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(原标题：房价倒挂诱发套利 杭州首现万人摇号楼盘)
经过居民的疯狂排队验资，杭州两大“红盘”融信澜天和华夏四季登记摇号名额定格在了11927组和6687组，杭州首次出现“万人摇号”楼盘。然而，不少业内人士担忧，在二手房与新房价格倒挂明显的情况下，摇号未必能解决杭州楼市供需关系矛盾等关键问题。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚对《每日经济新闻》记者表示，只要限价政策导致的价格“双轨制”存在，面对巨大的经济利益，摇号就可能变相成为“抽奖”机会，相当于楼市中的“打新股”。
二手房价格存虚高风险
“去年至今，不论是限价或者摇号政策，主要目标都是希望改变市场预期，实现市场公平。”丁建刚对《每日经济新闻》记者表示，但由于限价只能限新房的价格，而不能限二手房的价格，这样就形成了价格“双轨制”。使得买房存在套利空间，摇号便相当于“打新股”，在新房和二手房价格倒挂较严重的区域和楼盘，必然会出现居民排队摇号的现象。
记者近日调查发现，此次万人参与摇号的融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米。华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平方米，而它旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。
此外，临平山北、良渚以及三墩等新兴区域，都是新房和二手房价格倒挂比较严重的板块。比如，热门摇号盘汇高栢悦中心，新房均价17504元/平方米，而周边区域二手房目前均价普遍在2万元/平方米以上。相比之下，成熟度较高的杭州市中心、钱江新城以及申花板块，房价倒挂现象较少，居民摇号买房的积极性也不高。
“市区房价上涨空间有限，现在二手房价格看涨的主要是新兴的周边板块，尤其是相对偏远但交通及产业条件近年来大幅改善的区域。”杭州某房地产中介人士对《每日经济新闻》记者表示，近期二手房市场开始出现惜售情绪，新房市场越热，二手房市场预期价位就越高。
该人士同时表示，从其经手的二手房购房人群组成来看，市场价格或有“虚高”嫌疑。其指出，“限购以后，刚需购房者和投资客能够购房的数量明显受抑，购买力更强的是拆迁户。”据其介绍，去年杭州市区拆迁力度空前，可能有5万多户。拆迁的基本都是城中村，居民大多两代人甚至三代人居住在一起，每户获得的拆迁补偿费用基本为800万～1000万元。(对于上述拆迁户数量及拆迁补偿费用问题，记者尚未获得相关部门证实)
“相比普通购房者，拆迁户手中有大量现金，在购房过程中也有特别的优势，比如一户可以购买三套房，房款和契税也有相应补贴。”前述房产中介人士表示，“比如去年城东融创某楼盘，有传言周边拆迁户购买量就占了将近一半。近期我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户(买走的)，很多甚至是全款付清。不过，这批人购房完毕之后，未来几年市场购房预期可能会明显下降。”
高价拿地房企承压
对于如何解决新房与二手房房价倒挂问题，同策研究院首席分析师张宏伟对记者表示，从需求上讲，需要解决的主要问题是控制投资预期。从供应上来说，供地和楼盘入市的节奏需要进一步加快。
《每日经济新闻》记者注意到，去年以来杭州土地供应量明显增长。据第三方平台住在杭州网数据，杭州市区2017年全年成功出让土地153宗(主城区81宗，萧山区35宗，余杭区37宗)，总面积522.4万平方米，总可建面积1226.8万平方米;总成交金额1942.98亿元，同比上涨21.6%，创历史纪录。其中，杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)共成交86宗，总出让面积402.6万平方米，总可建面积912.2万平方米;总成交金额1685.6亿元，平均楼面价18478元/平方米，双双刷新历史纪录。另据中原地产研究中心统计数据，截至2018年5月28日，杭州市土地出让金达1244亿元，同比上涨210%。
尽管杭州市在大量供应土地，但丁建刚指出，商品房上市的节奏并不快，房子供应量没有与土地供应量同步增长。
对于去年抢地大战中高价拿地的房企来说，减缓新房上市节奏无疑将带来财务成本的上升。据悉，2018年杭州市区有36个板块地价创纪录。《每日经济新闻》记者注意到，近期杭州市场已传出转让高价地消息。比如，有媒体报道称，去年8月以18205元/平方米的楼面价拿下转塘地块的某房企已准备转让土地。
“现在来看，一些高价拿地房企的风险明显增加。”张宏伟指出，“据我们了解到的情况，房企定价一般通过成本叠加法(计算)，以楼面价为基准，叠加各类成本最终定价，而一些政府限价政策中的定价是以利润叠加为准，双方不同的定价准则导致开发企业出现两难。加上近期资本市场融资环境严峻，对房企的融资和资金周转能力等都提出了考验。”
“政府调控初衷在于既保证市场活跃度又能将楼市热度调节在可控范围内，但从相应的市场行情看，限价导致了二手房与新房房价的倒挂。接下来如何进一步调控是眼下许多地方政府面临的问题。”双赢机构总经理章惠芳对记者表示，其实可以采用的调控手段还有不少，比如限售、增收交易环节税费等，但在目前的市场预期下，这些措施能否奏效有待进一步观察。
丁建刚表示，相比限价政策带来的系列“后遗症”，利用税收、金融等手段调控市场过热可能更为长效。比如，可考虑按每户持有住宅的套数梯级征收契税，打个比方，第一套征收契税3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用金融货币政策调控市场，比如首套房贷按揭基准利率，二套房贷按基准利率上浮20%等。
据悉，由于新房与二手房价格倒挂，截至目前在全国范围内有8个城市发布了摇号买房政策，即上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳，全部或者部分房源需要摇号出让。
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近日，《证券日报》记者走访发现，天津地区首套房贷款利率今年以来一直比较平稳，绝大多数银行执行基准利率上浮5%-10%的标准，放款周期一般为一个月。
不过，有房产中介表示，未来不排除贷款利率继续上调的可能。
首套房贷款利率
上浮10%为主流
《证券日报》记者以购房者身份咨询了天津市和平区某房产中介。房产经纪人告诉本报记者：“从去年年底到现在，天津首套房贷款利率没有太大变化，多数银行执行基准利率上浮5%-10%的标准。目前和我们公司合作的银行中，有3家银行首套房贷款利率上浮5%，分别是农业银行、工商银行、建设银行。”
上述经纪人还表示：“和平区、南开区集中了优质的学校资源，近期附近的二手房价格已经开始上涨。不少业主都把总价调高了10万元-20万元，并且没有议价空间。”
在另一家房产中介，门店经理告诉《证券日报》记者：“目前公司合作的银行首套房贷款利率多数执行基准利率上浮10%的标准，仅有2-3家上浮5%的银行。批贷时间一般为7-10个工作日，放款周期一般为一个月。”
同时，他还表示：“最近在天津买房的客户大多是为了子女上学准备，成交量有所上涨，几乎没有议价空间。”
《证券日报》记者联系多家房产中介了解到，天津地区二手房问询量以及成交量均出现明显增长。在咨询过程中，本报记者还遇到了个别经纪人以“不排除贷款利率上浮”等原因催促记者尽快看房。
根据融360监测，2018年4月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率的1.135倍，环比3月份上升0.91%，同比去年4月份的平均利率(4.52%)上升了23.01%。2018年4月份，天津本期首套房贷款利率平均值为 5.53%，相当于基准利率的1.129倍。整体来看，天津目前的利率水平略低于全国均值。
融360发布的截至5月28日的数据显示，在14家天津地区的银行中，2家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，10家银行为基准利率上浮10%，1家银行为基准利率上浮15%，1家银行为基准利率上浮30%。
购房者
仍以本地居民为主
值得一提的是，据本报记者了解，虽然天津公布了人才引荐计划，但是，近期的购房意向主要还是来自于当地居民。有天津市民表示，“考虑到人才进入天津后，天津未来的发展潜力较大，现在是出手买房的好机会。”
具有上述想法的当地居民并非特例。《证券日报》记者走访过程中遇到一位看房的客户对于天津，他对记者坦言，“看房有一阵子了，原本一直等着价格降一降，现在不等了。新落户的人太多了，买房的需求会增加。”
据链家研究院的数据显示，5月16日以来，链家新增带看量持续增长，其中19日、20日周末两天，新增带看量是平时周末的两倍，成交量是平时周末的4倍。
但是，据某房产经纪人介绍：“主要都是当地人在买房。拿出真金白银购房以及透露出明显购房意向的客户仍为天津当地市民以及原本就在天津当地工作的居民居多。
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5月24日报道 港媒称，越来越多的在大城市生活的人们将面临生活方式的抉择：拥有城市中心各种生活便利的狭小局促二手房，或者远郊区甚至邻省全新的漂亮大房子。
香港《南华早报》网站5月22日刊登题为《中国大城市购房者被迫选择更偏远的位置》的文章称，刘欣(音)住在靠近北京市中心的东大桥时，生活舒适得多。33岁的他可以走路上班，享受便利的社交生活。现在他住在离上班地点26公里的地方，汽车加地铁的通勤需要一个半小时时间，住宅周边没有什么娱乐设施，他也很少见朋友们。但是至少他的房子大了，并且有崭新的浴缸和厨房。
报道称，在科技园区工作的他是越来越多面临生活方式抉择的中国城市专业人士一员：拥有城市中心各种生活便利的狭小局促二手房，或者远郊区甚至邻省全新的漂亮大房子。
他回忆道：“当我住在东大桥时，可以走路去上班。我经常和朋友们一起玩到将近半夜，也不担心回家太晚的问题。”
“但是现在没有所谓‘夜生活’了。我想和老朋友喝酒聊天，但是我们住在这个城市不同的角落。我们一见面就开始担心回家太晚的问题。”
报道称，他的部分通勤路程靠汽车，但是拿到北京牌照太难了，他选择上了河北牌照。这样他就可以开车到五环路外。
他上班路程耗时60到90分钟，取决于交通情况。当地的娱乐设施稀少，他需要开车到最近的超市买东西。
报道称，大型数据分析及营销公司“数据快递”公司最近的报告发现，71.3%非上海本地人(即被称为“沪漂”的群体)现在考虑在附近的江苏或浙江购买买得起的房屋。
报道称，苏州和昆山这两个江苏城市位于上海市中心以西数十公里处，它们在购房者选择地域中排名首位，三分之一买房人更愿意住在那里。江苏无锡和浙江嘉兴这两个更远的城市排在后面，约四分之一的买房者选择它们。
“数据快递”公司通过多家房地产网站以及手机应用的搜索关键词获取数据。77.3%搜索周边省市房屋的人月收入在2000至5999之间，即中低收入群体，主要为男性。
报道称，苏州4月份平均新房价格为每平米1.81万元，嘉兴为1.28万元，而上海为5.2万元。这三座城市都有购房资格限制，但是嘉兴是最宽松的。
报道指出，北京的局面大致相同。
中原地产代理有限公司称，在2017年北京售出的总计720万平方米住宅中，65%在五环以外。2017年7月份东城一个地块售出时，反响热烈，因为这是过去五年唯一一个位于中心区域的地块。
报道称，对于非北京居民来说，在河北廊坊投资居住房地产最受欢迎，2017年增长达5.7%，而北京的增长下滑11.6%。
分析人士说，城区二手房和远郊新房之间“二选一”的选择将持续占据一线城市新房和二手房市场的相当规模。这也将给开发商的拿地战略产生越来越大的影响，如果人们为了地点愿意牺牲品质，开发商在远郊区县建造太多房屋就有风险了。
如果人们愿意牺牲地点，那么开发商的“城市群”战略——即在周边卫星城市建造房屋的战略——将成为赢家。
北京房地产公司思源地产首席分析师郭毅(音)说：“在北京，由于土地成本高，新房市场基本已成为满足富人需要的领域，房屋面积大，单价高。”
“二手房市场成为主流中产阶级买家的市场，补贴住房及河北的房屋成为更多低于平均收入人口的选择。”在北京、上海和更南边的深圳，二手房销量已超过房屋销售总量的80%。以四月份为例，北京售出1161套新房，二手房销量则为14964套。
报道指出，还有更多人选择租房。天风证券房地产分析师陈天成(音)对此评论：“这对于开发商的意义在于，短期内租赁市场有效减少了人们对新房的需求，不过考虑到资产价值潜力，人们会在租房之后寻求买房。”
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中国证券报记者近日走访北京、广州多地银行机构发现，除个人房贷利率上调，银行对公贷款利率悄然上浮。
多位专家和银行业内人士表示，今年以来，银行负债端成本上升推动资产端定价“水涨船高”。为保持合理息差水平，银行资金“定价”上调趋势仍将持续。尤其是个人住房按揭贷款在银行贷款余额中比重较大，利率仍有上调空间。寻找安全的、收益更高的信贷投向，成为银行面临的考验。
首套房贷利率优惠难觅
“现在银行放款速度上来了，但是个人房贷利率也上来了。我最近的首套房客户房贷基本是在基准利率基础上上浮5%-10%左右。”北京朝阳区某房地产中介门店客户经理李阳表示，从2017年下半年开始，有不少银行上调首套房贷利率，利率优惠早就难觅了。
融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，比3月上升0.91%，比去年4月首套房贷款平均利率的4.52%，上升23.01%。
在全国35个城市533家银行中，有76家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比14.26%;有26家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。4月，首套房贷款平均利率最低为基准利率的1.088倍，最高为基准利率的1.196倍。工商银行(5.780, 0.01, 0.17%)(港股01398)、农业银行(3.630,0.02, 0.55%)(港股01288)、中国银行(3.820, 0.01, 0.26%)(港股03988)、建设银行(7.280, -0.01, -0.14%)(港股00939)国有四大行首套房贷款平均利率均已较基准利率上浮12%。
多位银行业内人士对中国证券报记者表示，个人房贷虽然是相对安全的信贷资产，但动辄20年以上的期限，其实给银行期限管理带来不小压力。因此，考虑综合成本，银行个人房贷利率仍可能进一步上调。
房贷利率提升与“房住不炒”的监管态势有关。建行行长王祖继此前表示，随着房地产市场调控政策延续，为防控各方面资金流向房地产开发，各家银行对房地产资金支持都严格把关，首付比例在提升。为防控风险，银行对客户审查趋严。在规模调整和风险防控之下，偏紧是必然趋势，所以价格“水涨船高”，不会再出现前些年有八折或九折的情况。这是市场正常发展趋势，有利于房地产调控政策真正落实。
兴业研究分析师孔祥表示，现在的监管导向不支持居民刚需之外的房产大额消费。今年很多股份制银行房贷业务额度紧张。“对银行来说，个人住房按揭贷款是非常安全、但收益率相对不高的资产，银行在按揭贷款上议价能力较强，所以有能力持续提高利率。”
交通银行(6.110, 0.02, 0.33%)(港股03328)首席经济学家连平预计，个人房贷利率继续上浮是大趋势，预计在一些房价涨得较快的三四线或部分二线城市，房贷利率将上浮。“但上浮将会相对平缓，不会疾风暴雨式地向上抬升。”
融360分析师李唯一认为，随着各地调整完毕，个人房贷利率在总体上涨后会保持先前特点：一线城市低于二线城市利率，且低于全国平均水平。“在未来运作中，银行既需要处理资金成本上升带来的吸储压力，又要做好资金规划，对贷款需求审核及发放将更严格。从各业务收益看，房贷业务优势明显减弱。”
银行负债成本攀升是根源
个人房贷利率上浮是银行信贷“定价”上涨，给人们带来的最直观感受。中国证券报记者在调研时了解到，银行对公贷款利率已悄然上浮。
一国有大行北京地区某支行负责人对中国证券报记者表示：“我们这个区域央企、国企比较多。往年，这类客户贷款利率以基准利率为主，有时甚至可以在基准利率基础下浮。但是，今年总行给我们的考核压力较大，就算是央企、国企客户贷款也都是‘价高者得’了，5%起步。”
这一切的背后，是银行“赖以为生”的息差水平正面临考验。国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，一季度，银行净息差回落至2.08%。分机构看，国有大行净息差继续上升，从上年末的2.07%上升至2.1%。外资银行从1.71%回升到1.82%，仍低于行业平均。股份制银行和城商行净息差继续下行，较2017年有加速趋势。这反映出强监管环境中，对金融市场资金依赖较高的机构，会面临着更大的息差下行风险。
连平说，在严监管背景下，金融部门杠杆率整体回落，负债端承压。影子银行受较大限制，信托贷款、委托贷款、票据融资等一系列融资渠道在调控下受到约束，由此导致经济体运行中依靠表外获得融资的需求部分转到表内。“需求在增大，但信贷供给相对不足，这同金融机构负债端压力有关，由此会推动资产端价格上升。”
孔祥预计，今年金融市场流动性仍整体偏紧，资管新规要求银行很多表外类信贷资产要回到表内，所以当前结构性存款扩张很快。在此情况下，考虑到一部分便宜的负债替换成结构性存款。整体来看，今年银行负债端压力仍较大。“负债端成本高位，这使资产端收益要求居高不下，银行对客户有更高的收益要求。”
高科技和基建等领域料获青睐
资金“宝贵”，银行信贷资金后续将更青睐谁?中国农业银行行长赵欢此前透露，农业银行今年将重点支持重大国家战略、乡村振兴战略、“十三五”国家和地方重点项目、战略新兴产业、普惠金融、科技金融、绿色金融等领域。对产能过剩等高风险行业持续采取压降措施，服务实体产业转型升级，提升银行信贷资产组合安全性。
国务院发展研究中心金融研究所银行研究室副主任王刚表示，在顺应监管政策导向和权衡风险调整资本回报率的前提下，结构上可能会继续增加贷款配置，同业投资比例可能下降，体现出支持实体经济导向。从银行贷款未来具体流向看，可能仍会优选大中型企业和上市公司等风险较低企业。
在连平看来，个人住房按揭贷款依然是银行十分重要的信贷产品，在利率逐步上升情况下，银行会保持适当规模以保证收益。预计按揭贷款规模不会明显收缩，但增速可能稍有放缓。
连平表示，寻找新的、高效的资产投向确实是银行需要思考的问题。今年以来，基建投资增速下降比较明显，已差不多触底，二季度往后可能将有所反弹，银行在这方面的投入可能会有所加大。今年出口表现不俗，银行对出口相关行业将有不小的信贷投入。高端制造业、先进装备制造业等行业将是银行信贷投入非常重要的领域。在乡村振兴战略实施过程中，会有金融资源流向农村地区发展。
近年来，普惠金融上升至战略层面，有关部门在考核银行业绩时会有优惠和倾斜，这使不少银行加大在这一领域的信贷投放。“如果单看普惠金融业务贷款收益率，银行或许是不挣钱甚至是赔钱的。但是，考虑到政策激励机制和潜在市场，银行还是有很大积极性加大对这一领域投放的。”
中国银行保险监督管理委员会副主席王兆星此前表示，目前除5家国有大型商业银行外，民生银行(7.790, -0.02, -0.26%)(港股01988)、兴业银行(16.040, 0.04, 0.25%)等6家股份制商业银行也设立普惠金融事业部，还有1600多家村镇银行和17家民营银行相继获准设立。
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王铮亮疑针对张靓颖感情一事表态
绯闻男发文“准备出山了”
网易娱乐5月16日报道 14日凌晨，另有媒体拍到张靓颖深夜与一名男士牵手同行，被指疑有新恋情。后有知情人士指出，该男士是张靓颖好友王铮亮妻子文薇的同学陈秋莳。他还曾是张靓颖、冯轲俩人婚礼的伴郎。16日上午，王铮亮发文疑针对张靓颖感情一事表态，称心疼“她”的不易，更疑针对其“绯闻男友”放话：望各自安好!
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