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楼市降温成趋势：前8月楼市成交破10亿平方米大关 土地流拍807宗
时代周报记者 刘娟 发自北京
在“房住不炒”的时代与“遏制房价上涨”的主基调下，8月份国家统计局监测的70城房价，却令人意外的出现一番普涨。
70个大中城市里，新房价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。
房价上涨的背后，是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来最高水平。
市场供需正在走向失衡，这也再度引起了监管层的高度警觉。在“731”中央政治局的73字政策定调，以及年内累计315次调控政策背景下，调控大网又一次全面铺开，重在“打补丁”和稳秩序。
“从调控压力看，9月起各地调控政策正继续加码。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，目前，地方政府担负“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主体责任，住建部等中央部门通过数据预警和约谈问责等机制加强各地指导。
眼下，土地流拍情况大量出现，被视为楼市可能降温下行的重要信号。今年以来，全国土地流拍已超800宗，土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。
东吴证券(6.390, -0.05, -0.78%)宏观固收首席分析师周岳告诉时代周报记者，土地作为房价中占比最高的因素，流拍事件频发，溢价率不断走低，一定程度上将是房价回调的有利因素。
如何跳出“越调越热”怪圈
每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数，一直被视为楼市调控成效的重要指标。尤其是15个热点城市的房价走势，基本已经成为当前判断全国楼市的一个风向标。
9月15日，一张最新的涨跌排行榜出炉。时代周报记者梳理发现，今年8月，70个大中城市新建商品住宅(新房)销售价格里，仅厦门环比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67个城市全部上涨。这当中，无锡、徐州、北海、西安环比涨幅均在3%以上，另有14个城市环比上涨在2%–3%，29个城市环比上涨1%–2%。
二手住宅亦是同样的普涨态势：70个城市样本中，仅上海、厦门的房价环比微跌0.1%和0.3%，北京、锦州持平，其余66个城市全部上涨。常德环比涨幅最高，达3.2%，另有济南、西安、无锡、徐州等18个城市环比涨幅超2%，石家庄、太原、宁波等33个城市环比上涨在1-2%之间。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟用了12个字来概括8月房价全貌：一二线城市“总体平稳”，三线城市“有所上涨”，15个热点城市“有涨有跌”。
据初步测算，在新房房价序列中，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市环比分别上涨0.3%、1.3%和2%，同比分别上涨0.9%、8.6%、8.3%。15个热点城市中，无锡环比涨幅最高，为3.4%，济南同比涨幅最高，达10.2%。
“目前看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，量价依然处于明显上涨中，”张大伟称，“截至今年8月，本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史”。
市场忧虑，这似乎又回到了“越调越热”的楼市怪圈。事实上，今年前8月，房地产业的销售、融资、投资、拿地等指标都保持相对较高的增速。
其中，全国新房销售面积在前8月已经突破10亿平方米大关，销售额近8.94万亿元，纷纷再创历史纪录;房地产开发投资7.65万亿元，连续两个月出现双位数增长;房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%;在供应端，全国新房新开工面积13.33亿平方米，同比增长15.9%。
“从去库存到因城施策再到完善租赁市场等，本轮楼市政策的调整与变化都在指向一个目标—房住不炒，但是市场回馈不可能一步到位，还会发生某种程度的反弹，甚至会刺激市场预期的反向回应，”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟撰文指出，“具体到不同城市，楼市表现、政策预期和市场终端的目标也不合辙”。
在张敬伟看来，从去库存政策开始，形成了从一线城市、一线周边城市、二线热点城市、二三四线城市的逐级传导，随后又是一轮轮城市调控的接力传导。三四线城市不仅库存无多，而且迅速迈进“万元+”时代，有些三四线城市甚至无房可买。
从整体看，全国性去库存周期已经完成。截至8月末，国内新房库存量近5.39亿平方米，比7月末减少555万平方米。按照张大伟的统计，国内新房库存在连续4年多下调后，已经降至51个月最低。比如，呼和浩特从几年前的最早取消限购城市，到现在第一个表态取消去库存。从全国房地产市场看，大部分城市已经需要补充库存。
“当前，房价上涨预期尚未根本改变，但房价上涨的脆弱性已开始显现，” 《经济参考报》日前发表头版评论文章《谨防楼市形成“合成谬误”》，文中指出，房价脱离基本面上涨，势必增加宏观经济金融风险，阻碍经济转型升级，引发经济运行脆弱性，最终推动楼市形成所谓的“合成谬误”(Fallacy of Composition)。特别是房价上涨往往存在棘轮效应，风险容易自我聚集，需要高度警惕。
各地调控继续加码
“易热难冷”的房价棘轮效应正在发挥威力。若要维持当前房价继续高位上涨，必须提供比以往更多的货币供应，但这无异于饮鸩止渴。
在时代周报记者采访的多位分析人士看来，坚持房住不炒，除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费之外，还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期，同时稳妥应对可能出现的市场波动。
“731”中央政治局的73字政策，已为今后楼市走向定调。时代周报记者发现，在60多个城市祭出“限售”利器后，“打补丁”“管秩序”成为最近2个月楼市调控的重点。从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。
9月19日，北京和上海双双在官网挂出治理市场乱象专项行为的通知。其中，北京重点整治“学区房”“商住房”“企业购房”等内容;上海则大力整治首付贷、违规提取公积金、通过婚姻获得购房资格等行为。
深圳、广州此前已经抢先一步出手整顿房地产市场。9月18日，广州表示，要把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来，进一步加大对中介机构的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要严厉打击中介机构以威胁等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预定金，以及“茶水费”与“阴阳合同”等22条楼市乱象。
“楼市调控政策的逐步加码且无舒缓迹象，使得本轮楼市调控周期凸显手段更多、力度更大的特点，”张敬伟称，“有些城市房价涨得太快，仅仅约谈市场远远不够，更关键的是理顺这些城市的市场。因此，楼市调控主要还是要化解供给侧的结构性沉疴”。
在张敬伟看来，以往，楼市供给侧叠加了地方GDP崇拜、土地财政、开发商利益诉求和金融机构的深度参与，现在则多了楼市周期率累积的结构性利益纠缠和系统性的金融风险。楼市不能硬着陆，只能软调控。
“之前在一线城市运行的特殊政策，在试验效果成功后，未来很有可能在二三线城市落地。”有房企代表李凯(化名)告诉时代周报记者，比如摇号、限制企业买房、离婚结婚买房政策等，都可能会陆续全面铺开，用意是堵住漏洞。
土地流拍成降温信号
土地市场，是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。
北京300公里外的石家庄，280亩普通宅地正在等待竞拍人。最终因无人报价，这场9月17日的公开出让活动只能叫停。
中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。
整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万平方米，土地流拍节奏不断加快。对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。
三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。统计年内流拍土地规模排名前 20 的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。1–8 月，二线城市平均流拍率为 5.12%，平均溢价率 17.37%，而三四线城市流拍率仅 3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出 12 个百分点。
但上文已有提及，前8月，房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%，该如何解释这与流拍严重的分歧?
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多，但成交量也还是大的，换而言之，主要是供地节奏在加快。但房企在新环境下变得更加谨慎。
“本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，”周岳分析，调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。特别是一二线城市，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。这对于房企的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，才使得多处地块无人问津。
除此，现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模0.9万亿元。
同时，房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢，回款少。接下来，房企将整体处于“频还债，融资少，回款少”的尴尬局面。
周岳认为，此轮流拍或将导致市场需求的萎缩，从而限制房价的上涨空间。中国宏观经济研究院研究员郭丽岩也表示，地价和房价之间是全链条的关系，部分城市的土地溢价率在下降，预示着市场对于未来房价走势预期的变化。
58安居客房产研究院首席分析师张波对时代周报记者指出，8月份房价呈现上涨的态势，只不过是市场的惯性，楼市热度已近“触顶”。他觉得“金九银十”成色不足是市场共识，楼市降温已然来临。
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北京住建委昨日发文称，成立北京市打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动领导小组，由市住房城乡建设委任组长单位，市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市规划国土委、市工商局、市税务局、市金融局、人民银行营管部、北京银监局按照职责分工负责专项行动相关工作，督促指导各区相应部门开展具体工作。依托北京市房地产市场调控专班机制，保持本市房地产市场调控工作的连续性、稳定性，坚持调控目标不动摇、力度不放松。
炒房
雇人制造抢房假象将被严打
打击的重点内容包括投机炒房行为：1.垄断房源，操纵房价、房租。2.捂盘惜售或者变相囤积房源。3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。4.炒作“学区房”“不限购”“不限贷”“商住房”等概念，违规宣传商办类项目居住属性等行为。5.通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。6.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。7.通过替购房者代为注册公司，提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策。
中介
以捆绑服务方式乱收费是打击重点
房地产经纪机构违法违规行为：1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣保证金和预定金。2. 为不符合交易条件的“商改住”“隔断房”“大棚房”等房屋提供经纪服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费。4.非法侵占或者挪用客户交易资金。5.强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费。6.与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益。7.经纪机构未签订商品房销售委托代理合同且未办理销售机构和人员备案，分销新建商品房。
房企
用捆绑车位等方式变相加价在打击之列
房地产开发企业违法违规行为：1.在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。2.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，变相实行价外加价。3.一房多卖，损害购房人合法权益。4.利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。7.违规改建、违规销售商办、产业类等项目。
关注
重点检查群众反映问题较多的企业和项目
此外，通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期;发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人等发布虚假广告行为也在打击之列。
专项行动的时间为2018年7月至12月。专项行动领导小组各成员单位、区级各相关部门根据专项行动的职责分工，采取专项检查、联合执法、定期督查等工作方式，重点检查群众反映问题较多的房地产开发企业和在建在售商品房项目以及房地产经纪机构。各成员单位应建立长效机制，在专项行动结束之后，将相关工作纳入各部门的日常监管范围，实行常态化管理，强化互动、联合处置、资源共享。市级成员单位于每月25日前将专项行动的开展情况、查处数据、经验做法、存在问题等报送至领导小组办公室，并同时报送不少于2个典型案例。供图/视觉中国(27.790, 0.03, 0.11%)
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前8个月北京住户贷款同比少增948.6亿元
昨天上午，央行营管部发布的最新数据显示，8月末，各项贷款保持较快增长，满足了实体经济合理资金需求。在非金融企业存款增速回升的带动下，各项存款持续稳步增长。值得注意的是，在楼市严格调控的大背景下，住户贷款增长大幅下降。
营管部数据显示，8月末，北京市人民币各项贷款余额6.52万亿元，同比增长12.9%，增幅比上年同期高1.0个百分点;比年初增加5831.4亿元，比上年同期多增1025.5亿元。8月当月，人民币贷款增加309.7亿元。这其中，人民币住户贷款余额1.74万亿元，同比增长8.6%;比年初增加900.9亿元，比上年同期少增948.6亿元。记者查阅去年数据发现，2017年8月末，住户贷款余额1.6万亿元，比当年年初增加1849.76亿元。
存款方面，8月末，北京市人民币各项存款余额15.19万亿元，同比增长11.2%，增幅比上年同期高9.1个百分点;比年初增加14289.8亿元，比上年同期多增9859.1亿元。8月当月，人民币存款增加98.6亿元。8月末，北京市人民币住户存款余额3.08万亿元，同比增长9.1%，比上年同期高6.1个百分点;比年初增加1853.7亿元，比上年同期多增1612.3亿元。人民币非银行业金融机构存款余额2.66万亿元，同比增长19.8%;比年初增加6576.6亿元，比上年同期多增7736.4亿元。
8月17日，央行营管部组织召开2018年北京辖区金融机构年中情况通报会。会议要求，下半年，全市金融机构要强化首都发展理念，贯彻落实好稳健的货币政策，进一步优化信贷结构，大力支持首都经济高质量发展;强化金融风险防控，坚决打好防范化解重大风险攻坚战;进一步改进和深化小微企业金融服务;加强外汇和跨境人民币政策的传导，积极落实促进贸易自由化便利化措施，切实防范跨境资金流动风险;进一步提升金融服务水平，着力增强金融服务首都经济高质量发展的能力
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自本月开始，房地产市场正式进入到历年中的销售旺季。回看刚刚过去的8月份，北京、上海两地承接7月份的交易惯性，成交量均小幅上涨。
数据显示，8月份北京新房成交套数3018套，环比上个月的2047套上涨47.4%，同比去年8月份的1746套上涨72.9%;二手房成交套数16706套，环比上个月的16589套小幅上涨0.7%，但同比去年8月份的8740套，涨幅高达91.1%。
“从8月份北京房地产市场的成交量来看，二手房市场基本保持相对稳定的状态。”昨日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，自今年春节过后，二手房市场的成交量一直保持在高位企稳状态，特别是在当前二手房总体成交量中，以旧换旧占比超过80%的市场现状下，这一趋势对于整个二手房体系内成交量的内循环会起到一个有力的支撑作用，其中包括成交量的稳定以及价格的稳定。对于即将到来的“金九银十”，预计北京二手房市场的成交量继续维持目前现状，月度成交量大概在1.5万套至1.6万套区间内。
虽然8月份北京新房市场成交量较二手房市场有明显差距，但与7月份相比，47.4%的环比涨幅亦能看出新房市场小幅走高的状态。
郭毅认为，这主要与限价房上市有关。随着近期限价房的大量上市，对于整体新房市场的成交量无疑会起到一定拉动作用，与此同时，在下半年限价房将进入到主力供应阶段后，预计新房市场的成交量也会保持在一个比较高的状态，特别是在“金九银十”期间。总的来看，预计今年“金九银十”期间，北京房地产市场会迎来一波小幅销售高峰。
再从上海方面来看，据上海中原地产提供的数据显示，8月份上海新建商品住宅成交面积达88.0万平方米，环比增加22.4%。另外，临近传统销售季，房企推盘节奏进一步提速。8月份入市项目39个，入市面积达到133.3万平方米，环比增加34.8%。
上海中原地产市场分析师卢文曦对《证券日报》记者表示，尽管还没到9月份，但一些房企已经在8月份提前开启销售模式，可见当前淡旺季差别越来越不明显。在高供应推动下，预计9月份成交量进一步攀升是大概率事件。
卢文曦认为，随着成交量的稳步上行，上海或再现“金九”行情。
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多个“辣招”出台之后，看似火热的香港楼市背后似乎显现出一丝降温的迹象。
市场消息指出，一些香港房地产开发商正在以低于市场价的价格出售新住宅，南丰发展在其位于将军澳的LP6住宅项目的新房平均呎价定为15304港元，低于附近新房项目价格。更有香港媒体报道，一些买家宁愿损失几十万港元定金，也要取消订单，这种情况不仅出现在新开楼盘，还蔓延到了二手房市场。
在香港从事房产中介的黄经理告诉记者，上述现象可能只是个别现象，目前香港的房价并未出现明显波动，但在强势调控的背景下，一些客户的确暂停了他们的买房计划，这些信号出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时，可能是买方情绪转变的一个强烈信号。
美联物业公布的香港房价走势图显示，今年7月以实用面积计算的平均呎价为13691港元，继续创下新高。不过，美联物业全港楼价指数进入8月以来出现高位震荡的走势。另据美联物业房地产数据及研究中心综合香港土地注册处的数据显示，8月香港二手住宅注册量为3437宗，环比下跌约23.4%，并创下近11个月以来的新低，9月二手住宅注册量预计将进一步跌至2700宗。此外，8月香港整体物业(包括一手住宅、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量合共为6688宗，较7月的8466宗下跌21%。美联物业的报告指出，6月底香港推出的楼市调控政策房策及全球贸易战升温对楼市的影响，已反映在8月的楼市数据当中。
里昂证券分析师Nicole Wong在最新一份报告中表示，香港的房地产市场正经历利率上升、人民币汇率波动等环境变化，特别是今年以来人民币汇率出现波动，使得香港楼市对内地投资者的吸引力降低。
就在上月，香港多家银行宣布调高按揭利率，幅度基本在10到20个基点左右。除了加息，香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。今年6月底，香港特区政府就房屋政策召开新闻发布会，宣布了6项房屋政策新措施，其中包括针对部分一手住宅额外收空置税，此举意在防止发展商囤积楼盘。其他措施包括修订资助出售房屋的定价政策、加快推进“港人首置上车盘”计划、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、成立专责小组协助民间主导和推行过渡性房屋计划，以及修改“预售楼花同意方案”以改善销售手法。
野村香港房地产股票分析师郭美姗认为，香港楼市上行动力将会放缓，可能在下半年就会看到香港楼价回调。但与下半年相比，她认为香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。瑞银此前预计，从现在起至2019年底香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。不过，香港住宅土地供应一直面临短缺的问题，这也成为一些投资者长期看好香港住宅市场的重要原因。
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侯润芳 顾志娟 赵昕 位威 樊悦池 游佳颖 陈诗怡 杨璐萍
6月底7月初，生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室，彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后，金女士发现，公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。
和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示，7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示，租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响，但核心问题是租售比悬殊，供需紧张。
据媒体报道，近日，北京市住建委联合多个部门，集中约谈了链家、我爱我家(5.610, -0.10, -1.75%)、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。
北京租房者：房租近两月涨500-1500元
小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间，5月-6月之间的租金在2600-2800元，到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室，房租3290元/月，外加10%的服务费。
小雪表示，7月份以来，自如上的房租价格就一直在上涨，“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。
一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月，最近几天他接到中介通知，称房东直接涨价1500元/月。
在各大高校租房交流群中，很多毕业生反映北京最近房租涨价太快，涨幅在500-1500元/月之间，一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。
一名房地产业内人士对新京报记者表示，自如平均每年会涨价约10%，月租涨幅在200-300元之间，区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。
根据最近租房的毕业生反映：海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多，朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元，望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨，亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室，去年房租为4500元，今年7月涨到5300元。
根据贝壳研究院数据，今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。在租金变动方面，东城区和顺义区租金涨幅最大，环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。
资本推高房租?
“过半房源被代理垄断”
目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。
在房租上涨中，链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑，资本介入导致房租上涨。
公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，进入北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓;2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。
“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说，在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东，房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。
“如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有垄断定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。”张大伟说，当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。
有房东向新京报记者表示，与自如签约三年，期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话，每年可涨1.3%。
该业主称，其房子位于珠江帝景小区，两居室，120平米。与自如签约三年，自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租，因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现，自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月，且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室，月租金为13800元。
“本来供需结构就紧张，长租公寓企业放大这种紧张，并不新增加房源，多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看，小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。
在张大伟看来，中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。”
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件。”
租房市场价格不透明
房东、中介跟着涨价
业内人士表示，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，以北京等一线城市为例，租金依然有长期上涨的推动力。整体看，当下租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限。
近期，多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此，张大伟提出质疑。
“部分中介公司提前囤积区域房源，制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。”
记者走访获悉，在上涨预期下，一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期，房东说因为房租价格都在大涨，所以今年要涨价700元，而在过去两年，这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。
在比价心态下，涨房租的房东不少见。另一名直租业主称，因为最近北京房租上涨，将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。
昨日，有中介告诉记者，近期房屋租赁市场价格走高，中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变，近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”
一线城市房租环比上涨深圳同比涨1.84%
根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内;同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
根据记者采访，深圳房租出现了一定上涨，但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示，南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右，今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示，公司附近的三居室中一间单间，现在的房租在3300元左右，去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨，不是最近涨起来的。”
上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示，整租的一套三居室，第一年房租8800元，去年9100元，今年是9000元。广州有租房者表示，并未感觉近期的房租价格有大涨，在非市中心地段合租，人均月租金约在1000-2000元之间。
不过，也有广州市民表示，其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元，今年同位置单间1400元、1500元左右。”
北上广深一线城市外，房屋租赁市场的价格多表现稳定。
武汉地区的居民向记者表示，武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定，每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示，青岛地区房屋租赁价格变化不大，租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过，有济南地区的市民称，其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子，60平米，一室一厅，房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称，房租价格有所上涨，“去年租住的两室一厅的房子，从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”
