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导读
有分析认为，目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，均存在限价现象。房源在限价环境下，放量谨慎而需求相对旺盛，未来倾斜刚需将是主流政策。
在调控的诸多手段中，限价对于稳定房地产市场价格起到了一定作用。但因为限价，高性价比房源成为炙手可热的商品，在实际销售中，真正的刚需购房者并不具备优势。
自3月以来，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。
据21世纪经济报道记者统计，截至目前，已有7个城市发布相关政策，包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，摇号的主要原因是这些城市中，尤其对被限价的预售房源需求旺盛。部分开发商不仅拒绝公积金贷款，甚至要求全款购买，这种情况下，刚需买房难度加大。他指出，目前一二线主要城市均有限价调控，预计未来这些城市都将可能出台公证摇号政策。倾斜刚需将是主流方向。
第五轮调控风暴
本轮调控周期始于2016年9月30日。至今，调控仍在叠加升级，未有放松之势。
“3月份特别是两会前后再次启动的房地产调控政策，是第5轮调控升级。第一轮调控从2016年9月30日开始，主要内容是多地开始限购;第二轮调控是从2017年3月17日开始，主要政策内容是限售;第三轮调控从2017年7月开始，各城市鼓励推出租赁相关政策为主;第四轮则是2017年9月开始，主要以三四线城市开启调控为特征。”张大伟表示。
中原地产研究中心统计显示，3月以来，全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控，年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次。本轮调控主要特征则是房源统一摇号。
4月4日，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》(下称《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。并明确，意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，按序售房。
《通知》强调，房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致，切实杜绝炒卖房号等行为。同时，开发企业不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款，房管和司法部门将进行指导监督。
杭州一位业内人士告诉21世纪经济报道记者，在公证摇号政策出台前，杭州不少限价项目存在倒号、变相收取茶水费、服务费等暗箱操作现象。另外，由于限价政策，一些开发商对于购房者“挑挑拣拣”。比如，优先全款、拒绝公积金贷款和组合贷、优先关系户等。而这导致真正的刚需买不到限价后的新建商品住宅。
限价背景下，刚需购房者买不到房源是热点城市存在的普遍现象。21世纪经济报道记者也观察到，一些限价楼盘因价格优势而导致出现供需失衡，开发商因此采取优先全款或优先关系户等方式区分购房者。
刚需优选将成常态
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，3月密集出台摇号相关新政其实并不意外，早在两会期间就已明确了短期调控不放松，长效机制深化落实的方向。一方面出台新政直指一些房价上涨过快地区;另一方面政策也更加结合当地实际情况，并向刚需和无房家庭提供更多倾斜。这符合房地产市场调控的方向，又保证了市场健康发展。摇号买房的确会成为各地楼市调控的新举措，且落地细则会有本地化表现。
张波认为，目前来看，摇号绝大部分都是市场购房热度较高或整体库存量偏紧的城市，加之地方对于商品房限价的因素影响，导致购房者对于新房的喜好度增强。因此，摇号政策一方面会打击房托，但更多是杜绝“暗箱操作”，保证交易秩序。整体来看摇号的影响是正面积极的，负面影响如果一定要深究，则是或将造成整体供不应求的表象。
张大伟指出，全面统一摇号，或者类似成都的刚需提前选房将成为政策主要内容。虽然的确会增加刚需买到房的可能性，但这一政策指标不治本，和二手房价格倒挂的新房，开启摇号后，很可能会增加非理性排队购房者的数量。
不过，张大伟认为，摇号政策将会全面执行，目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，均存在限价现象。房源在限价下，需求相对旺盛，而倾斜刚需将是主流政策。
21世纪经济报道记者注意到，在已经出台调控政策的城市中，一些城市已明确摇号政策将优先刚需。比如，杭州的《通知》指出，房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源，并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定，商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。
至于此举对房价的影响，张波认为，“影响可谓‘隔山打牛’，虽然对于楼市的作用力直接表现在新房，但更重要受力面则体现在二手房。众所周知不少新房摇号的城市都存在一二手房价格倒挂的实际情况，有些城市价差还比较明显。因此，商品房限价之后吸引了众多买房者关注，买房摇号之后商品房的价格优势会更为突出，由此导致二手房的价格预期被逐步拉低，商品房集中区域的二手房成交量也会因此出现明显下跌。从长期来看，对整体房产市场的成交价格会起到较大影响，市场慢慢会找到一个价格平衡点。”
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罗韬
随着开发商不断拿到预售许可证，上海一手房市场交易量入春。
日前，中粮前滩海景壹号开始认筹，几乎成为近期的热点楼盘，因为较低的预售价格，认筹数量远高于推出的房源。
从预售价格看，该楼盘单价从7.3万元/平方米到8.5万元/平方米不等，最低单套价格不到700万元;同期，其附近二手房合生时代锦苑单价约9万元/平方米，一手房拥有更高的性价比。
“我很早就去看了中粮前滩壹号，一直考虑要不要买，但是这个楼盘现在认筹很多，不知道是否能摇到号。”一位购房者顾聪(化名)告诉记者。
近期，包括翠湖天地、金茂府、融创滨江壹号院、上海院子、仁恒西郊花园等超过20个楼盘都相继拿到预售证。经历了很长一段时间的供应较少以后，上海一手房市场供应开始回暖。
从成交结构看虽然刚需，刚改仍是市场主力，但高端项目开始入场。
从3月数据看，成交前十榜单中，前三均是改善型产品，尤其是排名第三的项目，均价达到6.9万元/平方米。此外值得关注的是榜单中还有一个均价只有1.7万元/平方米的低价房，此类产品在当前市场中也不多见。基于高端房源成交比重略微提升，3月均价为45634元/平方米，环比上涨7.3%。
到了4月初，更是有更多中高端项目入市，对于改善型需求的购房者无疑是利好。
比如“万科天空融苑”、“同济融创玫瑰公馆”，网上报价分别为5.8万元/平方米和6.9万元/平方米。虽然上述楼盘附近并未有新盘，但是价格均低于市场预期，同时也低于开发商的销售预期，因此也出现供不应求场面。
“上述大部分中高端项目的价格均低于市场预期，因此大部分项目认筹情况都非常好。”上海中原地产市场研究经理卢文曦告诉记者。
此前，开发商一直在预售证价格上和市场博弈，由于很多预售证价格达不到预期，开发商销售动力不足。
“项目没有到我们的预期价格，但是考虑到今年的销售压力，我们也不得不拿到预售证就开始销售。市场的观望情绪严重，如果提前出货可以保证现金回款，如果还不出货担心后来世行预期更低。”一位开发商高层透露。
事实上，开发商开始积极出货早有端倪。以往，开发商在上海货量并不高，很多开发商是“惜售”状态，不过今年开始，这些开发商也都开始把自己的主力货源进行销售。
来自中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积48.9万平方米，环比增加139.7%，同比减少34.1%。虽然相比以往几年交易量下滑，但是环比增幅显著。
从推盘量看，3月入市面积为39.4万平方米，环比增加310.4%。当期一共有13个项目入市，格局上虽然刚需占重要比例，但是一些中高端改善项目开始入市，同时4月入市的中高端项目开始不断变多。
这个数据不难发现，开发商的出货诉求不断变大。“银行按揭贷款速度不快，我们的回款速度也越来越慢，感觉日子不好过。”一位开发商人士告诉记者。
旭辉集团林峰认为，未来的短周期可能楼市还将下行，因此需要提前出货保证现金安全。
易居智库研究总监严跃进认为，很多中高端项目已经积压很久，不仅占据了开发商的现金流，还会增加资金成本，因此开发商选择“降价”出货，也在情理之中。
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利润率虽有所上升，但2018年仍不乐观。
自2014年以来，中国房地产行业结束了高增长并走向衰退期。“白银时代”这一说法也因此屡被提及。
房地产白银时代具有两大显著表现：第一，全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年以来最低点，仅为1%。2016年开始，全国房地产开发投资增速略有增长。而在1999-2014年间，我国房地产业曾以超过20%的年均增速发展;第二，房企平均净利润率跌至个位数。
然而，这一现象在2017年发生了改变。近期，A股发布年报的房企约53家，港股等超过15家，共计接近70家发布了年报。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.4%。
时隔三年，房企净利润率再次回到两位数。
回光返照?
尽管房地产行业屡遭调控，但开发商利润却从低谷走出了一条向上的曲线。
3月29日，融创中国发布2017年年报，报告期内实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，较上年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。
融创中国盈利水平虽然有提升，但从行业整体情况看，仍属一般。事实上，主流房企在2017年整体收益表现均不错。中原地产数据统计显示，2017年房地产行业主流企业净利率高达12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明显上涨，2015年这一数字为9.69%。
雅居乐2017年净利润67.80亿元，同比增加122.3%;保利置业2017年股东溢利同比大增至24.6亿港元;远洋2017年销售额创新高逾705亿，净利同比增34%至51.15亿;SOHO中国2017年纯利47.33亿元 同比增长约420%;华润置地2017年溢利191.6亿港元， 租金收入87.8亿港元;富力2017年净利润同比大增204%，2018年销售目标1300亿;太古地产2017年股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。
龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，“龙湖集团毛利率一直在25%到30%区间，2017年干得非常好，2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道，毛利率冲到34%左右。”
“面包价格高，面粉显得很便宜，”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“首先，我们必须看到2017年房企净利润提升，主因就是相对于2017的房价，前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。
并不乐观的2018年
回首过去15年，房地产行业经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势。2017年优异的业绩表现能否持续?绝大部分房企持不确定态度。
2003-2017年间，全国商品房销售额从7956亿扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍。15年来，中国城镇化率由2003年的40.5%增长至2017年的58.5%，达到世界城市化平均水平。城镇化速度在超过一定水平后开始由加速增长时期进入减速增长阶段。这就是房地产行业当前面临的“白银时代”。
从更长远看，万科董事会主席郁亮甚至认为，并非毛利越高越好。他认为，“毛利越高意味着风险越大，难道允许你这么干下去吗?肯定不合适。我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”
那么就2018年而言，房企是否还能维持较好的利润表现?
“面包不涨价，面粉显得有点贵。”张波认为，2018年对房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企激进拿地，但在2018年房价上涨动力偏弱的整体市场背景下，企业利率受影响。另外值得关注的是，2018年高企的融资成本或将使很多房企的借款利息等财务费用明显增长，同样会影响净利润。整体来看，2018年大部分房企净利率想要保持2017年水平，难度很大。
赵轶称，“未来我们布局的一些城市，政府或多或少有限价政策，预测这一两年，一方面项目非常不错，另一方面会面临政策管制。我们的原则是，只要达到合理毛利率，会坚持卖。未来一两年，公司毛利率不会大幅增长，但会稳定保持在30%左右。”
海通证券分析师姜超注意到， 2017年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由2017年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，2018年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，这具有重要的信号意义。意味着住房投资持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，投资需求面临回落。
“房价神话难续。总体来看，人口老龄化和城镇化增速放缓，使得刚需群体数量减少; 政策对住房投资性需求的打击和房价松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落;更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央提出要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超认为。
一些开发商开始寻找新的赚钱生意。比如龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右。长租公寓目前还在打磨，属投入期，基本能打平，但最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期后，预计轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达20-35岁的年轻人，这部分客户对我们更有价值。”
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谢敏敏
在限网签、限价的2017年，一线城市新房预售证被“卡”住，上海高端豪宅市场的新房预售证新增供应量极为稀缺。但自2018年3月下旬以来，这一现象出现根本性改变。
据经济观察报记者不完全统计，近期大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第、静安府、融创滨江壹号院、翠湖天地、宝华城市之星、等多个知名豪宅项目都取得了预售证，一周内超过8个项目集中领证。这些项目目前均处于认筹阶段，将于4月中下旬密集摇号开盘。
为什么在此时集中上市?“现在取证都是政府选择时间，多数项目都等了一年了。拿到证了该卖就卖，因为后期(调控政策)也不会放松的。”一位要求匿名的大型房企上海公司营销负责人对经济观察报透露。
开闸放水
上海高端豪宅的此次“开闸”，其实已让房企等待许久。上海中原地产的统计数据显示，2017年2月和3月上海豪宅的供应面积为零，2017年7月至2018年2月更是出现了连续8个月新增豪宅零供应为零的现象。
王磊(化名)所在的项目此次终于拿到了预售证。据他透露，该项目从去年初即开始排队领取预售证，但由于调控政策趋紧，去年始终未能如愿，这让其所在的团队压力巨大，“本来说是4月份可以开盘，后来又说5月份，最后变成了10月份，又说12月份能卖了，还是没有。真的等了好久。”“我们被‘折腾’得太久了，能开盘肯定赶紧开啊。”王磊坦言，现阶段房企能拿到预售证已经十分开心了。
首次开盘即抬高了上海北区房价的“红盘”大宁金茂府，此次也拿到了预售证。根据公开消息，大宁金茂府东区房源预售许可证已正式获批，均价为9.38万元/平方米，共推出382套房源。项目于2018年3月30日开始认筹，认筹金为100万元人民币，认筹截止日期为4月5日12：00，计划于2018年4月21日开盘销售。
位于上海新天地的顶级豪宅翠湖天地，新一期房源于3月24日开始认筹，均价13万元/平方米，是此次拿到预售证的豪宅项目中获批的最高价格。
部分拿地已久的地王项目，此次也在开盘之列。信达地产(5.210, -0.01,-0.19%)2015年11月耗资73亿元夺下上海新江湾地王，后来与泰禾合作开发，项目名称为“信达泰禾上海院子”，该项目拿到预售证后于3月31日开始认筹，认筹金130万元，此次销售均价约为9.5万元/平方米。
政府在预售证上主动“开闸”是一方面，另一方面，对于部分有资金回笼压力的房企而言，此时上市开盘也能缓解周转压力。“自从去年下半年以来豪宅市场沉寂许久，不少豪宅因为在价格预期上和市场有较大差异，所以不愿意低价入市。但目前市场风向进一步趋紧，房企对未来信心不足，加之长时期没有销售，房企资金链也有一定压力，所以现在豪宅调整姿态，陆续进场。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
价格低于预期
卢文曦表示，由于限价这次集中上市的豪宅项目大部分被批复的价格远低于市场预期价格，和周边二手房价格倒挂是常态。
即将于4月初再次开盘的静安府此次推出西区319套房源，均价位于8-9万元/平方米，这一价格和其2年前的售价几乎一致。2016年7月，静安府首次开盘，一个半小时即售罄，当时的销售均价约为8.8万元/平方米。
大宁金茂府此次开盘的三期项目价格和此前推出的二期相比没有明显的变化，该项目相关人员甚至在朋友圈中表示，这是“白菜价”。
位于东外滩的保利翡丽甲第于4月2日开始认筹，推出2号、7号、16号三幢高层精装公寓，单价约在8.4万元/平方米-11万元/平方米，这一价格和该项目2015年底的价格相仿甚至有所下降，网上房地产信息显示，彼时该项目的预售证单价约在8.8万元/平方米-14万元/平方米。此外，该项目的二手房源挂牌均价已经超过了11万元，也高于此次的开盘价格。
由于价格低于预期，从认筹情况看，这批豪宅项目目前均取得了较好的认筹效果。例如，静安府西区已经认筹了预计700-800组客户，大宁金茂府认筹3天即有近400组客户，均超过了可售房源数。
“限价激发了潜在投资需求。”前述要求匿名的大型房企上海公司营销负责人说。但他也强调，由于此次一次性推出了数个豪宅项目，且销售价格以8万元/平方米-9万元/平方米为主，相似性比较大，“所以就看客户选择，压力对大家都一样的。”
王磊也坦言：“对于去化，都会有担心的，因为本来只有一个地方选，现在是三五个地方让你选，肯定要纠结的。”
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中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。
我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域。
对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。
自2017年3月17日，北京推出史上最严的调控政策至今已经一周年之际，包括北京在内的一线城市与“3.17”之前比，可谓冰火两重天。以北京市场为例，“3.17”调控不仅让成交量大幅度下滑，二手房的成交量又高峰的一季度6万多套下滑至今年一季度的29044套;中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类。
二手房价格也出现了明显的下滑，到今年一季度，二手房的价格已经连续9个月下滑。根据机构的统计，今年一季度北京二手住宅成交均价为53369元/平米，环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%，与去年房价峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。可以说，除了个别稀缺的高端楼盘，北京二手房价格出现了普跌的行情，平均价格基本回到了2016年年底。
我在2016年年底预判2017年市场行情时，认为，2017年房地产市场将变天。我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域，认为2017年一线城市的房价将出现下跌。在“3.17”调控政策后，我第一时间给予解读，认为“3.17”新政不仅仅是史上最为严厉的调控政策，更意味着，房地产上半场的正式结束。不管有没有“3.17”新政，房地产市场在经历20年的告诉增长之后，在三个方面面临前所未有的变局：
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一是房地产市场的基本面发生巨大变化。从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题;
二是房地产的政策定位发生了剧烈的变化，房地产从稳增长的工具被定位为民生和居住。房地产政策正面临颠覆性的变化。房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系;
三是在大量的城市进入“二手房”时代后，房地产的价值链正在发生巨大的变化，面对一个存量房的市场，和过去短缺下的新房市场比，一定会发生颠覆性的洗牌。产业链的各个主体都面临着重新寻找赚钱的机会的问题。无论是从卖房回到租房，还是利用人工智能、物联网、大数据带来的房地产行业的变化再造价值链。总之，仅仅靠卖房赚钱的时代基本结束。
对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。我在很多文章中特别强调，我从来没有讲我说的“变天”指房价要大跌或者房地产要崩盘。就经济学理论而言，资产价格什么时候崩盘，经济学理论对此没有任何预判能力。
我绝不会像某些专注唱空房地产市场10多年的人士，预测什么崩盘这些上帝都不知道的事。我在多篇文章中也不断告诫大家，对资产价格要有敬畏之心，不要拿自己的收入或者自己的那点肤浅的认识看待资产价格的变化。价格的高低是相对的，和预期及市场周期紧密相关。不要拿情绪和自己的一厢情愿或者自己的可怜的收入作为真理标准。我在这里再总结几点：
第一，没有只涨不跌的房价。在中国房价的认知误区里，典型的误区之一就是北京、上海等一线城市的房价永远不会降。记住，人类商品经济上千年，从来没有只涨不降的价格。房价也不例外。在1998年房地产市场化以来，北上广深的房价起码跌过三次!不要把短期走势和长期趋势混为一谈。我在2016年年底以来，一直认为，除了广州房价偏低，最危险的城市就是北京、深圳、上海等一线城市，以及被炒作过头的环北京地带和个别城市如合肥。当影响资产价格的外在因素发生巨大的变化，当房价阶段性超越居民收入极限的时候，当只有少数人可以买得起一个城市房价的时候，房价大概率短期是要调整的。只涨不跌，那是做梦。
第二，除了少数40个左右的城市房价现阶段偏高，中国90%以上的城市房价真的不高，有些甚至严重偏低。过去两年，我在谈及“变天”的时候，差不多每一次都要提醒，不是意味着每个城市的房价都要下跌，有些城市的房价仍然会上涨，我甚至列出了一个20个房价严重偏低的城市，典型的比如西安、大连、太原、长春等。事实证明，过去两年，这些价值洼地的城市都经历了一个快速上涨的行情。目前所谓的调控加码，基本就是这些价格偏低的城市。
但我要再次提醒，价格偏低不代表都可以投资，都可以买。尽管去年大量的四五线城市房价暴涨，但我一再提醒，除了有经济支撑、有区域支撑、有城市群概念的四五线城市的房价上涨有基础，大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。
第三，“变天”不代表房地产造福的时代已经结束，只是意味着房地产的下半场玩法不同于上半场。从中国经济下一个30年的新周期看，房地产造福的时代远远没有结束：
下一个30年，城镇化将成为拉动中国经济增长的最大动力。中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能在城镇化上迈出实质性的步伐，推动中国完成城镇化的进程。城市的崛起将是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为老百姓(603883,股吧)财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为重心，未来的房地产的机遇也将围绕这些城市。如何在核心城市周边挖掘城市群发展的机遇，这是房地产企业不容错过的风口;
就产业发展而言，下一个30年，中国经济将从高增长阶段进入到高质量阶段，推动中国经济从投资拉动转向创新驱动是高质量发展的关键，而产业的崛起是高质量发展的必然结果。中国要利用全球新的产业革命带来的巨大历史机遇，在制造业以及高端产业领域谋求弯道超车。房地产会与产业对接，房地产的价值链会发生颠覆性的变化;
从长期趋势看，中国的大城市、城市群以及湾区覆盖的城市，将是下一个30年城镇化人口净流入的主要区域，住房供求矛盾将长期处在失衡的状态，一旦政策变化，长期趋势这些地方的房价仍然向上。
当然，还需要强调的是，今年不仅仅是“3.17”调控一周年，更重要的是1998年房地产市场化改革20周年。过去的20年，房价及房地产市场不断在教育国民，对房价要敬畏，对房地产市场的复杂性要敬畏，对自己的智商要有谦卑之心。当年确定认为市场会如何如何的时候，其实可能你已经在犯巨大的错误。就此而言，这个市场没有所谓的神，我们都会犯错，我们的智商是无法完全战胜这个市场的。只是有些人错误少一点，有些人一直错而已。
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