记者展开了调查。

　　开发商：个案不能反映基本面

　　据北京时间报道，有北城投诉者表示：进入12月，北城楼市进入寒冬，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万元依旧难卖，11月份120万元能卖掉的房子，现在102万元都卖不出去。

　　合肥当地一位开发商人士在接受《每日经济新闻》采访时表示，这些信息是从论坛上摘录到的，并不是市场的真正表现。政府更不可能出台所谓的“救市”政策。目前传递出的一些楼盘暴跌，是之前涨得太多，远远超出市场的购买力。目前的调整实际上是正常的市场回归，而不是暴跌。这些个案也不能反映出市场的基本面。对于2017年，合肥地方政府的调控政策，或会更细致更深入。

　　近日发布的胡润全球房价指数2017就显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国城市，合肥、厦门、南京分别以48.4%、45.5%、42.0%的年度涨幅排名前三。

　　上述开发商人士认为，合肥目前整体楼市交易来看，还算是不错的，老城区会有一定的价格约束，但真正的市场交易量还在，市场的需求量也在。政策出台对于投机客的影响是正向的，也是很有必要的。

　　专家：房价不可能再涨的

　　数据显示，自2016年4月份合肥新房售价环比涨幅在全国70个大中城市中首次“夺冠”，此后几个月持续火爆。一份“B0SS直聘2016年上半年中国最苦逼城市排行榜”则显示，合肥7月房价12476元/平方米，平均工资4617元/月，房价收入比2.70，直逼广州，远超武汉、苏州等城市。

　　土地市场，2016年9月23日合肥集中推出的千逾亩地块，被一线房企一扫而光，有宗地的楼面地价甚至破2万元/平方米，可谓热闹非凡。

　　火爆的楼市，引来调控重拳。为了保持楼市平稳发展，2016年10月2日晚合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施。政策主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度;市区范围内开展限购;异地公积金贷款停售;加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。

　　安徽省住建厅发布的数据显示：2016年全省商品房交易登记面积达9400万平方米，同比增长51%，创历史新高;商品房可售面积比上年末减少1500万平方米，去化周期从19个月降至16个月。

　　1月18日，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，2016年12月，合肥新房二手房继续下跌，其中，新建商品住宅价格环比下跌0.2%，二手房价格环比下跌0.4%。

　　在经历了2016年的一路疯长之后，合肥楼市开始回归理性。安徽省清源房地产研究院院长郭红兵认为，(合肥)房价不可能再涨的，因为调控目标很明确。至于降不降，降多少，要看完上半年。“一看投资者是否大面积退场，二看能否把正在观望的开发企业逼得出货。”

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分类：商业地产

发布于 2017年2月06日

　　在经历了2016年相对火热的态势后，杭州楼市在2017年首月就迎来一波“寒潮”。除了成交量大幅降低外，一些楼盘价格也出现了大面积的回调现象。据当地媒体《钱江晚报》报道，2017年1月，杭州市区(包含富阳、大江东)264个新盘中，出现环比降价的楼盘达到105个，占比39.8%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，由于杭州主城区库存的急降，本次出现降价现象的楼盘主要来自于杭州萧山、余杭、之江等周边区域板块，此外，主城区高价楼盘价格调整现象持续，部分尾盘低价现象也有显现。

　　杭州双赢机构总经理章惠芳2月5日表示，随着房地产市场又一轮调控，杭州市区板块与周边板块之间的差别正在拉开，近期杭州多个地块土地成交依然火热，也部分推高了周边楼盘的价格，但同时离市区较远的楼盘，特别是在去年9、10月份涨价过猛的区域，可能会出现价格回调。

　　章惠芳认为，从整体趋势看来，杭州房地产市场未来的趋势将会是量减价平的态势。

　　房价涨跌互现

　　《每日经济新闻》记者注意到，在上述媒体统计出现价格回调的众多楼盘中，有近半数出自萧山区和余杭区两个库存较大的区域，而主城区出现下调的多出自高价楼盘和尾盘销售。

　　章惠芳对记者表示，目前来讲，短期内的统计数据，不一定能完全说明市场态势，产品类型、成交房源面积、楼层等不同都可能是导致成交均价下降的原因，从实际情况看，整体均价并没有明显降低。

　　不过，章惠芳认为，可以预见的是，不同区域依然会呈现不同的趋势，相对去库存难度大的区域，价格走低的可能性会较大，而像主城区这样库存少的区域价格浮动可能性小。

　　2月5日，在杭州萧山区某知名楼盘售楼部现场，记者看到，随着春节假期的结束，楼盘接待量也明显有了提升，售楼部停车场外早已没有空位，一名销售经理也表示，由于地铁交通等因素，楼盘开盘以后的销售一直不错，至于媒体统计的环比有所降低，可能与销售的结构性有关，精装与毛坯、楼层等因素都会有些影响。

　　据杭州房管局旗下透明售房研究院统计，2017年1月，杭州新建商品房成交均价为17109元/平方米，环比增长4%，其中，商品住宅成交均价16853元/平方米，环比增长2.7%，其中，市区商品住宅成交均价19403元/平方米，环比增长2%。

　　从近几个月杭州新建住宅月度成交均价走势来看，自2016年11月出现较大幅度的环比下降之后，已连续两个月环比回升。不过，据统计，这一走势存在较强的结构性因素，2017年1月，杭州单价3万元/平方米以上的房源成交套数占比13.2%，较2016年12月增加了约1个百分点，较2016年11月增长了5.2个百分点。

　　相关评论指出，虽然当下大部分楼盘降价的幅度不大，但调控过后，逐渐冷却的市场使得成交量出现下滑。市场在维持平稳的基础上，逐渐出现涨跌互现的局面。预计今年二季度，房企为了回笼资金，库存大的板块降价将会是大概率事件。

　　成交量下滑明显

　　1月份杭州新房的成交量也有明显的下降，当然，有业内人士表示，这其中不排除受春节的影响。

　　根据透明售房研究院统计数据，2017年1月，杭州全市共成交新建商品房1.04万套，环比下降31.3%，同比下降15.2%;成交总面积106.8万平方米，成交总金额182.7亿元，环比分别下降31.3%、28.6%，同比分别下降16%、7%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，剔除春节因素外，此前杭州在全国楼市中有过暴涨暴跌的态势，市场波动比较大，投资投机需求比较多，因而后续受杭州限购限贷等政策限制影响，成交量有所下滑，从政策导向来看，也是为了去泡沫和抑制房价，保证杭州当地人刚需购房。

　　值得关注的是，成交萎缩并不仅仅是杭州，2016年房价涨幅过大的热点城市1月份成交量都纷纷下跌。

　　据《上海证券报》报道，今年1月份，北京楼市成交量呈现“双降”态势，新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下滑了23.8%和28.9%;深圳一手住宅共成交1652套，环比下降23.6%;广州住宅网签6823套，同比下降12.63%，环比下跌42.32%;厦门一手住宅成交413套，环比下跌45.23%;合肥九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超过80%;南京新房成交4926套，环比小幅回升，但同比下滑六成多。

　　2月3日，央行在一天内两次“加息”，不仅上调了逆回购利率，幅度是10个基点，并且于同一天上调了常备借贷便利(SLF)利率，幅度是35个基点。

　　针对上述事项，严跃进告诉记者，央行“加息”意味着2017年货币政策会略有从紧，而从紧政策会从银行和央行的借贷利率开始，最后反映到商业银行的商贷尤其是房贷，所以加息政策虽然不直接针对购房市场，但预期作用会使得后期购房资金成本提高，这会对购房者产生两种效应，一种是购房者会认为后续办理贷款会比较困难，会加速购房;一种是购房者会认为政策会有利空效益，后续房价还会下跌，继续存观望心态。

　　海通证券姜超分析，2016年房地产市场异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行。