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分类：商业地产

发布于 2018年9月07日

　　多个“辣招”出台之后，看似火热的香港楼市背后似乎显现出一丝降温的迹象。

　　市场消息指出，一些香港房地产开发商正在以低于市场价的价格出售新住宅，南丰发展在其位于将军澳的LP6住宅项目的新房平均呎价定为15304港元，低于附近新房项目价格。更有香港媒体报道，一些买家宁愿损失几十万港元定金，也要取消订单，这种情况不仅出现在新开楼盘，还蔓延到了二手房市场。

　　在香港从事房产中介的黄经理告诉记者，上述现象可能只是个别现象，目前香港的房价并未出现明显波动，但在强势调控的背景下，一些客户的确暂停了他们的买房计划，这些信号出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时，可能是买方情绪转变的一个强烈信号。

　　美联物业公布的香港房价走势图显示，今年7月以实用面积计算的平均呎价为13691港元，继续创下新高。不过，美联物业全港楼价指数进入8月以来出现高位震荡的走势。另据美联物业房地产数据及研究中心综合香港土地注册处的数据显示，8月香港二手住宅注册量为3437宗，环比下跌约23.4%，并创下近11个月以来的新低，9月二手住宅注册量预计将进一步跌至2700宗。此外，8月香港整体物业(包括一手住宅、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量合共为6688宗，较7月的8466宗下跌21%。美联物业的报告指出，6月底香港推出的楼市调控政策房策及全球贸易战升温对楼市的影响，已反映在8月的楼市数据当中。

　　里昂证券分析师Nicole Wong在最新一份报告中表示，香港的房地产市场正经历利率上升、人民币汇率波动等环境变化，特别是今年以来人民币汇率出现波动，使得香港楼市对内地投资者的吸引力降低。

　　就在上月，香港多家银行宣布调高按揭利率，幅度基本在10到20个基点左右。除了加息，香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。今年6月底，香港特区政府就房屋政策召开新闻发布会，宣布了6项房屋政策新措施，其中包括针对部分一手住宅额外收空置税，此举意在防止发展商囤积楼盘。其他措施包括修订资助出售房屋的定价政策、加快推进“港人首置上车盘”计划、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、成立专责小组协助民间主导和推行过渡性房屋计划，以及修改“预售楼花同意方案”以改善销售手法。

　　野村香港房地产股票分析师郭美姗认为，香港楼市上行动力将会放缓，可能在下半年就会看到香港楼价回调。但与下半年相比，她认为香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。瑞银此前预计，从现在起至2019年底香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。不过，香港住宅土地供应一直面临短缺的问题，这也成为一些投资者长期看好香港住宅市场的重要原因。

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分类：商业地产

发布于 2018年8月17日

　　侯润芳 顾志娟 赵昕 位威 樊悦池 游佳颖 陈诗怡 杨璐萍

　　6月底7月初，生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室，彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后，金女士发现，公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

　　和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示，7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示，租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响，但核心问题是租售比悬殊，供需紧张。

　　据媒体报道，近日，北京市住建委联合多个部门，集中约谈了链家、我爱我家(5.610, -0.10, -1.75%)、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。

　　北京租房者：房租近两月涨500-1500元

　　小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间，5月-6月之间的租金在2600-2800元，到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室，房租3290元/月，外加10%的服务费。

　　小雪表示，7月份以来，自如上的房租价格就一直在上涨，“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。

　　一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月，最近几天他接到中介通知，称房东直接涨价1500元/月。

　　在各大高校租房交流群中，很多毕业生反映北京最近房租涨价太快，涨幅在500-1500元/月之间，一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。

　　一名房地产业内人士对新京报记者表示，自如平均每年会涨价约10%，月租涨幅在200-300元之间，区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。

　　根据最近租房的毕业生反映：海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多，朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元，望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨，亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室，去年房租为4500元，今年7月涨到5300元。

　　根据贝壳研究院数据，今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。在租金变动方面，东城区和顺义区租金涨幅最大，环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

　　资本推高房租?

　　“过半房源被代理垄断”

　　目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。

　　在房租上涨中，链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑，资本介入导致房租上涨。

　　公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，进入北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓;2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

　　“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说，在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东，房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

　　“如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有垄断定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。”张大伟说，当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

　　有房东向新京报记者表示，与自如签约三年，期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话，每年可涨1.3%。

　　该业主称，其房子位于珠江帝景小区，两居室，120平米。与自如签约三年，自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租，因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现，自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月，且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室，月租金为13800元。

　　“本来供需结构就紧张，长租公寓企业放大这种紧张，并不新增加房源，多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看，小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。

　　在张大伟看来，中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。”

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

　　租房市场价格不透明

　　房东、中介跟着涨价

　　业内人士表示，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，以北京等一线城市为例，租金依然有长期上涨的推动力。整体看，当下租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限。

　　近期，多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此，张大伟提出质疑。

　　“部分中介公司提前囤积区域房源，制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。”

　　记者走访获悉，在上涨预期下，一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期，房东说因为房租价格都在大涨，所以今年要涨价700元，而在过去两年，这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。

　　在比价心态下，涨房租的房东不少见。另一名直租业主称，因为最近北京房租上涨，将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。

　　昨日，有中介告诉记者，近期房屋租赁市场价格走高，中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变，近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

　　一线城市房租环比上涨深圳同比涨1.84%

　　根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内;同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

　　根据记者采访，深圳房租出现了一定上涨，但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示，南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右，今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示，公司附近的三居室中一间单间，现在的房租在3300元左右，去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨，不是最近涨起来的。”

　　上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示，整租的一套三居室，第一年房租8800元，去年9100元，今年是9000元。广州有租房者表示，并未感觉近期的房租价格有大涨，在非市中心地段合租，人均月租金约在1000-2000元之间。

　　不过，也有广州市民表示，其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元，今年同位置单间1400元、1500元左右。”

　　北上广深一线城市外，房屋租赁市场的价格多表现稳定。

　　武汉地区的居民向记者表示，武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定，每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示，青岛地区房屋租赁价格变化不大，租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过，有济南地区的市民称，其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子，60平米，一室一厅，房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称，房租价格有所上涨，“去年租住的两室一厅的房子，从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”

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分类：商业地产

发布于 2018年9月04日

　　自本月开始，房地产市场正式进入到历年中的销售旺季。回看刚刚过去的8月份，北京、上海两地承接7月份的交易惯性，成交量均小幅上涨。

　　数据显示，8月份北京新房成交套数3018套，环比上个月的2047套上涨47.4%，同比去年8月份的1746套上涨72.9%;二手房成交套数16706套，环比上个月的16589套小幅上涨0.7%，但同比去年8月份的8740套，涨幅高达91.1%。

　　“从8月份北京房地产市场的成交量来看，二手房市场基本保持相对稳定的状态。”昨日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，自今年春节过后，二手房市场的成交量一直保持在高位企稳状态，特别是在当前二手房总体成交量中，以旧换旧占比超过80%的市场现状下，这一趋势对于整个二手房体系内成交量的内循环会起到一个有力的支撑作用，其中包括成交量的稳定以及价格的稳定。对于即将到来的“金九银十”，预计北京二手房市场的成交量继续维持目前现状，月度成交量大概在1.5万套至1.6万套区间内。

　　虽然8月份北京新房市场成交量较二手房市场有明显差距，但与7月份相比，47.4%的环比涨幅亦能看出新房市场小幅走高的状态。

　　郭毅认为，这主要与限价房上市有关。随着近期限价房的大量上市，对于整体新房市场的成交量无疑会起到一定拉动作用，与此同时，在下半年限价房将进入到主力供应阶段后，预计新房市场的成交量也会保持在一个比较高的状态，特别是在“金九银十”期间。总的来看，预计今年“金九银十”期间，北京房地产市场会迎来一波小幅销售高峰。

　　再从上海方面来看，据上海中原地产提供的数据显示，8月份上海新建商品住宅成交面积达88.0万平方米，环比增加22.4%。另外，临近传统销售季，房企推盘节奏进一步提速。8月份入市项目39个，入市面积达到133.3万平方米，环比增加34.8%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对《证券日报》记者表示，尽管还没到9月份，但一些房企已经在8月份提前开启销售模式，可见当前淡旺季差别越来越不明显。在高供应推动下，预计9月份成交量进一步攀升是大概率事件。

　　卢文曦认为，随着成交量的稳步上行，上海或再现“金九”行情。

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分类：商业地产

发布于 2018年8月13日

　　进入到新零售时代，线上和线下的融合逐渐成为一种潮流。在这个过程当中，线下场景似乎正在发挥出越来越重要的作用，阿里、腾讯等互联网巨头不断与线下商超以及线下实体店的合作就是这一现象的直接体现。从本质上来看，这是互联网红利逐渐减退的主要标志，而线下场景作为直接与用户发生联系的存在正在发挥着越来越重要的作用。

　　我们都知道，在互联网时代，用户体验商品和购买商品的渠道基本都是在线上店铺完成的，但是这些线上店铺无法真正让用户与商品结合到一起，仅仅只能带来支付、下单、去中间化等方面的便利。更加确切地说，互联网时代无法真正改变行业运行逻辑和环节，仅仅只能进行简单地去中间化改造，其本质并未真正改变行业本身。

　　新零售时代，我们不仅要改变商品的支付、下单等环节，还需要通过更加深度地介入来改造行业本身。当下正在进行的实体场景的布局仅仅只是新零售的一个很小的部分，虽然这一部分很小，但却是非常重要。因为只有真正将线下的场景渠道布局完成，才能尽可能多地让商品与用户产生联系，并进一步深度影响商品和用户本身。

　　巨头入局，线下场景为何如此重要?

　　以阿里、腾讯、京东为代表的互联网巨头纷纷入局场景布局战役，开始让人们感觉到线下场景在新零售时代所占据的重要作用和地位。甚至有人简单地认为，所谓的新零售就是传统电商巨头与传统线下实体店的简单结合，新零售仅仅只是一个概念，并无太多新意。这显然有些武断了，新零售时代绝非仅仅只是线下场景布局这么简单，而是具有更加丰富的意义。那么，为什么线下场景如此重要呢?

　　直接对应用户，线下场景正在发挥比线上平台更重要作用。新零售时代的一个主要特征就是互联网技术作为一种技术对于用户流量的吸引力正在下降，流量增长疲软、用户转化率下降正是这种现象的直接体现。另外，用户在线上店铺的体验正在下降，他们在线上购物过程当中遭遇到的痛点和难题非但没有因为互联网的逐步深入而减少，反而有进一步增加的迹象。

　　从某种程度上来讲，这其实是线上红利逐渐下降的一种体现，平台模式已成陌路，新的逻辑亟待生成。新零售时代的来临让人们开始关注线下这片已经被线上店铺挤兑得蜷曲在角落里的线下实体店。商品体验的真实、直接让线下场景具备了线上店铺无法具备的优势，再通过将新技术应用到用户体验过程当中，即使是在线下，用户依然能够感受到线上购物的便利。

　　当下，线下实体店正在经历一场前所未有的革命。新技术与线下实体店的结合正在让它们发挥着线上平台无法比拟的优势。另外，由于线下实体店铺直接面对用户，这让线下实体店的转化远远要比线上平台要多很多，而这或许是诸多互联网巨头将目光聚焦在线下商超的根本原因所在。

　　用户消费升级时代的来临，让用户的购物不再仅仅只是局限在购买商品本身。用户消费升级时代的来临已经成为一个不可忽视的潮流，在这个时代，用户的购物行为已经不在仅仅局限在购物本身，它更多地代表了一种全新的生活方式。线上店铺满足的仅仅只是用户买到商品的需求，但是无法满足用户通过购买商品来获得一种全新生活方式的需求。

　　通过布局线下的实体店铺则能够满足用户对于全新生活方式的追求，让用户在购买商品的时候不再仅仅只是买得到商品，而是能够通过购买商品获得一种全新的生活体验。虽然线下店铺能够通过各种运营手段来实现用户体验的多样化，但是相比较线下实体店铺的直接参与，线上店铺的体验感就弱了许多。所以，布局线下店铺并不仅仅只是为了将商品展示的场所从线上转移到线下，更重要的是要让线下的场所成为一个用户体验的场所，通过满足用户对于购物的新需求来满足用户的消费升级，于是，线下实体店铺开始重新焕发了升级与活力。

　　用户在线下实体店铺购买商品不再仅仅只是买到商品本身，更重要的是通过这种方式来更加清晰地了解商品的生产全过程，参与到商品生产的过程当中，通过商品生产流程的全程参与了解商品质量，并获得一种全新的生活方式。这个时候，用户在购买商品的时候就不再仅仅只是一个购物本身，而是一个体验全新生活方式的过程。这些需求显然是无法在线上店铺实现的，只有借助线下店铺的场景功能，才能实现这些需求。

　　线下实体店铺的升级和改造是一个全新的风口，需要加入更多的新技术。随着互联网红利的减退，互联网对于线上实体店铺的改造和赋能基本上进行完毕。相对于线上店铺的饱和，线下实体店铺的升级与改造则是一片尚未开发的蓝海。通过借助新零售的概念和技术来对线下店铺进行一次全新的改造成为未来一段时间一个全新风口。

　　虽然互联网时代的来临改变了线下店铺的支付方式、推广方式，但是从本质上来看线下的实体店铺并未发生太多本质的改变。线下的实体店铺依然在按照传统零售的模式进行商品的展示和推广，另外，线下店铺的科技化同样需要来一场全新的变革，特别是线下店铺的流量与线上流量的自由流动问题，这不仅能够实现线上和线下的统一，而且能够让线下实体店铺成为一个全新的流量入口，最终让流量的覆盖变得更加全面。

　　正是由于线下店铺有着如此多的功能和作用，所以我们看到以阿里、腾讯、京东为代表的互联网巨头在新零售的概念提出不久便开始通过投资、收购等方式不断深度布局线下场景。尽管巨头的纷纷入局让线下实体店铺瞬间成为一片炙手可热的热土，但是线下场景并非是新零售的全部，除此之外，新零售还有更多的意义和内涵。

　　布局线下场景并非全部，场景应用才是关键

　　互联网巨头当下正在进行的线下场景的布局其实是为即将到来的新零售时代储备力量，从这个角度来看，场景应用才是布局线下场景的关键所在。新零售时代的来临将会让这种趋势变得更加明显，如何强化对于线下实体场景的应用或许才是未来新零售时代是否能够取得成功的关键所在。

　　流量的打通，线下场景需要与线上场景实现良性互动。互联网时代的来临带来的一个直接结果就是用户要处于“二选一”的状态，即选择线上购物的时候就无法再进行线下的消费;用户选择在线下实体店铺购物就无法再享受到线上店铺的优惠。这种线上与线下泾渭分明的二元结构让线下和线上场景对于用户的争夺处于一种白热化的状态。

　　进入到新零售时代，随着互联网巨头对于线下场景布局的完成，用户在同一个巨头的生态系统下自由流动的概率开始增加，同样的商品在线上和线下场景当中的价格不再是获取用户的手段，借助线上和线下的优势来满足用户的体验成为未来的一个主要发展趋势。

　　流量打通之后，线上场景可以借助线下场景的优势来实现用户转化，线下场景则能够借助线上场景的流量赋能来获取更多的能量。

　　这对于新零售行业来讲无疑是一个巨大的风口和机会。

　　新技术的应用是线下场景布局成败的关键。如果说线上和线下流量的打通促进了用户的流动，那么新技术的应用则让线上和线下的场景最终融为一体。我们都知道当下的线上平台有海量的流量，这些流量除了能够实现转化之外，还具备数据供给、技术革新等诸多方面的功能和作用。这些功能和作用仅仅借助互联网的技术是无法实现的，强化新技术的应用才能实现线下与线上场景的真正融合，并通过这些新技术来改变行业本身。

　　从某种意义上来讲，新技术的应用是决定线下场景布局成败的关键所在。因为相对于线上场景来讲，线下场景更加需要进行一次新技术的革命来满足用户消费升级的需要。而如果线下的场景仅仅只是一个传统的场景而没有新的技术元素的加入，那么这个线下场景的布局是失败的。

　　只有将新技术应用到线下场景当中，借此来改变线下场景的固定的问题和痛点，才能真正让线下场景脱胎换骨，变成一个全新的存在，从而焕发生机与活力。当下，阿里、京东对于线下零售小店以及阿里与星巴克的战略合作其实都是侧重于新技术的应用，因为只有这样，才能真正实现线下场景布局的成功。

　　阿里、腾讯、京东为代表的互联网巨头纷纷入局线下场景的布局让人们看到了新零售时代，线下场景所具备的丰富的功能和作用。然而，作为一种全新的逻辑，新零售绝非仅仅只有线下布局，然后进行流量赋能这么简单，对于线下场景的应用，发挥传统实体店铺的作用，才是真正决定线下布局成败的关键所在。