- 详细资料
- 分类：商业地产
(原标题：“9地出台住房租赁新规”上热搜!万科“输血”建设近5000间租赁房，更多房企积极布局)
9月28日，“下半年9地出台住房租赁新规”的消息一度登上新浪微博的实时热搜榜。
多地政府推动住房租赁市场发展。同时，包括万科在内的多家知名房企积极布局这一市场。
近期，多地政府密集出台针对租赁市场的新政。中原地产数据显示，2019年下半年，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。
具体来看：
合肥出台全国最优惠住房租赁税费政策，个人出租三年零税费。
长春则明确3年内新增租赁住房315万平方米，落实租售同权政策。
深圳出台政策规范住房租赁市场，对租金涨幅进行了明确限制。
南京市出台整治租赁机构的详细政策。
佛山则对企业自持商品房屋租赁管理政策进行宣讲，明确企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，不得销售、转让，对外出租单次租期不得超过20年，且不得超过土地出让合同中约定的自持期限。
2018年，全国上百城发布租赁政策，租赁市场成为关注焦点。2019年以来，租赁相关政策累计发布超过30次，内容包括公租房租赁规范、租赁市场乱象整顿、稳定租金、增加租赁房源供应等。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，近期，针对租房市场的政策频繁发布。一线城市中，北京再次重申不得出租隔断房;深圳则明确年涨幅不得超过5%，直接对租金涨幅增加限制;广州要求租金周期支付不得超过一年。
此外，以深圳为代表的城市还明确，加快提高租赁房源。随着房地产调控继续深入，租赁逐渐成为调控重点。
房企加大布局力度
多家房企积极布局住房租赁市场，其中不乏万科这样的知名企业。
以万科A为例，9月25日，万科A发布公告称，公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券。根据网下机构投资者询价结果，经发行人和主承销商(簿记管理人)协商一致，最终确定本期债券的票面利率为3.55%。
本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目一共7个，分布在北京、上海、大连、东莞、沈阳等地，一共提供租赁住房4944间。其中，北京草桥项目提供租赁住房2969间。
有的房企租赁业务已经进入收获期。
以龙湖集团为例，公司2018年年报显示，公司物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元，同比增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。
冠寓作为国内TOP3的长租房品牌，已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营。报告期内，冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元，同比增长961.4%。公司表示，目前，长租公寓已成为公司主航道业务之一，未来将继续有计划地持续投入。
截至2019年上半年，冠寓累计营收4.3亿元，同比增幅207%。今年目标开业超8万间房量，营收10亿元，至2020年目标营收20亿元以上。对于长租公寓业务的盈利周期，龙湖冠寓CEO张智聪如此表示：“今年还不盈利，明年应该能实现微利。”
中国证券报记者了解到，龙湖冠寓项目以轻资产运营模式为主，公司通过整租的方式拿到长租房楼盘，统一装修后进行分租。用于提升90后、95后等消费客群的居住品质。
促进租赁市场稳定发展
9月26日，住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示，要大力发展和培育住房租赁市场，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。
由此可见，住房租赁市场前景可期。
9月19日，住建部住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，体现了当前对于租赁市场、租赁中介业务等积极管控的导向。在此之前，虽然对中介机构的监管内容较多，但从租赁市场角度出发进行明确的专项整治，还是第一次。
这也说明随着租赁市场的发展，在过去强调“多主体供给、多渠道保障”的基础上，政策重心开始从刺激供给转变为稳定分配，这也有助于后续实现更好的租赁市场发展。
张大伟强调，租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定，当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。
住建部鼓励租赁市场发展的试点城市，基本都是一二线城市，这些城市租赁相对数量多，租金高，稳定了这些区域的租赁市场，全国租赁市场基本就稳定了。发展了这些区域的租赁市场，基本全国租赁市场也就平稳了。
此外，2019年6月，住建部曾对外表示，《住房租赁条例》有望在年内立法。
租金连续6周下跌
近期，租赁市场进入传统淡季，全国范围内租金价格一路走低。全国范围内租金价格一路走低，
诸葛找房数据显示，2019年第38周(9月16日至9月22日)全国大中城市租赁市场持续平稳下行，租金均价为43.77元/平方米/月，环比微跌0.04%。截至第38周，租金价格已经连续6周下跌，租赁热度持续减退。分居室看，三居室下跌最严重，租金跌幅连续三周位居首位。
分城市看，青岛、合肥、广州租金环比涨幅位居前三，依次为0.41%，0.23%，0.12%。大连、郑州、重庆跌幅位居前三，依次为-0.28%，-0.27 %，-0.25%。其中，重庆租金连续多周跌幅位居前三。
诸葛找房分析师国仕英表示，三季度是租赁市场传统淡季，随着毕业季渐行渐远，预计短期内租赁市场将会持续平稳下行，租金变化幅度难以出现正增长。此外，大部分租户更倾向于小户型，在传统租赁淡季市场，大户型面临租金下行的压力更大。
从租赁市场潜力看，一二线城市仍然是租赁市场发展主体。
诸葛找房报告显示，毕业生作为租赁市场主要增量人群，毕业后选择发展的城市直接决定了当地的租赁市场发展。
其中，北京、上海、天津、武汉、西安、南京、广州、杭州、成都等一二线热点城市对人才的吸引力仍然最大。长三角地区显示出较强的人才吸附能力，杭州、苏州、南京等经济圈内核心城市人口吸引力半径较长。这些城市的租赁市场有望快速发展。
- 详细资料
- 分类：商业地产
北京时间20日消息，日本国土交通省19日发布的数据显示，截至7月1日，日本基准地价同比上涨0.4%，连续两年上涨。地方圈的商业用地上涨0.3%，自泡沫经济期终结的1991年以来时隔28年高于上年。
访日游客众多、再开发也在推进的核心城市正拉动地价复苏。不过，48%的受调查地点仍持续下跌，地价的复苏并未扩大。
如果仅限于地方圈的4个核心城市(札幌、仙台、广岛、福冈)，包含住宅用地在内的全部用途土地上涨6.8%，达到三大城市圈(东京、大阪、名古屋)上涨率(2.1%)的3倍以上，上涨率的差距比去年更大。4个地方核心城市商业用地的上涨率达到10.3%，上涨率时隔12年达到2位数。
日本的超低利率导致融资成本降低，推动了机构投资者和实业公司的投资。日本全国商业用地价格整体上涨1.7%，连续4年上涨。
超低利率还将支撑住宅的购买和住宅用地的价格复苏。神奈川、石川和京都等6个府县的波动率转为上涨，上涨地区的都道府县从上年的9个增至15个。
按地点详细观察，上涨率的前列是访日游客激增的地点。第1位是位于二世古旅游圈的北海道倶知安町的地点，其次是冲绳和关西的中心地段等。
不过，地价上涨的地点仅为日本整体的32.8%，在2万734个调查地点中，9946个地点下跌。因人口减少的影响，有些县政府所在的城市在超低利率下仍未转为上涨。
- 详细资料
- 分类：商业地产
9月11日消息，58同城宣布，58同城旗下核心子品牌，国内二手交易平台转转今日与多家投资者达成协议完成3亿美元B轮融资，转转上一轮投资方58同城、腾讯继续参与投资。此次融资完成后，58同城将继续持有转转多数股权。
2017年4月，转转曾获得腾讯2亿美元的A轮融资，并在社交渠道与腾讯深度合作。目前转转已开通微信钱包入口，向10亿量级微信用户开放资源。
转转称，2019年，转转加强在二手手机等核心品类上的投入，不断完善智能验机中心和质检工程师团队的建设。同时，通过收购国内知名数码消费品检测筛选平台WHYLAB实验室，推动平台验机质检标准和体系的智能化升级，持续给用户带来更好的交易体验。
同时转转CEO黄炜发布公开信，称未来道阻且长、行则将至，让世界因流转更美好。
同时，公开信还披露，本轮新老股东已经批准向团队增发预留了可观的期权池，用于激励不断进取、对转转有重要贡献的同学。
各位好：
相信大家已经知道，在过去短短3个月里，我们快速地完成了一轮3亿美元的B轮融资。
2019年以来，我们在运营效率提升、质检履约等多方面的进展初有成效，在这个时间点的融资也充分反映二手大赛道和转转的商业模式是市场和资本信心所向。这对转转来说是一件好事。在此我向在不同岗位、为了转转事业努力奋斗的同事们，表示衷心的感谢。
回顾两年前转转完成A轮融资，当时的第一感觉是兴奋;今天我们正式宣布完成B轮融资，此刻我的第一感觉是“活下去”。
2019年，来自经济周期和市场的挑战让创业环境更加严峻，我们必须保持敬畏心，对自己提出更高的要求，才能继续“活下去”。今年有些创业公司有可能熬不过这一轮周期，市场对公司效率的提升和抗波动的要求正在日益严苛。前几天一位近四十岁的朋友跟我说感到特别焦虑，“害怕成为丢了工作的中年人”。在当前环境下，从公司到个人，都需要有更强的危机感和自驱力。今天我们获得融资，也只意味着需要对自身提出更高要求，需要更强驱动性的自我变革和成长才能可持续发展，为用户提供更好的服务。
“活下去”，只有“活下去”，才能实现我们的使命。转转在二手行业内首推验机质检，成立近4年来，我们始终坚持多管“闲”事、不遗余力地推动变革。正是我们对服务标准和目标的坚持，中国的二手流转也因我们有了小小的不一样。我们相信，二手流转是一件利人利己、利社会利环境的“好事”，我们也期望，世界因流转而更美好。梦想越大，阻力越强，越坚信，越坚持。光想干一件“好事”不牛，跑着、蹲着、趴着把“好事”干成了，才是真的牛。
除了融资之外，还有一个好消息要和大家分享：本轮新老股东已经批准向团队增发预留了可观的期权池，用于激励不断进取、对转转有重要贡献的同学。
二手交易正在变得越来越流行。从世界范围看，发达国家和全球产业链早已形成一个价值流转的大网络。而中国经济发展的结构性土壤，一二线与三四线的价值流转也必将形成独特而巨大的发展空间。让世界因流转更美好，道阻且长，行则将至!
黄炜
2019年9月11日 9月11日消息，58同城宣布，58同城旗下核心子品牌，国内二手交易平台转转今日与多家投资者达成协议完成3亿美元B轮融资，转转上一轮投资方58同城、腾讯继续参与投资。此次融资完成后，58同城将继续持有转转多数股权。
2017年4月，转转曾获得腾讯2亿美元的A轮融资，并在社交渠道与腾讯深度合作。目前转转已开通微信钱包入口，向10亿量级微信用户开放资源。
转转称，2019年，转转加强在二手手机等核心品类上的投入，不断完善智能验机中心和质检工程师团队的建设。同时，通过收购国内知名数码消费品检测筛选平台WHYLAB实验室，推动平台验机质检标准和体系的智能化升级，持续给用户带来更好的交易体验。
同时转转CEO黄炜发布公开信，称未来道阻且长、行则将至，让世界因流转更美好。
同时，公开信还披露，本轮新老股东已经批准向团队增发预留了可观的期权池，用于激励不断进取、对转转有重要贡献的同学。
各位好：
相信大家已经知道，在过去短短3个月里，我们快速地完成了一轮3亿美元的B轮融资。
2019年以来，我们在运营效率提升、质检履约等多方面的进展初有成效，在这个时间点的融资也充分反映二手大赛道和转转的商业模式是市场和资本信心所向。这对转转来说是一件好事。在此我向在不同岗位、为了转转事业努力奋斗的同事们，表示衷心的感谢。
回顾两年前转转完成A轮融资，当时的第一感觉是兴奋;今天我们正式宣布完成B轮融资，此刻我的第一感觉是“活下去”。
2019年，来自经济周期和市场的挑战让创业环境更加严峻，我们必须保持敬畏心，对自己提出更高的要求，才能继续“活下去”。今年有些创业公司有可能熬不过这一轮周期，市场对公司效率的提升和抗波动的要求正在日益严苛。前几天一位近四十岁的朋友跟我说感到特别焦虑，“害怕成为丢了工作的中年人”。在当前环境下，从公司到个人，都需要有更强的危机感和自驱力。今天我们获得融资，也只意味着需要对自身提出更高要求，需要更强驱动性的自我变革和成长才能可持续发展，为用户提供更好的服务。
“活下去”，只有“活下去”，才能实现我们的使命。转转在二手行业内首推验机质检，成立近4年来，我们始终坚持多管“闲”事、不遗余力地推动变革。正是我们对服务标准和目标的坚持，中国的二手流转也因我们有了小小的不一样。我们相信，二手流转是一件利人利己、利社会利环境的“好事”，我们也期望，世界因流转而更美好。梦想越大，阻力越强，越坚信，越坚持。光想干一件“好事”不牛，跑着、蹲着、趴着把“好事”干成了，才是真的牛。
除了融资之外，还有一个好消息要和大家分享：本轮新老股东已经批准向团队增发预留了可观的期权池，用于激励不断进取、对转转有重要贡献的同学。
二手交易正在变得越来越流行。从世界范围看，发达国家和全球产业链早已形成一个价值流转的大网络。而中国经济发展的结构性土壤，一二线与三四线的价值流转也必将形成独特而巨大的发展空间。让世界因流转更美好，道阻且长，行则将至!
黄炜
2019年9月11日
- 详细资料
- 分类：商业地产
受一股强冷空气影响，15日15时许，“中国最北城市”黑龙江省大兴安岭漠河市降下今年入秋后的首场降雪，比去年提前了25天。图为漠河居民在雪中行走。 王景阳 摄
漠河市是中国最北边的城市，也是中国纬度最高、气温最低的城市，所辖5A级景区北极村是中国唯一可观赏到北极光和极昼现象的地方。图为松树松针上挂满了雪球。 王景阳 摄
据漠河市气象台相关负责人介绍，漠河市今秋这场首雪比去年提前了25天，雪后将迎来明显降温，16日漠河市最低气温将降至-5℃左右。另据黑龙江省气象台预报，16日夜间到17日白天，大兴安岭北部多云有雨夹雪。 图为9月15日15时许，漠河市降下今年入秋后的首场降雪。
降雪让漠河仿佛进入了冬季。
- 详细资料
- 分类：商业地产
(原标题：房企融资凛冬渐近)
相关阅读：
楼市“金九”能出手吗?多地利率上调 贷款或持续收紧
多地房贷利率调整!房价走势如何?
上市银行新增6万亿贷款流向：个人房贷占25%
“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。
作者： 陈莹莹
