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分类：商业地产

发布于 2019年12月27日

　　原标题：全面放宽大城市落户政策受到广泛关注——

　　落户大城市梦想已成真

　　专家认为，合理、公正、畅通、有序的社会性流动，是经济持续健康发展的有力支撑，是社会和谐进步的重要标志，是实现人的全面发展的必然要求。各类城市放开和放宽落户条件，将会释放一轮效果明显的“户籍红利”，有利于吸引更多人才从一二线城市向其他中小城市流动，促进城市之间劳动力和人才的良性流动——

　　日前，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》(以下简称《意见》)，对人才流动作出顶层设计和制度安排。其中，有关全面放宽大城市落户条件的内容，受到广泛关注。

　　放宽落户限制，哪些城市将受影响?未来城市竞争格局将发生什么变化?城市基本公共服务如何跟上?记者就此采访了有关专家学者。

　　户籍制度改革持续深化

　　国家发改委城市中心研究员、民盟中央经济委副主任冯奎在接受经济日报记者采访时表示，近年来，我国户籍制度改革持续深化，现在难点与重点就是突破大城市落户问题。

　　《意见》要求，以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　武汉大学中国发展战略与规划研究院副院长吴传清认为，这与今年4月国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》相互呼应，并更加深化。《重点任务》提出，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　“合理、公正、畅通、有序的社会性流动，是经济持续健康发展的有力支撑，是社会和谐进步的重要标志，是实现人的全面发展的必然要求。”吴传清认为，《意见》充分体现了以人为本的思想。比如，《意见》提出，超大特大城市要“确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例”，淡化了学历等要求，让更多人拥有可以通过努力奋斗获得幸福的机会。

　　“与此前相比，这次《意见》中放宽落户方面的具体政策站位更高，是站在经济、社会和人的全面发展角度提出来的，长远意义更突出，因为户籍制度改革是阶段性的，但社会流动是持久性的。这次意见所提内容的针对性也更强。”冯奎表示。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、公共管理学院教授马亮认为，各类城市放开和放宽落户条件，将会释放一轮效果明显的“户籍红利”，并进一步激发城市之间的“抢人大战”。总体来说，这项利好政策还将有利于吸引更多人才从一二线城市向其他中小城市流动，促进城市之间劳动力和人才的良性流动。

　　落户门槛越来越低

　　全面放宽落户条件，哪些城市将主要受到影响?

　　根据2014年11月国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，我国城市被划分为五类七档。其中，城区常住人口50万以下的城市为小城市，城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市，城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

　　记者对住建部发布的《2017年城市建设统计年鉴》梳理发现，2017年底，我国城区人口在500万以上的特大和超大城市共有9个，除4个直辖市外，还包括深圳、成都、广州、南京、武汉。城区人口在300万到500万的有10个，分别是西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连和长春。此外，太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头等59个城市的城区人口，在100万到300万之间。这些城市，主要是二线城市和“新一线城市”，经济发展基础好，区域辐射带动能力强，就业机会也多。

　　实际上，即便是一些特大城市，今年以来也陆续出台了放宽落户限制的政策。

　　吴传清认为，当前，经济和人口向大城市及城市群集聚的趋势比较明显。《意见》顺应了人口流动的这一趋势，将有助于推动形成以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式。

　　在冯奎看来，大城市全面放宽落户条件，对区域中心城市和中小型城市将有不同影响。“部分中心城市将可以获得人口增量，进入规模扩张通道。但是部分三四线城市、资源枯竭型城市可能面临着人口流失的挑战，收缩性现象会加剧。”

　　吴传清表示，《意见》提出，推动区域协调发展促进流动均衡。这也意味着，我国将以更完善的政策保障，推动人才在区域之间、产业之间、城市和农村之间实现多元的、双向的流动。比如，支持中西部、东北地区培育优势特色产业，促进区域间流动机会均衡。

　　用更好公共服务留人

　　放开落户后，城市基本公共服务能承接住吗?

　　“静态而言，基本公共服务方面有一定缺口。但是如果各方面政策改革到位，这个问题能够得到解决。”冯奎认为，有三块工作需要跟上。一是从中央层面来看，对于吸收人口较多的城市，在土地、财政资金等方面应落实相应支持性的政策;二是城市要紧抓基本公共服务的主要短板，并且通过治理能力的提升提高承载力;三是动员社会资本参与城市基本公共服务的提供。应创造条件，大力培育民办非营利机构、社会组织等，扩大基本公共服务有效供给。

　　在这方面，《意见》明确要求：推进基本公共服务均等化，常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。稳妥有序探索推进门诊费用异地直接结算，提升就医费用报销便利程度。进一步发挥城镇化促进劳动力和人才社会性流动的作用，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，推动城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩，推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜。

　　未来，城市之间既要“抢人”，更要“留人”。

　　“对于大城市而言，在吸引劳动力和人才方面将面临更大挑战。要通过公共服务的普惠性提供，提升所有常住居民的获得感和归属感;对于中小城市来说，要抓住契机改善公共服务提供能力，满足落户人口的各类公共服务需求，吸引并留住人才。”马亮认为，落户政策的核心是推动越来越多的家庭在城市落户，而不像过去那样只是经济性地利用单个劳动力和人才。这意味着城市政府要为每个人背后的家庭着想，从“宜家”的角度考虑如何为劳动力和人才及其背后的老少家庭成员提供全方位的公共服务。

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分类：商业地产

发布于 2019年12月23日

　　年内74城密集调整公积金政策 有紧有松，保障刚需成主流

　　中新经纬客户端12月23日电 (万可义)公积金向来与人们日常生活息息相关，据中新经纬客户端不完全统计，在2019年至少已有74城在公积金政策上进行调整。

　　调整方向有紧有松

　　中新经纬客户端注意到，2019年以来，多城通过下调公积金贷款额度、限制“商转公”贷款等方式进行政策收紧。

　　其中，西安市住房公积金管理中心在今年4月23日表示，5月13日起，该中心将实施资金流动性风险防控一级响应措施。下调住房公积金贷款总额度，计算倍数由18倍降至15倍;暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。

　　资料图 中新经纬 薛宇飞 摄　　无锡在9月份宣布，将个人公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元;借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度由80万元降至60万元。无锡官方解读称，该调整旨在重点支持职工购买首套普通住房和第二套改善型住房，规范住房公积金提取行为，抑制投资投机性购房，防范住房公积金资金风险，保证住房公积金制度长期健康运行。

　　乌鲁木齐规定，自12月16日起，乌鲁木齐住房公积金贷款最高贷款额度由100万元下调至70万元。同时，贷款计算公式也按照国家标准进行相应的调整，个人公积金账户余额与贷款额度进行了关联，贷款前提取公积金将影响贷款额度。

　　“商转公”贷款业务方面，厦门提出，住房公积金异地贷款业务和商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，将实行动态管理。根据厦门市实际情况，自7月1日起将暂停住房公积金异地贷款和“商转公”贷款业务。

　　淮南则在今年降低公积金最高贷款额度的同时，也暂停了“商转公”业务及市中心异地贷款业务。

　　当然，有收紧也有放宽的城市。

　　其中，郑州12月4日发文称，自2020年1月1日起，将住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。即：借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请公积金贷款的，最高贷款金额由60万元提高至80万元。借款人单方符合公积金贷款条件或家庭二次申请公积金贷款的，最高贷款金额由40万元提高至60万元。

　　扬州规定，从2019年10月15日起，将扬州市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元(单职工缴存住房公积金的，最高限额从21万元恢复至30万元);将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，像扬州此类政策调整，出发点还是在于解决住房需求的问题。而有部分城市类似无锡，公积金贷款额度有所减少，这和此类城市调控的基调有关。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，公积金政策有宽松有收紧，整体来看大部分城市都是针对自身楼市发展现状出台的“一城一策”。

　　保障刚需，服务民生

　　中新经纬客户端注意到，2019年以来，各地在公积金政策调整上，多以保障刚需和改善型需求为主，调整方向涉及放宽公积金贷款年限、加大力度支持公积金租房提取、限制异地购房公积金提取或贷款等。

　　资料图 中新经纬 吴晓薇 摄　　以成都为例，该市11月起，所购再交易房的楼龄超过30年的，不得申请再交易房贷款，取消原“申请公积金贷款时，所购再交易房楼龄超过20年的，不予贷款”的规定。申请再交易房贷款的，贷款期限最长为30年，且不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限，取消原“申请再交易房贷款的，贷款期限加所购住房楼龄不超过30年”的规定。

　　同样位于四川省的德阳此前也明确，将二手房最长贷款年限由20年延长至30年。

　　值得一提的是，武汉在将原规定的“二手房公积金贷款期限最长为20年”，变更成“存量房最长贷款期限不超过30年”的同时还放宽了申请二套房公积金贷款的限制条件，删除了原有的“首套房建筑面积在144平方米以下”这项规定。

　　在支持以公积金支付房租方面，中新经纬客户端梳理发现，2019年以来，深圳、合肥、南京、哈尔滨、芜湖、南通、达州等市都发布了相应的新规。

　　其中，深圳在10月份发布通知，从11月1日开始，职工属于深圳公共租赁住房的基本保障对象的，可选择每月按实际房租提取公积金，且不超过职工住房公积金账户余额。

　　合肥规定，从11月1日起，本市无房租住商品住房的，单身职工每年提取住房公积金支付房租的限额提高至12000元，已婚职工夫妻双方每年提取住房公积金支付房租的限额合计提高至24000元。

　　哈尔滨提出，从今年4月30日起，公积金缴存职工无房提取支付房租标准统一上浮25%。

　　四川达州也发布通知明确优先支持提取住房公积金支付租金。该市规定，缴存职工本人及配偶在缴存地无自有产权住房且租赁住房的，每个自然年度可申请1次提取住房公积金用于支付房租，提取额度不超过1.8万元。

　　恒大研究院副院长夏磊对媒体表示，租售并举的住房租赁政策是大势所趋。公积金将在住房租赁方面发挥更加重要的作用。鼓励提取公积金用于租房一定程度上可以推动未来住房租赁的发展，进一步解决大城市年轻人的住房问题。

　　值得注意的是，在2019年，一些城市还通过限制异地购房公积金贷款和提取来保障刚需。

　　以山东泰安为例，该市在4月份提出，为防止提取住房公积金用于炒房投机，强化住房公积金风险管控，泰安市对异地提取公积金政策、偿还异地自住住房贷款本息提取政策和公积金提取代办政策规范作了调整，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套和第二套改善型住房。

　　柳州也规定，从今年9月6日起，在非本市和非本人及配偶户籍所在地购房的，暂停受理提取住房公积金申请。

　　柳州市住房公积金管理中心表示，限制非自住的异地购房提取，符合房屋居住定位精神，在柳州市住房公积金资金使用率已达到88%以上的情况下，有利于支持大多数刚性住房需求。

　　简化材料，办理更便捷

　　中新经纬客户端发现，在2019年，多地在推进公积金业务办理的便捷化上下大功夫。

　　深圳对不适宜现行提取业务开展实际的相关证明进行了调整：取消“与单位终止劳动关系证明”“失业证明”等，职工的失业证明数据直接通过政府信息共享等平台查询验证;取消“永久居留权证明”，在国外或者港、澳、台地区定居的职工，提交户口注销证明、回乡证或台胞证即可。

　　泸州取消了9类归集业务证明事项，主要包括单位银行账户变更证明、单位调动文件或解聘通知等，公积金业务办理材料进一步简化。

　　枣庄则明确，取消住房公积金缴存和贷款业务要件材料复印件。

　　黄山规定，今后缴存职工购买二手房申请住房公积金贷款时，只需作出书面承诺，无需再提供二手房评估报告。黄山市住房公积金管理中心表示，取消这项报告后每年约为缴存职工减少资金支出240万元，对切实减轻职工负担有着重要意义。

　　违规提取、失信行为将受惩戒

　　早在2018年5月份，住建部等四部门就联合发文，开展治理违规提取住房公积金工作。官方指出，一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取公积金，有的甚至形成骗提套取住房公积金“黑色产业链”，扰乱了住房公积金管理秩序，削弱了住房公积金制度的互助性和保障性。

　　中新经纬客户端发现，一些城市在2019年继续出台新规，对这些行为“亮剑”。

　　以蚌埠为例，该市明确规定同一人一年内两次以上(含两次)变更婚姻关系购房，或同一套住房，一年内产权变更两次以上(含两次)的，产权人及配偶均不能申请购房提取住房公积金。对违规提取住房公积金或违规申请贷款的缴存人，市住房公积金管理中心将记载其失信记录并随其个人账户一并转移。对已套取资金的，限期退回套取全额资金，暂停其住房公积金提取资格和贷款资格5年。

　　厦门明确，对于违规提取住房公积金的个人、中介机构和其他组织，在违规提取住房公积金过程中涉嫌伪造购房合同、发票、不动产权证书、结婚证等，厦门市住房公积金中心将依法向公安等部门移交问题线索，严肃依法惩治。

　　吉林通化则重点对长期、恶意拒不还贷的“老赖”出手。该市出台的《住房公积金失信行为惩戒管理办法》明确提出，公积金缴存单位有失信行为的，单位法定代表人将被纳入失信行为黑名单;开发企业列入失信行为的，将与其终止合作关系，开发企业的楼盘将不再享有公积金贷款的权利;缴存职工出现骗提行为的，将冻结其账户三年，出现骗贷行为的，将失去5年内贷款的权利。

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分类：商业地产

发布于 2019年12月25日

　　原标题：大中城市租金五连降租房“美好时代”到来了吗?

　　来源：21世纪经济报道

　　在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇(化名)终于在上周租到了合意的房子。在北京北三环的惠新西街附近，他和室友整租了一套一居室，价格为5300元/月。

　　这是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道说，虽然可选的房源不算太多，但因为打足了提前量，总算找到了合适的房子。经纪人告诉他，12月末，北京的租金出现小幅上涨，但仍是全年的低点，此时租房的性价比很高。

　　由于进入年末租赁淡季，在很多大中城市，租金水平连续下降。根据诸葛找房的数据，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下跌。

　　这种下跌与政策层面的利好形成一种反差。10月以来，海口、昆明、郑州、开封等地陆续推出租房落户政策，成为各地人才政策的重要看点。12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。

　　作为租购并举住房体系中不可或缺的部分，在多年的培育后，租赁市场为何再度陷入平淡?这一市场何时能迎来“美好时代”?

　　长租公寓危机“拖累”

　　“租赁市场有明显的季节性波动特征，其中每年有两个旺季，我们分别叫做‘春节潮’和‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建表示，“春节潮”出现在春节后的2月和3月，节后回城务工需求高涨，推动市场升温;“毕业潮”出现在6月至7月，高校毕业生进入职场，推动租赁需求增加。

　　在很多大中城市，这也是全年租金水平最高的两个时段。这两个旺季后，租赁市场便逐渐降温，市场租金水平也逐渐下降。

　　贝壳研究院将11月的租赁市场称为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市，11月租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下降。18城的租金水平也连续多月下降。其中，北京的租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2.9%。

　　但与往年相比，今年的租赁市场走势仍然显得反常。比如，在很多热点城市，租金水平不仅环比连续下降，而且明显低于去年同期。

　　对于这种“反常式”下降，诸葛找房认为，“今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，各城市虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。”

　　该机构表示，艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场降低租金。

　　以租金环比降幅最大的杭州为例，11月，有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光，此时距离公司成立还不足两年。

　　在这之前，中择房产就已面临出租率偏低的难题。公司创始人李雪雷曾向媒体透露，即便租金一降再降，中择房产的平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。

　　苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，租户对长租公寓的接受度就会出现下降，进而影响到整个市场。按照该机构的统计，今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%。

　　北京某著名投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示，我国租赁市场仍然处在洗牌阶段，市场上仍然有很多不规范的行为，有些租赁机构甚至会打“价格战”。在这一阶段，市场的波动难以避免。该人士坦承，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报。

　　市场仍处于“培育期”

　　实际上，近期有关租赁市场的利好政策并不少。12月中旬，郑州市公安局对外宣布，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口。“凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。”

　　在此前后，海口、开封等地也均推出租房落户的政策。

　　中央层面，12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。住建部年度工作会议也指出，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台;重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

　　自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将政策落地，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权，等等。

　　从市场表现来看，供应端得到了刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今，全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。而占据供应主体的机构化和个人房源，近年来也大幅增加。

　　在需求方面，“这些年，热点城市的房价水平很高，加上‘限购令’执行比较严厉，实际上是释放了很多需求到租赁市场。”前述投资界人士表示，租购同权政策的推动，也使得很多人进入到租赁市场。

　　诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出，美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高，大多在4%以上。相较之下，国内被选取的六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过了2%以外，其他城市都在2%及以下。

　　该机构认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低，房价、房租发展不均衡，不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次买房年龄正在推迟，加之大力发展住房租赁的政策倾斜，“新租房时代”正在走近。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，租售比偏低的现实，导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，也会加速市场洗牌。他表示，未来几年，市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来将可能加快推进。

　　前述投资界人士预测，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，大概还需要5-10年左右的培育期。

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发布于 2019年12月18日

　　地产调控政策颁发超过500次 房企生存压力不减

　　在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

　　继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。

　　戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一枪，随即悄然离场。

　　而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。

　　调控方式不一

　　与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。

　　日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

　　针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。

　　往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。

　　12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%~8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

　　同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。

　　暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。

　　“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

　　值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。

　　不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。

　　楼市进入调整期

　　放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。

　　据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近两年市场最低点;房价下滑城市本月增至21个，为年内最高，其中跌幅最大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。

　　张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

　　而数据显示， 11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个;房价上涨城市仅32个，处于近4年最低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%;31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。

　　“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。

　　中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。

　　从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%，同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。 但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。

　　社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负;惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响;调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。

　　在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。

　　房企承压过小年

　　调控重压下，最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业第一。

　　通过降价跑量，截至11月末，近七成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城(7.930, 0.02, 0.25%)、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的九家房企已提前达成全年目标。同时，也有超两成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。

　　在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看， 1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。

　　而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。

　　不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。