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分类：商业地产

发布于 2019年5月14日

　　逐渐升温的不仅是郑州的天气，还有楼市。

　　原本在一线城市工作的王维维(化名)，经过多方面的考虑，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房产的他，考虑在郑州再次置业。虽然郑州在本轮房地产调控中推出了“必须连续缴纳社保24个月”的购房限制，但王维维发现这一政策已经在放松，而且银行的贷款利率也有所下调，首套房贷利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。

　　这背后是已经持续三年的房地产调控，从今年3月开始，业内人士已经明显感觉到“调控政策有所放松”，而郑州楼市也迎来了冰点之后久违的回暖迹象。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，对于郑州来说，本轮房地产调控政策确实抑制了投机需求，稳定了房价，而且市场预期也开始回归平稳。从统计局的数据看，郑州属于这轮房价调控相对效果较好的城市。

　　然而调控三年之后，如今的市场也已经发生了很大的变化。据上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示，郑州已经处于库存极度紧缺行列，消化周期2.6个月，与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。

　　“房住不炒”的总基调一再被强调，住建部也将“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)列为2019年度十项重点任务之首，要求“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”落脚到郑州，伴随“国家中心城市”的定位，以及顺利跻身“人口千万俱乐部”，这座中原城市的楼市、房价有了坚实的支撑，业内也分析称：“调控政策将会更加精细化”。

　　郑州楼市的“金三银四”

　　农历新年之后，郑州楼市就开始出现“金三银四”的市场行情。尽管3月、4月一直被视为房地产行业的传统小阳春，但春江水暖鸭先知，房地产人士已经隐约感觉到市场的回暖。

　　从事房地产行业多年的郑新(化名)对第一财经记者分析，大多数开发商都调整了节奏，郑州今年上半年没有开那么多楼盘。3月份过后，利好消息在慢慢释放，情况开始有所改观，有些项目尤其是一些品质型的楼盘，口碑比较好，性价比比较合理，开盘规模又没有那么大，不超过300套，去化速度还是可以的。基本上从4月中下旬到五一，市场开始慢慢好起来，很多改善型、价格高一些的楼盘，去化都做得很好。

　　郑新举例称，今年五一前推出的瀚海思念城项目，本来业内预计按照限价每平方米为1.6万~1.7万，结果毛坯的成交均价就达到1.8万~1.9万，而且去化率还挺不错。其它近期开盘的项目也都还不错，基本上去化率都能达到80%~90%。

　　对于3月份以来的市场回暖现象，业内认为，这背后既有调控政策松动的迹象，也意味着市场的重新回归。

　　郑新表示，郑州房地产市场释放出一些利好信息，比如“不再像以前那么严格限制社保，略微有一些放松。过去限价限网签，必须按照备案价来卖，否则就不给网签，或者进度比较慢，但现在正在悄悄放开，基本上价格有些浮动也会给网签名额。银行贷款利率方面也开始有所松动，房贷利率上浮比例已经下调5%~10%。”

　　在一家本地房地产企业就职的李商(化名)透露，如果购房者不够资质的话，开发商会帮忙想办法解决。比如，对两年社保的限制，以前是房管局审核，就是查档案，比较严格，如今把权限下放给开发商自己审核，到房管局备案。

　　回归到本轮调控的起点。在“加强房地产宏观调控，维护房地产市场秩序”的大背景下，郑州跟随一线城市启动了本轮房地产调控政策的步伐，于2016年10月启动限购，后又经过多次调控政策出台，2017年5月3日，郑州限购升级，一方面扩大限购区域，另一方面要求取得不动产证未满3年不得上市转让。

　　郑新称，郑州推出房地产调控政策以来，整体上不论是去化速度，还是火爆程度， 2017年的市场还是挺不错的。2018年8、9月份之前，市场也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，郑州的房地产市场转入“严寒”状态，很多楼盘去化不理想。

　　郑新说：“尤其是二手房市场，表现最为明显。很多人房子挂了一年，如果仍然坚持价格的话，就可能卖不出去。”在当时，只有刚需盘以及特别好的楼盘，才能保持比较好的去化速度，而一些大户型的改善型楼盘，受限购政策影响相对较大。

　　▲来源：郑州市公共资源交易中心

　　那么调控政策给郑州楼市带来了什么影响呢?

　　从网签数据来看，郑州自2016年下半年限购政策出台后，新建商品住宅和二手住宅的成交套数都明显下跌。

　　郑新说，省会郑州是河南的单核城市，对于楼市供应来说，郑州常住人口、暂住人口是无法支撑市场的，地市是郑州楼市去化的很大一部分支撑，起码占30%-40%。“郑州的市场想要变好，地市的需求必须火才可以。”

　　然而也因为郑州执行调控政策，来自地市购房群体的需求受到抑制，带热了三四线城市的楼市。

　　此外，开发商也因此调整了节奏。

　　在郑州本地房地产企业就职的李商(化名)提到，当前的调控政策对地方经济、房地产市场影响都比较大。

　　一方面开发商开发速度放缓，因为买房的人少，面临去库存的压力，所以即便拿地也只能先放到那里，不敢大规模开发。

　　另一方面，郑州前些年还号召做成品房，但因为限购之后付款比例提高，房贷利率也提高，再加上限价政策，开发商只能将精装修改成毛坯房。

　　如今素有“地王窝”之称的北龙湖片区曾是一片麦地村庄，经过不到十年的发展，这里已成为郑州房地产的高地，是开发商争夺“地王”的必去之地。这一片区目前已经聚拢了一批豪宅项目，总价动辄上千万的楼盘已经数不胜数。

　　2016年郑州房价最热的时候，北龙湖片区诞生出一个又一个“地王”。当年8月18日，更是先后出现了中原壹号院、金茂府两个“地王”。

　　数据显示，在融创中原壹号院以亩单价高达3631万元，楼面价每平米36310元成为“地王”之后不久，金茂府就以亩单价4184万元，楼面价每平米36915元成为新“地王”，至今也是郑州地价记录的保持者，也让郑州地价迎来亩单价“4000万”时代。

　　然而，2017年6月底，郑州一则限价政策落地，要求这一片区的备案价只能为每平米32000元，这让前期投入极高热情的开发商处境尴尬。

　　在限价之下如何实现利润，成为北龙湖每一个“地王”豪宅的难题。

　　诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐对第一财经记者表示，对于购房人群来讲，调控政策抑制了购房的需求，特别是投资需求，也稳定了房价。

　　不过，严跃进也提到，类似管控，实际上会抑制政府的各类财政收入，比如土地交易等。从银行的角度来看，会引发房贷资产缩水等带来的风险。对于购房者来说，部分二手房房源挂牌的周期会延长，这个时候自然会增加各类负担。从实际情况看，也会影响此类房东的换房交易。

　　他认为，郑州属于这两年省会城市中的黑马，其房价上涨力度大、市场交易规模大，都体现了此类城市相对较好的投资价值。但这一轮政策也有很多新的因素，比如说人才导入的政策也开始增加，这实际上也会变现，引起部分炒房现象的出现。对于开发商来说，部分此前积极进入郑州市场的企业，其实后续也要防范限价等带来的新压力。

　　千万人口支撑起的市场需求

　　尽管房地产调控导致市场产生明显波动，但这阻挡不了全国绝大部分知名房地产企业纷纷入驻郑州。业内称，这正是看中郑州市场未来的潜力，所以外来房企纷纷抢滩。

　　郑新认为，本身房地产调控的目的就是为了调预期，目前也已经达到了效果。只是在过去，房地产调控可能没有持续这么长时间就开始反弹了，而本轮调控严厉的程度贯穿始终，让开发商变得不再心存侥幸，预期降低了，对价格也就不会有太多执念。

　　他说，最起码，对房地产企业来说，开发模式已经进入到一个新阶段。“几乎业内所有人都认为，高周转模式不会再回来了，大家都在寻找一种新的开发模式。基本上都会偏重于有口碑的品质型楼盘。销售策略方面，也会有相应的节奏安排，不会再心存侥幸等待后面的松动。”

　　段雨桐也表示，长期来看，房地产市场调控的政策是坚持“房住不炒”，一城一策。所以可能会根据郑州当地的市场情况做出微调，但是大面积的放松政策是不太可能出现的，总的目标还是要坚持房地产市场的健康平稳发展。对于限购这块，短期内不会有明显的放松迹象，具体情况还要看后期市场的发展情况。

　　业内称，郑州这两年房价确实没有上涨。不过“要是正式放松调控政策，市场马上就会再度火起来。”

　　这样的判断源于郑州的国家定位以及人口的持续涌入。

　　《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》明确提出分阶段建设的核心指标：到2020年，全市常住人口规模为1100万人，城镇化率达到75%;2035年达到1350万人，城镇化率达到85%。

　　据官方统计，2019年，郑州市人口突破1000万，成为中部六省省会中第二个进入“人口千万俱乐部”的城市。随着“智汇郑州”人才政策的持续深入、外来人口落户门槛逐步降低，郑州未来人口将会继续大幅增加。

　　严跃进称，郑州本身就是中国城镇化发展速度相对较快的城市，未来人口导入速度也会加快，预期后续房地产市场交易也会上升。同时建议积极发展租赁市场和相关产品等，以对冲高房价。