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(原标题：近3500万人无自有住房，粤港澳大湾区地产需求依然巨大)
记者 | 吴波
定位为世界级城市群的粤港澳大湾区，市场经济发达且极具活力，它带动了大量的就业和人口的增长。也是在这个充满巨大潜力的市场，有近几千万人无自有住房，未来房地产需求空间依然巨大。
近日，贝壳找房对外发布的一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)从深层次住房制度，分析粤港澳大湾区市场现状和未来住房面临的可持续发展问题。
《白皮书》指出，经济活力带动了人口和住房缺口的扩大，粤港澳大湾区未来房地产需求空间巨大。
根据贝壳研究院整理的数据显示，相比5年前，中国的城市人口更加集中，人口向头部城市集中的趋势明显。而广州和深圳是粤港澳大湾区核心城市中的人口吸引力最强的。
从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州和深圳分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。
头部城市的人口吸引力强，将进一步增强城市活力。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对这一数据分析表示，“粤港澳大湾区人口增量，从全国来看是风景独好的态势。以粤港澳大湾区的核心城市深圳为例，其购房客户中原籍为广东的比例不到20%，超过80%都是新深圳人。”
贝壳深圳站运营总经理蔺哲也认为头部城市的地产需求还有空间。他总结称，"人口落户政策的开放、住房、创业、资金补贴及子女教育等方面的政策支持将会影响和带动整个深圳的地产需求。? "
粤港澳大湾区无疑是一个人口高速流动的区域，因此这片区域住房自有率也相对偏低。
综合国家统计局(2015)、香港政府统计处(2017)、澳门特别行政区政府统计暨普查局(2016)数据，粤港澳大湾区11个城市中有8个城市住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。从全国来看，粤港澳大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。
具有强大人口吸引力但住房自有率又低，粤港澳大湾区后期大量的改善需求待释放。
来自香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局数据显示，2017年，三个核心城市香港、深圳和广州人均居住面积分别为15平方米、19.7平平方米和25平平方米，距离全国人均36.9平方米(2017年)的水平存在较大差距。
和国外的湾区对比，这一数字也存在着不小的距离。美国人口普查局数据显示，旧金山湾区的旧金山和奥克兰，这一数字在2017年达到46.5平方米和55.7平方米。
基于人口潜力和人均居住面积等各类数据，贝壳研究院预计，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体GMV的15%。
其中新房约1.5万亿(占全国新房交易的12%)，平均每年增加600亿;二手房约2.2万亿(占全国二手交易的18%)，平均每年增加1300亿。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。
贝壳研究院还预计，2025年广深港3个核心城市的交易额将达到2.4万亿，占据湾区市场份额由2018年60%进一步提升至65%。
当然，在这些释放了大量居住需求的城市，也面临了一些严峻的居住困难。根据《白皮书》，粤港澳大湾区核心城市住房问题主要表现在居住品质差和住房的不可支付两个方面。
深圳城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额，这部分人群的居住环境待改善。
从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为30和21，面临严峻的不可支付问题。
就深圳而言，房改之后走的是最彻底的市场化道路，政府在住房保障方面有欠缺，主要是通过信贷工具支持居民购房。
过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融风险问题突出，深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高代82.3%。
许小乐对此进一步分析表示，“这代表居民有82块钱是借来的，杠杆率在全国处于非常高的水平。其中买房是最重要的杠杆。这说明深圳是住房金融风险全国最高的区域。”
根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%，几乎人人使用杠杆，购房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。在这个维度上，北京和上海分别为77.6%、76.3%。
在“房主不炒”调控政策作用下，目前发展比较平稳，但上涨压力仍然存在。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋分析指出，新一轮调控后，深圳房价基本稳定，但从短期、中期、长期来看，对深圳房价的预期依然是上涨的。他说，在销售面积方面，今年前九个月全国基本上是零增长，深圳实现11%的增长。而按照统计局的计算方式计算出的均价比较平稳，在54000元/平方米左右。
而高房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在粤港澳大湾区核心城市购房市场之外，且进入程度更加艰难。
根据《白皮书》，同为核心城市的广州，因为市场和政府作用力量相对较为均衡，整体市场状态相对可持续。
从居住的角度来看，租购的比例为45:55，其中大部分为私人租赁。从市场供给看，广州新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。近年来政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。
针对供应结构失衡问题，《白皮书》也给出了几点建议：第一，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。第二，利用特区的立法权，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房。第三，降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，为中高收入家庭提供置业选择。第四，扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。第五，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。
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如今的餐饮生意难做，不少经营者都掉入了赔钱的“深坑”，但是我们不难发现，做一家赚钱的餐饮店，都具备以下的5个核心。下面我们就以蒸美味(www.qdsogal.com)的成功案例来分析一下，它是如何规避赔钱“深坑”的?
1.合理的定位
一家餐饮店在成立之初，应该知道自己要卖什么，卖给什么样的人，同时要进行明确的定位，合理的市场分析，不能全凭老板的喜好决定。就拿蒸美味这个品牌的发展来说，它每家连锁店的成立，都是非常谨慎的，它的总部会帮助经营者结合市场情况，当地人口味，以及所选位置去做定位，这确保了餐饮店，能在市场上稳定发展。
定位决定方向，决定选址，决定这家店未来的命运。蒸美味主要定位为上班族、广大白领，所以它的店面大多开在人员密集的写字楼附近，这个更方便目标顾客的就餐。
2.过关的产品
店面定位清晰了，还要定产品内容，定价格，定味型，定售卖形式，定数量等等。产品味道要好，食材要做好货真价实，产品成本要核算清楚，要让顾客满意，让自己盈利。产品是一家餐饮店的基础，只有产品做得好，店面才有发展的动力。当然经营蒸美味的创业者不用为产品的问题担忧，蒸美味的产品种类丰富，产品质量过硬，能稳稳的立足市场。
3.良好的环境
店面的装修不是越豪华越好，装修要和产品品类，产品特色，以及定位的核心消费客群结合起来，不能根据个人喜好去判断，也不能生搬硬套别人的设计，要结合实际情况，因地制宜，因时制宜，因事制宜。
蒸美味的装修就非常有特点，它根据产品的特点，加入中国特色，而其中干净明亮的环境又符合现在年轻人的审美观，所以它的店面环境总是让消费者非常的舒适，也有越来越多的人愿意到它的店里吃饭。
4.管理和服务
服务不一定要向某火锅品牌看齐，但是也应该形成自己的口碑，蒸美味的服务就非常不错，它让顾客感觉到舒服，让员工感受到快乐，让老板省事省心。
服务和管理是相辅相成的，想要有好的服务就要有好的管理。要找合适的管理团队，做针对性且有效的培训，组建合适的团队，建立合适的团队考核和激励机制，能够调动所有人的积极性，这样才能好把店做好，实现盈利。
5.合理的营销
在激烈的竞争中，营销就显得尤为重要，想要胜出就必须要有好的营销。作为一个创业者如果不会营销只会打折促销，那么你的店就危险了。如果大家对营销还有疑问，可以详细咨询蒸美味的营销团队，它在开业营销、活动营销、新品营销、节日营销中，都做的非常到位，能帮助经营者取得良好的营销效果，也能让经营者获得更多的财富收益。
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一家餐饮店失败的原因也许有很多，但是要想经营成功一家店，以上的5点核心是必须要做到的。每一个核心都会影响到成败，蒸美味(www.qdsogal.com)诚心希望各位创业者，能够通过自己的努力，学会经营核心，规避赔钱“深坑”。
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新京报讯(记者 梁辰)10月15日，阿里巴巴旗下阿里拍卖披露，今年天猫双11期间，将有上万套特价房源参与，其中部分覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等。阿里拍卖提供的数据显示，过去一年有近3000万人次在其平台上看房、买房。
2012年，阿里巴巴重新开始上线拍卖业务，旗下拍卖平台涵盖司法拍卖、资产拍卖、车房拍卖、珍品拍卖和大众拍卖等交易场景。阿里巴巴集团副总裁孙军工曾表示，未来五年拍卖可能会占据中国电商市场的30%。
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在京津冀协同发展的战略框架下，近年来三地产业、交通、公共服务等领域合作持续走向深化。为促进承接北京非首都功能项目发展，推动承接项目引得来、留得住、发展好，10月15日晚，天津市发改委发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》并公开征求意见(以下简称“意见稿”)。意见稿提出，拟在承接非首都功能的“主阵地”——天津滨海中关村(8.760, -0.04, -0.45%)科技园、宝坻中关村科技城，试行人才落户、购房、就医以及子女教育等七项优惠举措。
非津籍购房不需社保与纳税
在意见稿提到的七项优惠举措中，值得注意的是，进一步放宽了相关人才的落户与购房条件限制。
此前，因人才引进落户天津需满足对年龄、学历、职称、社保缴纳年限规定等一系列条件。比如，35周岁以下具有普通院校全日制本科毕业学历、45周岁以下具有普通院校全日制研究生毕业学历;而积分落户则需要提供天津市居住证，社保需缴满一年且个人所得税申报满一年，同时积分总和需在140分以上。
为进一步鼓励人才赴津工作，该意见稿进一步放宽了落户要求，即符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目，对任职于企业三年及以上且在津缴纳社会保险的全日制本科及以上在职职工，不受年龄限制，可以随项目来津工作落户。
“京津冀发展到这个阶段，主要解决要素流动不足的问题。从长远发展来看，区域的协同和竞争，说到底是人才的竞争。”首都经贸大学特大城市研究院副院长叶堂林表示，当前北京向天津和河北人才流动性不是很强，放宽落户政策可以鼓励相关项目人员进行尝试，推进人口疏解，但这仅是第一步。
为了进一步落实住房条件，该意见稿也进一步放宽了非津籍项目人才的购房限制。意见稿规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入本市的职工，按照本市户籍居民政策购房;而对于户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满三年后方可上市转让。
而依据2017年4月起，天津正式实施的住房限购政策，非津户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市三年内连续缴纳两年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。
“与此前上海临港(26.160, -0.09, -0.34%)新片区、南京六合等地政策相似，意见稿并非严格意义上的限购松绑政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，但客观来说，其针对特定购房群体放松了购房条件，具有松绑限购效应。“虽然政策惠及面是特定群体，但确实会对后续天津购房市场形成影响，警惕部分中介机构伺机炒作。当然这个过程中‘房住不炒’的政策思路依然会强调，原有的购房政策主基调不会变化。”
加大企业奖励支持力度
除落户与购房外，意见稿针对赴津参与非首都功能项目的人才，还提出其他五项优惠举措，包括优化子女教育保障、便利医疗医保服务、完善投融资扶持、财政收入及统计指标分配，加大来津企业奖励和支持力度。
实际上，此次发布的意见稿仅是京津冀协同发展的一个小缩影。此次试点的两个区域，便是天津为承接非首都功能的天津滨海中关村科技园和宝坻中关村科技城。
数据显示，今年1-5月，北京企业在津投资到位金额达503.98亿元，占引进内资的42.2%，滨海中关村科技园自揭牌至今年5月底，新增注册企业1147家。
值得一提的是，此次意见稿进一步加大了对赴津企业扶持和个人收入奖励。其中，对整体搬迁或新注册落户的企业，三年内给予企业发展扶持资金;个人方面，对受雇或任职于企业且税款在天津缴纳的企业高级管理人员，按照企业规模和贡献确定可以享受个人收入奖励的人数和资金。
叶堂林指出，之前说到，落户仅是人才引入第一步。想要留住人才，除了要解决“宜居”问题，还要解决“宜业”问题。而打造良好的营商环境，提供创业条件，加大个人奖励，优化教育、医疗等公共服务也是为了达到这个目标。
比如在医疗结算方面，2018年6月，京津冀直接结算医疗定点单位已达1115家;今年6月，国家医保局发文进一步明确，京津冀有条件的地区试行跨省异地就医门诊费用的直接结算。
“眼下，京津冀一体化即将进入2.0时代，完成由‘搬雪糕’到‘搬冰箱’的过度。”叶堂林进一步建议，当前京津冀地区产业条件悬殊较大，天津、河北尚不具备承接北京科技成果落地的条件，大批北京企业仅能将研发成果推向东南沿海地区落地，只有打造完整的产业链，才能够进一步实现京津冀一体化。
北京商报记者 陶凤 刘瀚琳
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日前，三星电子宣布关闭在中国的最后一家智能手机工厂。这家位于惠州市的工厂于1993年正式投产，是三星在中国的主要生产基地。此前，三星曾于2018年先后关停了位于深圳和天津的工厂。
有分析认为，此举是三星集团战略转型的第一步，三星关闭手机制造工或开始放弃手机业务，主打屏幕以及芯片业务。
三星手机中国市场份额还不足1%，工厂已无存在必要
根据相关报道，三星惠州工厂曾最多拥有5000名员工，平均每年生产7200万部手机。但近年来，随着国产手机不断崛起，加上在中国手机市场竞争成本逐渐水涨船高，三星在中国的手机工厂开始陆续退出历史舞台。
三星曾声明称，关停所有在中国手机工厂后，三星将以ODM的方式在中国生产智能手机，主要生产入门级产品。ODM即Original Design Manufacturer，是一家厂商根据另一家厂商的规格和要求，设计和生产产品。受委托方拥有设计能力和技术水平，基于授权合同生产产品。有业内人士预测，三星在中国的手机生产或将全部交由闻泰科技来进行。
三星方面强调称，这并不是要退出中国市场，而是为了优化产业链。中国通信业知名观察家项立刚对蓝鲸TMT记者表示，总的来说，三星接连关闭手机工厂，减少成本倒是其次，更重要是为了距离用户更近，中国市场的三星手机粉丝已经不多了。
众所周知，自2016年三星Note7“爆炸门”事件后，三星因为涉嫌歧视中国用户，导致用户被华为OV等国产手机抢走，三星的手机业务在中国市场的占有率便日渐衰退。据相关数据显示，今年第二季度。三星在中国的市场份额还不足1%，距离其巅峰时期的20%相去甚远。
三星在中国也曾有过市场份额高达近20%的高光时刻，其高端手机的定位，一度被消费者视作身份的象征。但2016年三星Note7电池爆炸事件，以及三星在“召回风波”中对中国用户的区别对待遭到了各方批评。事件发生后的失败公关，也被认为缺乏对中国消费者的尊重，导致其品牌形象一落千丈。
根据数据调研机构Counterpoint的报告，自从上述事件发生之后，三星在中国市场的销量直线下滑，市场占有率从2016年的7%下降到了现在的1%。
为了扭转颓势，三星手机在中国市场针对性地做了很多努力，但成效甚微。如今，曾经被大肆吹捧的“安卓机皇”在中国只剩往日风光。
独立电信分析师付亮对蓝鲸TMT记者表示，三星能否找到好的代工厂来替代中国，目前还有待观望，因为在中国的产业链比较成熟，中国有一定相关技术的工人比较多。若是代工厂不如中国工厂，或将对三星手机生产造成一定影响。
三星手机全球下滑明显，转型迫在眉睫
根据IDC发布的2019Q3数据显示，三星在全球出货量排名第一，但是，与去年同期相比下滑超过56%。由此看来，三星在全球市场上仍然具有较大优势，但是却呈现悬崖式下跌。
中国市场也行是三星手机的缩影。IDC报告显示，2019年第二季度，中国前五大智能手机厂商中已没有三星的身影。国产品牌已在高、中、低端市场占据主力位置，其中华为的市场份额达到37%，华米OV总的市场份额比例高达86.2%。
“中国市场竞争十分残酷。国外手机厂商在中国除了苹果、三星，其他包括LG、索尼、诺基亚等都只有极小的份额，而现在的情况是，华米OV等企业的发展情况非常好。”项立刚对记者说道。
毫无疑问，随着中国各大手机品牌的崛起，三星在中国市场正逐渐丧失优势。
付亮对蓝鲸TMT记者表示：“与苹果不同，三星手机与中国手机厂商生产的产品差异不大，都是安卓系，这就导致三星要面临中国品牌快速崛起的挑战。”
整体而言，安卓系手机的同质化越来越严重，三星产品的差异化并不明显，营销手段也没有更灵活，价格却比大多国产手机高。在中国，三星本土化的能力显然不够。
业内普遍认为，尽管三星是面向全球的，但三星手机对于中国用户来说，在很长一段时间都有界面设计等方面不够符合中国用户习惯的问题，这大大影响了中国用户的使用体验。
付亮认为，从三星、苹果这两大国外手机品牌对中国市场的态度来看，苹果推出了许多瞄准中国市场的产品，包括“中国红”颜色手机、双卡手机，以及价格政策也做出了相应的调整，比如iPhone11这次在中国售价就比较低。而相对来说，三星的相关动作要少得多，并且有些举措不是特别适合中国市场，这也与韩籍管理层有一定关联。
项立刚表示，在全球市场，三星在品牌形象、认知度、渠道等方面都做得非常好。但也面临困境，包括在全球市场受到华为的冲击。拿三星目前着力发展的5G来说，华为的5G要比三星强大的多，华为的5G设备能力、技术是三星不能比的。
蓝鲸TMT记者从三星电子内部获悉，三星目前正在需求转型，尤其是OLED显示屏和芯片以及医药等方面投入加大。2012年以来，三星电子先后在西安投资超过170亿美元(折合1140元人民币)打造OLED显示屏和芯片业务，这将是5G时代三星未来在中国市场的核心竞争力。
