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分类：商业地产

发布于 2019年6月04日

　　6月4日消息，据电商巨头亚马逊的日本销售网站显示，目前该网站已经恢复了华为产品的销售。

　　此前，亚马逊日本也将华为相关产品都列入了缺货或暂停预订的状态。

　　随后，谷歌重新上线华为Mate 20 Pro的安卓Q测试资格，IEEE声明解除对华为员工编辑和同行评审活动的限制。

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分类：商业地产

发布于 2019年5月17日

　　国家统计局16日发布2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

　　  整体来看，4月有67城新建商品住宅价格环比上涨，3月为65城。其中，涨幅居首的城市是秦皇岛，达1.8%;北上广深分别涨0.5%、涨0.3%、涨1.1%、涨0.4%。

　　  除了秦皇岛，广州、昆明、西安、济南、武汉、杭州、洛阳、重庆、北海的涨幅也超过1%。

　　  2019年4月份70个大中城市

　　  商品住宅销售价格变动情况

　　具体来看：

　　  一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;

　　  4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。

　　  其中：广州环比上涨幅度最高，达到1.1%，北京、上海和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.4%。

　　  4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　  其中：深圳领涨4个一线城市，北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，而广州二手房价格却处于负增长区间，下降0.4%。

　　  二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大，二手住宅涨幅回落;

　　  31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;

　　  二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。

　　  三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落，二手住宅涨幅微扩。

　　  35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点;

　　  二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。

　　  一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，二手住宅涨幅与上月相同。

　　  4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。

　　  二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

　　  三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。

　　  业内人士表示，从近期各地土地成交面积以及房地产开发投资等数据来看，部分二线城市房地产市场出现回温迹象，不过，在楼市调控大背景下，平稳运行依旧是楼市主基调。

　　  中指研究院常务副院长 黄瑜：最近这些像苏州的市场，一旦出现变化了，出现了过热的地价，对于重点的区域，也会出现一些限制性的政策。不仅是2019年，在未来的一段时间里面，最主要的还是会贯彻房住不炒，因城施策。

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分类：商业地产

发布于 2019年5月23日

　　Wind数据显示，今年以来，全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米，成交总价合计9617.37亿元，创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。4月以来，全国50个大城市卖地出现加速态势，不少大中型房企积极拿地。其中，热点城市土地对房企吸引力较强，杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。业内人士指出，各地土地出让速度会根据房地产库存去化情况出现分化，热点地区土地市场有望延续火爆。

　　土地市场升温

　　Wind统计数据显示，今年以来，全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅，同比增长1.84%;供应面积合计9153.57万平方米，同比增长0.25%，均创近5年来同期新高。2018年同期，全国100个大中城市累计供应住宅用地1682幅，累计供地面积9130.66万平方米。成交方面，今年以来，全国100个城市累计供应住宅类用地成交总价9617.37亿元，同比增长9.52%，创同期历史新高。

　　分城市看，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。2019年以来，一线城市累计供应住宅类用地数量65幅，同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米，同比增长50.16%。二线城市方面，今年以来累计供应住宅类用地数量842幅，同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米，同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅，同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米，同比下降11.62%。

　　中原地产数据显示，4月以来，全国50个大城市出现加速卖地态势。48个城市2019年以来土地出让金额超过100亿元。其中，杭州市土地出让金额达到1129亿元，位列第一，北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金额均超过300亿元。

　　溢价率方面，据中原地产监测数据，全国50个大城市土地溢价率全部为正值。其中，厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%，沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。

　　房企积极拿地

　　从上市房企披露的2019年1-4月数据看，多数大中型房企2019年以来拿地积极。以华润置地为例，根据公告，2019年4月，公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8幅地块，总楼面面积约144.23万平方米，应付权益土地出让金约124.69亿元。公司1-4月实现总合同销售金额690.25亿元，总合同销售建筑面积约373.69万平方米。其中，4月实现总合同销售金额约177.9亿元，同比增长25.5%;实现合同销售建筑面积约102.9万平方米，同比增长30%。

　　热点城市土地对房企吸引力较强。根据中原地产监测，5月17日，济南迎来5月份第二场土拍，21宗地块合计拍卖126亿元，阳光城(6.410, -0.13,-1.99%)、世茂、碧桂园、金科、绿地等十余家大型房企参与竞拍。同日，杭州市8宗地合计拍卖163亿元，嘉里、禹洲、电建等房企以最高限价拿地。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年1-2月，全国土地市场整体低迷。随着房企融资难度降低，部分城市在4月份土地市场出现复苏苗头。虽然未出现地王频繁的现象，但土地市场升温明显，房企在热点城市拿地额增加。

　　对于土地市场未来走势，张大伟预计，不同城市土地市场会出现分化，三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格，但对房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。

　　共有产权房供地增加

　　自然资源部网站信息显示，各地商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要适当减少供地;18-12个月的，维持供地持平水平;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。自然资源部要求，各地根据截至2019年3月份的商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策。

　　一线热点城市土地供应量依然较大。以北京地区为例，5月10日，北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息。5-6月，将有54宗经营性用地陆续入市。其中，11块将在5月入市。通州近期将入市6宗地块，共计规划建筑面积78.12万平方米，相比去年增加明显;而怀柔、密云等远郊区县供地明显减少。若顺利入市，北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块，同比增长162%;总规划建筑面积985.91万平方米，同比增长188%。2019年上半年，北京地区住宅用地供地规模将显著增加。

　　其中，共有产权房等政策性供地面积增加明显。据诸葛找房统计，今年以来，北京已成交10宗共有产权房地块，加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市，远超去年整年共有产权房用地的供应量。2018年，在北京市成交的52宗住宅地块中，共有产权房地块成交10宗，成交建筑面积为100万平方米。

　　诸葛找房指出，共有产权房供应量持续增加，是为了满足刚需购房群体的居住要求。具体来看，近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平等区域，整体地理位置较好。其中，朝阳区共有两宗共有产权房地块供应，分别位于豆各庄和东坝南区，预计本月下旬入市。“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的完善，北京住房的供需矛盾将逐步缓解。

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分类：商业地产

发布于 2019年5月14日

　　逐渐升温的不仅是郑州的天气，还有楼市。

　　原本在一线城市工作的王维维(化名)，经过多方面的考虑，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房产的他，考虑在郑州再次置业。虽然郑州在本轮房地产调控中推出了“必须连续缴纳社保24个月”的购房限制，但王维维发现这一政策已经在放松，而且银行的贷款利率也有所下调，首套房贷利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。

　　这背后是已经持续三年的房地产调控，从今年3月开始，业内人士已经明显感觉到“调控政策有所放松”，而郑州楼市也迎来了冰点之后久违的回暖迹象。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，对于郑州来说，本轮房地产调控政策确实抑制了投机需求，稳定了房价，而且市场预期也开始回归平稳。从统计局的数据看，郑州属于这轮房价调控相对效果较好的城市。

　　然而调控三年之后，如今的市场也已经发生了很大的变化。据上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示，郑州已经处于库存极度紧缺行列，消化周期2.6个月，与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。

　　“房住不炒”的总基调一再被强调，住建部也将“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)列为2019年度十项重点任务之首，要求“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”落脚到郑州，伴随“国家中心城市”的定位，以及顺利跻身“人口千万俱乐部”，这座中原城市的楼市、房价有了坚实的支撑，业内也分析称：“调控政策将会更加精细化”。

　　郑州楼市的“金三银四”

　　农历新年之后，郑州楼市就开始出现“金三银四”的市场行情。尽管3月、4月一直被视为房地产行业的传统小阳春，但春江水暖鸭先知，房地产人士已经隐约感觉到市场的回暖。

　　从事房地产行业多年的郑新(化名)对第一财经记者分析，大多数开发商都调整了节奏，郑州今年上半年没有开那么多楼盘。3月份过后，利好消息在慢慢释放，情况开始有所改观，有些项目尤其是一些品质型的楼盘，口碑比较好，性价比比较合理，开盘规模又没有那么大，不超过300套，去化速度还是可以的。基本上从4月中下旬到五一，市场开始慢慢好起来，很多改善型、价格高一些的楼盘，去化都做得很好。

　　郑新举例称，今年五一前推出的瀚海思念城项目，本来业内预计按照限价每平方米为1.6万~1.7万，结果毛坯的成交均价就达到1.8万~1.9万，而且去化率还挺不错。其它近期开盘的项目也都还不错，基本上去化率都能达到80%~90%。

　　对于3月份以来的市场回暖现象，业内认为，这背后既有调控政策松动的迹象，也意味着市场的重新回归。

　　郑新表示，郑州房地产市场释放出一些利好信息，比如“不再像以前那么严格限制社保，略微有一些放松。过去限价限网签，必须按照备案价来卖，否则就不给网签，或者进度比较慢，但现在正在悄悄放开，基本上价格有些浮动也会给网签名额。银行贷款利率方面也开始有所松动，房贷利率上浮比例已经下调5%~10%。”

　　在一家本地房地产企业就职的李商(化名)透露，如果购房者不够资质的话，开发商会帮忙想办法解决。比如，对两年社保的限制，以前是房管局审核，就是查档案，比较严格，如今把权限下放给开发商自己审核，到房管局备案。

　　回归到本轮调控的起点。在“加强房地产宏观调控，维护房地产市场秩序”的大背景下，郑州跟随一线城市启动了本轮房地产调控政策的步伐，于2016年10月启动限购，后又经过多次调控政策出台，2017年5月3日，郑州限购升级，一方面扩大限购区域，另一方面要求取得不动产证未满3年不得上市转让。

　　郑新称，郑州推出房地产调控政策以来，整体上不论是去化速度，还是火爆程度， 2017年的市场还是挺不错的。2018年8、9月份之前，市场也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，郑州的房地产市场转入“严寒”状态，很多楼盘去化不理想。

　　郑新说：“尤其是二手房市场，表现最为明显。很多人房子挂了一年，如果仍然坚持价格的话，就可能卖不出去。”在当时，只有刚需盘以及特别好的楼盘，才能保持比较好的去化速度，而一些大户型的改善型楼盘，受限购政策影响相对较大。

　　▲来源：郑州市公共资源交易中心

　　那么调控政策给郑州楼市带来了什么影响呢?

　　从网签数据来看，郑州自2016年下半年限购政策出台后，新建商品住宅和二手住宅的成交套数都明显下跌。

　　郑新说，省会郑州是河南的单核城市，对于楼市供应来说，郑州常住人口、暂住人口是无法支撑市场的，地市是郑州楼市去化的很大一部分支撑，起码占30%-40%。“郑州的市场想要变好，地市的需求必须火才可以。”

　　然而也因为郑州执行调控政策，来自地市购房群体的需求受到抑制，带热了三四线城市的楼市。

　　此外，开发商也因此调整了节奏。

　　在郑州本地房地产企业就职的李商(化名)提到，当前的调控政策对地方经济、房地产市场影响都比较大。

　　一方面开发商开发速度放缓，因为买房的人少，面临去库存的压力，所以即便拿地也只能先放到那里，不敢大规模开发。

　　另一方面，郑州前些年还号召做成品房，但因为限购之后付款比例提高，房贷利率也提高，再加上限价政策，开发商只能将精装修改成毛坯房。

　　如今素有“地王窝”之称的北龙湖片区曾是一片麦地村庄，经过不到十年的发展，这里已成为郑州房地产的高地，是开发商争夺“地王”的必去之地。这一片区目前已经聚拢了一批豪宅项目，总价动辄上千万的楼盘已经数不胜数。

　　2016年郑州房价最热的时候，北龙湖片区诞生出一个又一个“地王”。当年8月18日，更是先后出现了中原壹号院、金茂府两个“地王”。

　　数据显示，在融创中原壹号院以亩单价高达3631万元，楼面价每平米36310元成为“地王”之后不久，金茂府就以亩单价4184万元，楼面价每平米36915元成为新“地王”，至今也是郑州地价记录的保持者，也让郑州地价迎来亩单价“4000万”时代。

　　然而，2017年6月底，郑州一则限价政策落地，要求这一片区的备案价只能为每平米32000元，这让前期投入极高热情的开发商处境尴尬。

　　在限价之下如何实现利润，成为北龙湖每一个“地王”豪宅的难题。

　　诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐对第一财经记者表示，对于购房人群来讲，调控政策抑制了购房的需求，特别是投资需求，也稳定了房价。

　　不过，严跃进也提到，类似管控，实际上会抑制政府的各类财政收入，比如土地交易等。从银行的角度来看，会引发房贷资产缩水等带来的风险。对于购房者来说，部分二手房房源挂牌的周期会延长，这个时候自然会增加各类负担。从实际情况看，也会影响此类房东的换房交易。

　　他认为，郑州属于这两年省会城市中的黑马，其房价上涨力度大、市场交易规模大，都体现了此类城市相对较好的投资价值。但这一轮政策也有很多新的因素，比如说人才导入的政策也开始增加，这实际上也会变现，引起部分炒房现象的出现。对于开发商来说，部分此前积极进入郑州市场的企业，其实后续也要防范限价等带来的新压力。

　　千万人口支撑起的市场需求

　　尽管房地产调控导致市场产生明显波动，但这阻挡不了全国绝大部分知名房地产企业纷纷入驻郑州。业内称，这正是看中郑州市场未来的潜力，所以外来房企纷纷抢滩。

　　郑新认为，本身房地产调控的目的就是为了调预期，目前也已经达到了效果。只是在过去，房地产调控可能没有持续这么长时间就开始反弹了，而本轮调控严厉的程度贯穿始终，让开发商变得不再心存侥幸，预期降低了，对价格也就不会有太多执念。

　　他说，最起码，对房地产企业来说，开发模式已经进入到一个新阶段。“几乎业内所有人都认为，高周转模式不会再回来了，大家都在寻找一种新的开发模式。基本上都会偏重于有口碑的品质型楼盘。销售策略方面，也会有相应的节奏安排，不会再心存侥幸等待后面的松动。”

　　段雨桐也表示，长期来看，房地产市场调控的政策是坚持“房住不炒”，一城一策。所以可能会根据郑州当地的市场情况做出微调，但是大面积的放松政策是不太可能出现的，总的目标还是要坚持房地产市场的健康平稳发展。对于限购这块，短期内不会有明显的放松迹象，具体情况还要看后期市场的发展情况。

　　业内称，郑州这两年房价确实没有上涨。不过“要是正式放松调控政策，市场马上就会再度火起来。”

　　这样的判断源于郑州的国家定位以及人口的持续涌入。

　　《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》明确提出分阶段建设的核心指标：到2020年，全市常住人口规模为1100万人，城镇化率达到75%;2035年达到1350万人，城镇化率达到85%。

　　据官方统计，2019年，郑州市人口突破1000万，成为中部六省省会中第二个进入“人口千万俱乐部”的城市。随着“智汇郑州”人才政策的持续深入、外来人口落户门槛逐步降低，郑州未来人口将会继续大幅增加。

　　严跃进称，郑州本身就是中国城镇化发展速度相对较快的城市，未来人口导入速度也会加快，预期后续房地产市场交易也会上升。同时建议积极发展租赁市场和相关产品等，以对冲高房价。