- 详细资料
- 分类：商业地产
取消限价全国第一枪来了。
继菏泽取消限售令后，湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起将暂停执行限价令。限价主要是针对一手房价格，在本轮调控中，一手房限价成为了抑制房价上涨的重要抓手之一。衡阳由此成为目前首个明确宣布取消限价的城市。
衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布的名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》(后简称为通知)中明确提出，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》(衡发改价控[2017]6号)(后简称为限价通知)，今后将根据衡阳市房地产市场发展情况及上级文件精神，适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。
发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位即为衡阳市住建局。截至记者发稿时，记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。
衡阳市限价令始于2017年年底，限价通知内容有八大点，其中的核心内容有以下三点：
一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。
二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。
三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。
中原地产首席分析师张大伟表示，从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，局部市场会有政策微调的可能性。衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价只有6000多，衡阳房价从2018年9月开始有所回落，当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说，购房者的预期可能出现微调，对房地产政策宽松抱有期待。
三四线城市面临压力
自从菏泽打响调控松绑第一枪以来，目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策，政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。
菏泽与衡阳都是三四线城市，经济总量和人口流入情况并不突出，为何成为率先微调的城市?
受房地产市场转冷影响，今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市，三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。
恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计，2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存红利消退，2019年房地产销售面积预计同比出现下滑，这是2015年以来首次负增长。
其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出，三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%，预计2019年销售面积同比下降6.9%，增速降低8.4个百分点，销售面积下滑幅度远大于一二线城市。
夏磊认为，增速降低主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。
恒大研究院研报指出，随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房;限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂;限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。
严控基调未放松
多地陆续释放微调信号，是否意味着房价大涨还会卷土重来?
记者采访多位相关地市人士了解到，多地近期颁布的微调政策大多是根据本地实际情况出发，对市场直接影响有限，更多是心理预期层面的支持。
例如菏泽目前“人等房”情况突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社会，购房后何时过户均可商量，因此取消限售对市场的影响并不大。
而近期放松限购资格的珠海市金湾区和斗门区位于郊区，目前周边配套还不完善，是珠海市的房价洼地，交易也比较冷清。在目前整体房地产市场降温的背景下，即使放松限购政策也难以对当地的市场产生立竿见影的效果。
张大伟认为，从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。
不过张大伟同时强调，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。
- 详细资料
- 分类：商业地产
OLED等新兴显示技术的兴起让传统液晶屏感受到了前所未有的压力，甚至有人断言，未来随着这些新技术的成熟，传统液晶屏幕将会完全退出手机市场。笔者对此到不以为然，在笔者看来，即使OLED、Micro LED迎来快速发展，未来传统液晶屏也依旧在手机领域具有广阔的市场空间。
满足应用需求 LCD其实没有那么差
液晶屏幕(LCD)由背光灯、偏光片、液晶分子、彩色滤光片、偏光片这五个部分组合而成。背光灯提供光源，偏光片用来转换格式给液晶处理调整，在通过彩色滤光片上色之后最后影像由偏光片显示出来，这就是它的工作原理。
传统液晶屏其实也没有那么差 液晶屏幕具有较好的色彩和使用寿命，对于大多数普通用户来说，它已经足够可以满足我们的日常使用需求。更为关键的是，自从上世纪诞生以来，这项技术已经足够成熟，所以性能较为稳定。所以从这个角度来看，液晶屏幕其实也没有难么差。
价格优势 液晶屏未来依旧有市场
关于三种显示技术的对比大家可以看下图，我们发现Micro LED和OLED要比液晶屏幕更有优势。那么未来随着它们的大规模商用，传统液晶屏幕是否会被淘汰呢?笔者对此依旧持保留的态度，因为液晶屏幕具有无可比拟的成本优势。
三种不同显示技术的对比 先来说OLED，目前这项新兴的显示技术已经在手机端实现了大规模商用，但是烧屏、使用寿命短等问题成为了很多用户吐槽的重点。同时据了解苹果采购的OLED屏幕价格达到了100美元左右，比液晶屏幕昂贵很多。
OLED显示屏并不完美
至于Micro LED，它的价格更是昂贵，以至于目前在手机领域还难以大规模应用。以索尼的黑彩晶为例，这套采用Micro LED技术的显示系统一平米的单价高达100万人民币。未来即使Micro LED能够实现商用，成本也依旧难与液晶媲美。
笔者认为，未来随着技术的成熟，或许会形成液晶屏幕应用于入门手机，中高端产品标配Micro LED的全新市场格局。至于OLED，它可能只是Micro LED成熟之前的过度技术。
- 详细资料
- 分类：商业地产
(原标题：深圳二手房连跌四月 存量时代回归买方市场)
继上海、北京之后，深圳二手房也出现了实质性下行。
11月，深圳二手房交易量虽小幅回升，但价格持续了前三个月的下跌趋势，环比下降0.4%;深圳贝壳研究院分析预测，12月二手房价格将会持续下落。
随着一线城市全面进入存量时代，二手房市场对该类城市房价的影响占比随之提升。同时，业内也存在二手房市场更能准确反映市场真实情况的共识。
深圳二手房，可谓四年来最为坚挺的细分市场。一线城市中，北京、上海二手房早在去年就已进入了低迷状态，深圳则在今年9月才出现调整。
深圳房地产业内人士认为，此次深圳二手市场的进一步下探，预示着未来深圳房价的走向。
回归买方市场
三季度以来，深圳市场上的观望氛围十分浓厚，新房打折促销普遍，二手房的价格也开始松动。
根据深圳贝壳研究院监测，11月，深圳二手房样本楼盘均价为58216元/平方米，环比下跌0.4%，同比上涨2.8%，环比连跌四个月。价格下调的同时，二手房成交量低量回升，全市成交4861套，环比增长7.4%。
其中，宝城、龙坂、前海、人民南四个片区都环比下跌，宝中、布吉、景田、龙中则环比上涨，而新洲、学区房环比持平。在同比方面，除了布吉、龙坂出现下跌，其余片区呈上涨趋势，涨幅控制在8%以内。
深圳贝壳精准指数分析预测，12月年底来临，随着置业需求的增加，深圳的二手房成交将继续低量回升，而受到市场不景气和政策严厉、宏观环境等因素的影响，二手价格继续下跌。
而新房市场在11月的销售迎来回升。11月新房供应量爆发，各房企在年底回款压力下，积极推盘，以价换量，加速去化。
据美联物业全国研究中心统计，深圳共有25个项目、14889套新房源获得预售许可证，总套数较10月增加56%;58安居客房产研究院数据显示，深圳11月新房成交套数1985套，环比上涨8.2%。
集中优惠推出的新盘抢占了部分购房群体的同时，二手房市场的买卖双方心态开始出现变化。贝壳研究院报告分析认为，短期内市场上看跌占主流。
在卖方方面，业主心理价格开始松动。一些急用钱的业主采取降价出售，以期望房产在年前变现。同时，部分换房的业主也存在议价空间。
而在买方方面，经过8月、9月、10月的调整与消化，11月置业者入市看房有所回升，加之部分学区房也因明年的开学受到更多关注。
“买卖双方在心态上肯定出现变化了。在之前市场大部分还是一个卖方主导的市场，现在来看，逐渐地，买方占到了支配地位。”中原地产首席分析师张大伟认为，深圳的二手房市场的调整才刚刚开始。
一方面，时值年末，二手房市场的议价空间还在加大，另一方面，在弱市浓厚的观望气氛下，买房主动权进一步增长，市场正在向买方市场倾斜。
值得关注的是，此次深圳二手房市场的低迷情况，是在全国二手住宅均呈现了下跌态势的大背景下出现的。
安居客线上数据显示，11月全国重点监测的67城二手房挂牌价平均为15163元每平方米，环比下降0.3%，全国二手住宅挂牌均价连续3个月下跌。
“因为信贷之类的因素，包括市场调控政策还在持续，从全国热点城市看二手房市场的确是在下跌，11月份的下跌也在意料之中。”张大伟说。
价格继续下探
二手房的房价下探趋势在其他一线城市似乎更加明显。
根据北京中原市场研究部的统计，11月，北京二手住宅买卖报价指数均值为25.82%，环比下降3.39%，同比下降3.54%，超7成业主看跌，市场低迷态势加强，观望情绪浓厚。
在下半年限竞房井喷供应之后，北京二手房交易占比量明显下滑。根据北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，再次跌进单月成交万套以内。
而上海的情况亦不容乐观。自2017年初至今，上海二手房市场便一直处于低位盘整状态。
今年，二手房成交量在9月出现小幅回升后，10月，上海二手住宅成交11980余套，环比下降13.95%，降幅较大。至此，上海二手房指数连续11个月下行。
广州在刚刚过去的11月，二手房市场成交量大幅下挫，让利出售成为常态。根据链家的数据显示，11月广州市11区整体二手房网签量为6931宗，环比减少15%。
“北京上海进入买方市场比深圳还要明显，深圳(的二手房价格下跌)在一线城市里面还算是最小的。”张大伟表示，一线城市已经全面进入了存量时代。
有业内人士表示，北京二手房占比一直占北京市场80%以上，而上海进入纯粹的二手房市场则更早，“从2010年开始，北上广深四个一线城市就是二手房的市场了”。
业内普遍认为，在限价之下，二手房行情是对市场更真实的反映。
“一手房的价格有所约束，但二手房比较自由”，地产金融券商分析师黄立冲表示，开发商能在一手房的备案价格做一些手脚，比如限价时候的“双合同”现象等，这都使得一手房的数据出现失真。
此外，张大伟还认为，一手房市场更多受到限价、开盘节奏的影响，而且其区域分布也不均衡。加之，对一线城市全面进入二手房市场时代的判断，都使得二手房市场的走向更具参考价值。
基于存量时代的背景，又结合二手房价格对市场的真实反映情况，此次深圳二手房价格的向下趋势，预示着未来深圳房价的走向。
黄立冲认为，这轮的二手房市场下行，还与深圳的部分商业情况不佳有关，“因为企业经营不济，加上之前高杠杆的政策，需要一些企业抵押房产。商业活动衰败，款项无法到位，这批房产也开始涌入市场。”
中国楼市是一个政策市场，张大伟认为，“这样下跌的趋势肯定会持续到春节前”，但长期仍然需要结合政策的动向来看。
- 详细资料
- 分类：商业地产
近日，南昌市房管局发布《南昌市公共租赁住房申请流程图、准入标准和补贴标准》，只要符合条件，不论是南昌户籍居民还是外来务工人员，都可以申请公共租赁住房以及租房补贴。
据江西日报12月17日报道，记者了解到，申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：申请人为本市家庭的，应当有至少1名家庭成员取得本市居民户口;申请人为外来务工人员的，应当持《居住证》连续满3年、连续稳定工作满6个月;家庭人均年收入不超过城镇居民人均可支配收入的2.5倍;家庭人均住房建筑面积不超过15平方米(计算家庭人均住房面积应当将申请之日前两年内过户的房产、自有住房、租住的公房计算在内);申请人及家庭成员名下无商业用房、写字楼等非住宅和机动车(残疾人代步车除外);未享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策。
申请开发区、工业园区筹集的面向外来务工人员的公共租赁住房，应当符合以下条件：连续稳定工作满6个月以上且已办理居住证;本地无房;家庭人均年收入不超过城镇居民人均可支配收入的2.5倍。
申请企事业单位等社会主体筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：家庭人均住房建筑面积不超过15平方米(计算家庭人均住房面积应当将申请之日前两年内过户的房产、自有住房、租住的公房计算在内);家庭人均年收入不超过城镇居民人均可支配收入的2.5倍。
据了解，南昌市公共租赁住房租赁补贴保障面积，由人均住房建筑面积13平方米提高到15平方米;城市低保家庭的租赁补贴标准，由13.5元/平方米/人/月，提高到17元/平方米/人/月; 城市低收入住房困难家庭的租赁补贴标准，由7.5元/平方米/人/月，提高到10元/平方米/人/月
- 详细资料
- 分类：商业地产
达达-京东到家创始人兼CEO蒯佳祺先生受邀出席“36氪·WISE2018新经济之王”峰会，并发表了题为“线上线下深度融合，共创零售1小时新时代”的演讲。蒯佳祺认为：“随着线上与线下融合的不断加深，1小时电商已经成为了零售商超的发展趋势，未来1小时电商会成为主流。”
蒯佳祺认为，中国商超行业的发展经历了“外资、本土超市并存并迅速扩张”的阶段，以及“商超电商化，线上超市发展迅速”的电商阶段，接下来则将快速的、大规模的迈入线上线下深度融合的1小时电商时代。京东到家目前合作门店已超过10余万家，覆盖63座城市，作为1小时电商的代表，蒯佳祺透露，京东到家计划在2019年内以全品类的业务模式覆盖超过200座城市，携手更多优质零售伙伴共赴1小时电商时代。
3倍人效/9倍坪效/130%日动销提升 一体化解决方案布局1小时电商时代
京东到家为门店提供3公里内线上订单履约服务，大幅拓展了使实体门店的覆盖范围，1小时达服务弥补了优质线下商家便利性受地理位置局限的劣势，将推动用户向优质头部商家转移，帮助头部零售企业营收规模扩大。与此同时，如何进行成本效率优化，则成为了头部零售商面临的痛点。
蒯佳祺认为，成本效率优化需要围绕人效、坪效、动销获得综合性的提升，而提升的关键则在于流量、商品、履约、门店、用户这五大核心要素。京东到家正是以五大要素为核心，研发了一体化的数字化解决方案，为零售商构建转型无界零售的基础设施：
在流量层面，京东到家App拥有6000多万注册用户，月活用户超过3000万，同时拥有京东首页入口及搜索等入口，能有效为合作门店导入线上优质用户，直观提升门店营业额。
在商品层面，京东到家研发的大数据智能商品管理工具可有效优化商品管理，提升动销;数据显示，优化后日均动销率可提升130%。
在履约层面，京东到家为合作伙伴打造了全场景履约解决方案，定制化的店内前置仓打造，可全面适配线下门店;数据显示，通过使用前置仓进行产能提升后，人效可达线下卖场3倍，坪效则高达9倍。
在门店层面，为商家提供小程序扫码购、自助收银的自助购物解决方案，目前自助购物订单占比已达30%，数字化订单占比提升超过50%。
在用户层面，依托于用户大数据及会员打通，京东到家营销推广平台帮助商家发展线上会员、分层商家用户、精准触达用户，提升商家用户运营能力和效率。
为200城消费者打造即时消费全品类商城 成就“生活服务之王”
在“36氪·WISE2018新经济之王”峰会上，达达-京东到家获选“物流之王”、“生活服务之王”、“2018零售创新TOP榜”三项大奖，蒯佳祺当选“36位36岁以下了不起的创业者”。
谈及京东到家未来的发展方向，蒯佳祺坦言：“O2O即时消费已经逐步迈入向全品类扩展的时代，我们将加速构建全品类即时消费商城，让消费者可以享受到方方面面1小时到家的极致体验。”
在双十一前夕，以屈臣氏、万宁、名创优品为代表的美妆家居类的零售巨头商家接连上线京东到家，带动美妆家居商品成为京东到家平台上双十一销售额增速最高的商品品类。在京东到家的全品类版图中，美妆家居的全速发展已正式提上日程。未来，京东到家还将与母婴幼儿、海鲜水产、酒水茶叶专营领域内的更多零售商达成合作，以提供更精细的商品服务。
此外，蒯佳祺还透露，京东到家在2019年的重要计划就是加速发展下沉渠道，目前京东到家已经覆盖63座城市，实现了一二线城市的基本覆盖，2019年的目标是覆盖超过200座城市，快速布局三四线城市。
而对于达达未来的发展，蒯佳祺也表示：“达达作为无界零售和城市末端配送的高速公路已渐趋完善，平台覆盖的城市也拓展到了450个，智能运力调控系统‘达芬奇’的上线，将平台的平均人效提升了30%。在未来，达达还将加大人工智能和大数据等方面的研发力度，积极参与并推动即时物流行业标准制定，力争为即时配送行业贡献更多可复制的范本。正是物流与零售的合力，使我们能够为消费者提供更极致的生活服务。让消费者的生活更便捷，是我们的信念，也是达达-京东到家的终极发展方向。”
