详细资料

分类：商业地产

发布于 2018年7月25日

　　7月25日电 为防止提取住房公积金用于炒房投机，近日，广东、内蒙古、广西等省份和一些地级市相继调整公积金提取政策，收紧了异地购房、离婚购房提取公积金等操作，但多地也都强调，支持提取公积金用于购买首套住房或二套改善型住房。

　　此外，由于房价普遍上涨，多地的公积金贷款上限已经明显偏低，难以满足购房者的资金需求。专家建议，各地应上调公积金贷款额度。

　　异地购房、离婚购房提取公积金受限

　　早在今年5月，住建部等4部委就发布了关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知，称一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，甚至形成骗提套取住房公积金的“黑色产业链”，扰乱了住房公积金管理秩序，要求从多方面规范改进公积金提取政策。

　　之后，多地根据上述通知，对住房公积金提取政策进行调整，而重点基本都落在了非户籍地非缴存地购房、多次变更婚姻关系购房等行为上。

　　7月17日，广东省住建厅、财政厅等部门要求，对于同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房等情况，不允许其申请提取住房公积金。

　　对于异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的情况，广东省规定，各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策;继续实施该类型提取政策的地方，要严格审核申请提取住房公积金的资格。

　　杭州住房公积金管理中心要求，职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

　　内蒙古6月底出台规定，不再支持非缴存地及非户籍地购房提取住房公积金，取消装修住房、购买车库、车位和缴纳购房维修基金、契税、办证费提取使用公积金。

　　“这是从信贷角度对炒房者的一个封堵，但由于绝大多人的公积金账户没有多少钱，对市场的影响不大。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说。

　　超8成公积金贷款流向首套房

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，住房公积金政策的收紧，在对炒房者适当设限的同时，也让刚需购房者更容易使用公积金。

　　事实上，多地明确，支持提取住房公积金用于购买首套住房或二套改善型住房，支持提取公积金支付房租。

　　广东提出，提取政策要向首次置业、购买普通商品住房和在户籍地或缴存地购房等情况倾斜。加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。广西表示，优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和二套改善型住房。

　　数据也表明，住房公积金贷款主要用于首套房贷款的发放。《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年全国发放住房公积金个人住房贷款9534.85亿元，其中，首套房贷款占贷款总额的85.63%。

　　租房方面，上述报告称，2017年，住房租赁提取金额444.76亿元，同比增长22.21%;住房租赁提取人数495.52万人，人均提取金额0.9万元。

　　由于住房公积金贷款的利率相对较低，自然也成为许多购房者首选的贷款途径。根据前述报告，公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65—2个百分点，2017年发放的住房公积金个人住房贷款，可为贷款职工节约利息支出1944.70亿元，平均每笔贷款可节约利息支出7.63万元。

　　但严跃进称，由于公积金贷款办理流程慢，可能会增加交易中的不确定性风险，导致房地产开发商对公积金贷款有一定的抵触。

　　对此，住建部等7部委在北京、上海等30个城市开展的治理房地产市场乱象专项行动中就提出，打击限制阻挠使用公积金的房地产开发企业。

　　个人贷款上限明显不足

　　经过本轮房价调整，许多一二线城市住宅售价已经出现明显上涨，对于需要通过住房公积金贷款买房的人来说，公积金的贷款上限已经偏低，难以满足动辄上百万甚至数百万的资金需求。

　　在北京，使用住房公积金贷款，首套房的最高贷款额度为120万元。以首付最低35%计算，购房者如果只使用公积金贷款，房屋总价最高不能超过184万元。如今，在北京想买到总价款不足200万、且满足一个家庭居住需求的商品住宅，几乎很难做到。

　　张大伟表示，现在的公积金贷款上限太低，很难满足正常的购房需求，建议各地上调贷款额度。他说：“由于贷款额度偏低等原因，购房者想使用公积金贷款，就需要付出更高的首付，而这将很多低收入群体拒之门外。公积金贷款的低利率，反倒被有钱人享受了，这违背了公积金的互助性。”

　　面对上限不足，无锡市6月底就发布通知，将提高职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房的最高贷款额度，借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度可从现在的60万元调整为80万元。

　　张大伟称，贷款额度的上调，要把握一个度，太高容易放大风险，可以以城市的保障性住房价格作为参考，“在北京，购买一套共有产权住房大概需要200—250万左右，那北京的公积金贷款上限就应该上调至180万元，保证一个中低收入家庭能够购得一套房子。”

详细资料

分类：商业地产

发布于 2018年6月27日

　　湖南日报新湖南客户端6月27日讯(记者 熊远帆 通讯员 刘育华)为毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制投机炒房，充分发挥税收对市场经济的调节作用，促进长沙房地产交易市场的良性发展，长沙市税务部门今天发布公告，对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。市区(含望城区、高新区)、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%，非住房个人所得税核定征收率由1.88%调整为2%，自7月12日起施行。

　　此次公告对其他个人转让住房的核定征收率明确为：市区(含望城区、高新区)、长沙县2%;浏阳市、宁乡市1%;对其他个人转让非住房的核定征收率明确为：市区(含望城区、高新区)、长沙县2%;浏阳市、宁乡市1.5%。其他个人是指自然人，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业的自然人投资者。

　　同时，公告还重申，转让土地使用权、不动产拍卖仍然按相关税收政策规定执行。其他个人转让土地使用权核定征收率为2%;拍卖房产和土地使用权核定征收率为3%。

　　唯一住房税收优惠政策仍然不变。其他个人转让自用达5年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，继续暂免征收个人所得税。

　　根据税法相关规定，其他个人转让不动产个人所得税征收方式有两种，即核实征收和核定征收。

　　纳税人如果不能提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值和应纳税额的，税务机关可对其个人所得税实行核定征收。通俗地说，如果纳税人转让不动产不能提供购买合同和发票(自建房屋不能提供建造成本费用支出的有效凭证)，且在税收征管系统中没有上一次交易价格记录的，税务机关可对其个人所得税实行核定征收，按转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。其他情况实行核实征收，适用20%的比例税率。

　　例1：2018年8月，李某将位于望城的一套商品住房(非唯一住房)通过中介机构转让，转让收入550000元(不含税价)，李某不能提供房屋购置合同、发票，契税征管档案中没有上次交易价格。税务机关对李某转让住房应缴纳的个人所得税采取核定征收，应缴个人所得税为11000元(调整前应缴个税5500元)。

　　例2：2018年8月，杨某因投资需要，将购得的门面(位于开福区)对外转让，售价1220000元(不含税价)，不能提供取得门面的合同、发票，契税征管档案中没有上次交易价格。税务机关对其转让门面核定征收个人所得税，应缴个人所得税24400元(调整前应缴个税22936元)。

详细资料

分类：商业地产

发布于 2018年7月12日

　　近日，大理市政府印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度，禁止房地产开发企业、房地产中介机构或个人，采取包销、团购等方式销售商品房，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

　　此前的7月4日，西双版纳州住房和城乡建设局出台《关于进一步整顿规范房地产市场秩序的通知》，明确要求严厉打击商品房销售违法违规行为。

　　“楼市调控已经深入西南边陲。”有房企人士半开玩笑地表示。

　　这两地的楼市政策，是近期密集调控的缩影。据不完全统计，7月上旬，有超过20个地区发布了房地产调控措施与执法通知，政策出台的主体既有省级政府，也有区县级政府。政策仍然保持着较高的出台密度，调控措施愈加细化，且继续向中西部和三四线城市深入。

　　这既被认为是上半年调控措施的延续，又预示着下半年的政策走向。中信建投认为，下半年房地产政策依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。新增补丁政策主要分为两个方面：需求端打击投机炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。

　　楼市乱象整治

　　近期出台的楼市政策，总体可分为两类。一是对现有调控政策的进一步加码，二是对市场秩序的整治和规范。

　　前者属于“常规”调控措施，是上半年楼市调控的延续。7月10日，福建宁德住房和城乡建设局发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，针对精准调控楼市提出一系列举措，包括新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内等。

　　厦门于7月8日出台《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》，拟确定年度控价目标，支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳控房价。“整顿市场秩序”方面的内容，也在这份文件中一并体现。

　　7月2日，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，对企业买房实施限制性政策，目的在于打击企业空壳炒房。

　　整治市场秩序的做法，则源于七部委的一次专项行动。6月28日，住建部等七部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　近期出台的政策，正是这一行动的延续，且范围已经超出上述30个城市。如河南省于7月9日发文，拟规范全省商品房销售行为，维护房地产市场交易秩序，保护购房群众合法权益。陕西省也于7月6日出台细则，规范商品房摇号公正过程。浙江则首次开展了以房地产开发企业专项检查为切入点的“双随机”抽查。

　　此外，佛山、大理、西双版纳、临汾、枣庄、西昌等城市也纷纷发文，对商品房市场秩序进行规范。这些城市均不在七部委划定的30个城市范围之内。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，七部委主动推动房地产市场秩序的巡查，是和以往调控的不同之处。

　　这些政策的密集出台，除延续了上半年的调控节奏外，还有重要的市场背景。

　　根据上海易居研究院的数据，今年6月，40个典型城市新建商品住宅成交面积约3057万平方米，环比增长7%，同比增长17%。在经过了短暂低迷后，市场在5月和6月出现连续升温。该机构还指出，从市场表现看，一线低迷、二线走弱，三四线城市异常火爆，尤其是未实施调控的三四线城市。

　　乱象也在此时产生。根据21世纪经济报道的调研，很多城市出现一二手房倒挂的现象，部分出台摇号政策的城市，也陷入抢房局面。中原地产还指出，“房价出现上涨压力”、“投资投机需求抬头”也是近期出现的现象。

　　下半年需关注供应端

　　据中原地产统计，2018年上半年，全国出台的大大小小的楼市调控政策高达192次。叠加7月初的这轮调控，年内调控措施已经超过210次。

　　由于调控节奏并未明显放缓，甚至还有提速，分析人士普遍认为，这意味着今年下半年楼市将面临政策高压。

　　张大伟向21世纪经济报道表示，预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年。在具体措施上，一方面，对于政策调控不够严厉的三四线城市来说，现有调控政策升级将是主要方向;另一方面，对于热点一二线城市来说，在“控”的基础上，微调手段也将不断出台，从而使政策不断合理化，并堵住漏洞。

　　中信建投在一份报告中指出，下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。

　　该机构表示，除了传统的“四限”政策的复制，下半年会有很多新增的“补丁”政策出台。

　　其中，在需求端打击投机炒作。具体做法为：购房对象口径调整;人才落户购房的条件升级;限制企业买房;优先刚需购房。长沙、成都等城市对人才落户政策的修补和收紧，将可能在越来越多的城市出现。西安、上海等城市的限制企业购房等做法，也可能被更多城市复制。

　　该机构指出，相比需求端政策，更应该关注供应端。因为，“当前房地产市场最为关键的矛盾在于去库存之后所带来的低库存环境，而严格的限价令所产生的一二手房价差则加剧了投资投机性需求的入场。只要这两个要素没有得到解决，个别城市的乱象还是会时有发生。”因此，“行政化的手段是必要的”，规范市场秩序、强化住房供应、管控预售价格都是可能的做法。

　　中信建投还表示，下半年的市场供给规模将进一步释放，一方面在于三季度开始房企开始迎来供给的高峰，另一方面则在于今年融资环境趋严的环境下，房企出于现金流的考虑也将加速推盘以实现现金回笼。这也将带来三季度房地产市场销售的热度持续。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进则持有不同看法，他向21世纪经济报道表示，三季度是市场面临利空消息最多的时段，房地产市场成交规模可能会出现下滑，甚至同比负增长。到第四季度，企业出于冲击年度业绩的考虑，有可能加快推货节奏，并促进交易量提升

详细资料

分类：商业地产

发布于 2018年6月26日

　　路透社报道，美国5月新屋销售增幅超过预期，因南部销售急升至近11年来最高。

　　美国商务部周一称，5月新屋销售跳升6.7%，经季节调整后年率为68.9万户，为2017年11月以来最高水平。4月销售从之前公布的66.2万户下修至64.6万户。

　　上月新屋销售急升，抵消了4月的跌幅。接受路透调查的经济学家预计，5月新屋销售增长0.7%，至66.7万户。新屋销售占楼市整体销量的11%。

　　在销量中占比较大的南部地区销售上月强劲反弹17.9%，年率为40.9万户，为2007年7月以来最高水平，结束了此前连续两个月下降的势头。

　　东北部地区的销售骤降10.0%，西部地区回落8.7%。中西部地区的销售持平。

　　新屋销售数据来自于建筑许可，月度之间容易出现较大波动。上月新屋销售同比增长14.1%。新屋销售受到市场上二手房库存紧俏推动。

　　上周发布的一份报告显示，5月成屋销售连续第二个月下降。

　　楼市供应落后于强劲需求，而强劲的劳动力市场又驱动了需求，导致房价大幅上涨。经济学家称，到目前为止，房屋抵押贷款利率升高看似并未浇灭需求。

　　上周，30年期房屋抵押贷款固定利率均值为4.57%。美国联邦储备委员会(FED/美联储)本月早些时候进行了今年第二次升息，并预计年底前再升息两次后，房屋抵押贷款利率可能会进一步上升。

　　美股大幅下跌，因投资者担心美国与其贸易伙伴间的贸易紧张关系升级。美债价格上涨，美元指数小幅走低。

　　新屋房价中位数下降

　　5月，新屋房价中位数同比下跌3.3%，至31.3万美元。但新屋价格下跌可能仅是暂时的。

　　上月，市场上可供销售的新屋有29.9万户，较4月增加1.0%。当前的供应量仅是2006年楼市繁荣时期峰值的一半多点。

　　建筑商受困于木材价格上涨，以及劳动力和土地短缺。上周的一项调查显示，6月独栋屋建筑商信心下滑，建筑商“越来越担心对加拿大木材和其它进口产品实施的关税会损害楼市可负担性”。

　　2017年4月，特朗普政府对加拿大软木征收反补贴关税。

　　第一季住宅投资萎缩，经济学家预计第二季楼市仍将拖累国内生产总值(GDP)。

　　楼市落后于整体经济增长，经济增长继年初放缓后看似在第二季再度加速，预计第二季环比增长年率最高达到4.7%。第一季经济增长2.2%。

　　按5月销量计算，需要5.2个月消化掉所有房屋库存，快于4月时的5.5个月。上月售出的新屋中，近三分之二处于在建或者尚未开工状态。(完)