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分类：商业地产

发布于 2019年12月16日

　　(原标题：数读70城房价：多个省会领跌，深圳率先领涨)

　　价格趋冷城市持续增多。

　　12月16日，国家统计局发布11月70城市大中城市房价数据。

　　总体来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，35个三线城市新建商品住宅上涨0.5%，一线城市新房价格涨幅扩大，二三线城市则涨幅收窄。

　　“11月份，各地坚持‘房住不炒’定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如此解读11月房价。

　　21世纪经济报道记者对比历史数据发现，在楼市整体趋于稳定，新房价格回落城市逐步增多的情况下，北京、深圳分别在新房和二手房价格涨幅创下近期新高。作为楼市风向标的城市，这是否意味着楼市情况正在出现变化?这显然值得关注。

　　价格趋冷城市持续增多

　　不管是新房还是二手房，价格下跌的城市数量都处在相对高位，市场整体状况趋稳。

　　从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为44个，相比10月份的50个呈现减少的态势。而降价的城市数量上升到了21个。

　　21世纪经济报道记者注意到，从2019年2季度以来，新房价格环比下降的城市开始持续增多，显示出市场下行、趋稳态势十分明显。

　　另外，在二手市场，尽管房价下跌数量轻微收窄，但仍然维持高位，33个下降城市的数量在2015年5月以来仅次于今年10月。

　　多个省会城市领跌

　　从具体房价下跌城市来看，多个省会城市，房价在70城中跌幅较大，其中，乌鲁木齐、济南、南昌分列跌幅最大前三城市。广州、郑州、贵阳的跌幅也在前十之列。

　　而从价格上涨城市来看，主要是唐山、银川、锦州、呼和浩特等三线城市为主。值得关注的是北京，11月北京新房价格环比上涨1.7%，这是北京2016年“930”调控开启以来的新高。

　　一线城市价格异动

　　事实上，不仅是北京，作为楼市风向标，一线城市的价格走向在11月迎来异动，被认为值得关注。

　　今年11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。

　　不过，作为一线城市交易主体，二手房市场则依旧偏冷，11月环比涨幅达到0.2%，其中北京连续5个月二手房价格下跌。但深圳在调控不断放松、建设中国特色社会主义先行示范区等政策利好下，二手房市场不断回暖。

　　尤其是豪宅税标准调整后，深圳二手房量价齐涨。不仅二手房价格环比涨幅达到1.4%，创下2016年9月开启下行周期以来的最高值。中原研究中心发布的数据显示，11月深圳二手住宅共成交8013套，创下近三年成交量历史新高。

　　从历史数据来看，深圳新房与二手房的价格上涨周期的开启时间和峰值时间一般要早于其他一线城市，这被认为与深圳供求关系更紧张有关。

　　这是否是新周期的开始?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前需要关注一线城市房价上涨的现象，即要分析其是否重新进入到上涨的通道之中，这对于后续预判全国楼市房价的大趋势是有影响的。

　　但也有分析人士指出，深圳的二手房回暖主要受政策调整影响，而中央经济工作会议重申“房住不炒”的背景下，整体政策放松的可能性不大，新的上升周期也很难说将会到来。

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分类：商业地产

发布于 2019年12月06日

　　浙江居民为什么这么愿意借钱?居民杠杆率的计算方式为，居民杠杆率=住户贷款余额/GDP。

　　央行近日发布《中国金融稳定报告(2019)》显示，目前国内居民杠杆率超60%，已对消费产生一定的挤压作用。

　　从区域划分看，各省份住户部门债务分布不均衡。2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建 (65.8%)和江西(63.1%)。

　　其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。

　　国家金融与发展实验室近日发布的《NIFD季报宏观杠杆率》称，在其统计的34个城市中，居民杠杆率高于80%的城市有5个，依次分别为杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。

　　排名前五的城市中，有两个在浙江。

　　浙江居民为什么这么愿意借钱?居民杠杆率的计算方式为，居民杠杆率=住户贷款余额/GDP。因为个人住房贷款的余额占到整个住户部门债务余额的一半以上，因此居民杠杆率与房地产具有高度的相关性。

　　央行的《中国金融稳定报告(2019)》显示，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中个人住房贷款余额25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。而央行《2019年第三季度中国货币政策执行报告》显示，9月末住户贷款余额为53.6万亿元，其中个人住房贷款余额29.05万亿元，占住户部门债务余额的比例为54.2%。

　　浙江住户部门债务风险较高

　　从区域划分看，各省份住户部门债务分布不均衡。

　　2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有：浙江(83.7%)、上海(83.3%)、 北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建 (65.8%)和江西(63.1%)，其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。

　　浙江居民为什么这么愿意借钱?

　　从信贷结构来看，一位四大行的浙江省行人士12月5日对21世纪经济报道记者表示，这两年浙江四大行的新增贷款增速非常快，除了政府基建类传统项目之外，另外一个突出的投向是个人贷款。“今年我们的个贷增量占到了半壁江山，以往都是法人贷为主，今年1-11月个贷增量占比到了40%，个贷增速反而比法人快。”

　　原因是多方面的，一是这两年消费升级明显，普通个人消费贷款产品很多，包括信用卡分期和消费贷款;二是浙江的专业细分市场比较多，个体经济比较发达，个人经营性贷款也增长很快。三是近几年来杭州楼市走出了一波上涨行情，导致个人住房按揭贷款增长也比较明显。

　　一位杭州企业家12月5日对21世纪经济报道记者表示，杭州杠杆率全国第一的原因有两点，一是近年杭州城市发展迅猛，居民投资意愿强烈，投资必然伴随着杠杆。其次是杭州吸引外来人才流入量大，年轻人居多，年轻人通常为首次置业，可用最低首付也推高了杠杆率。

　　最新的数据显示，杭州市区今年前11个月土地成交金额已达2415.5亿，已打破历史纪录。已超过2018年全年总成交金额，创历史新高。这是自2017年以来，杭州市区土地出让金连续三年突破2100亿。

　　一位股份行浙江区域负责人则称，浙江这两年总体信贷增长都非常快。其中有三个原因，一是此前的基数低，2017年很多银行都是负增长。二是受资管新政影响，表外和表表外投放回表，这一块规模也很可观。

　　数据显示，2018年浙江省全年新增贷款15500.6亿元，同比多增7071.8亿元。2017年浙江省全年新增贷款8428.8亿元，同比多增3090.6亿元。

　　2018年，浙江新增贷款1.55万亿元，江苏新增贷款1.36万亿。而同期，浙江GDP5.62万亿，只相当于江苏同期GDP9.26万亿的60%。这种现象，被浙江相关部门领导批评为银行业发放的贷款要么违规流入了股市、房市，要么在国有企业、大型企业空转，还有就是或被用于省外投资。

　　防范住户部门高杠杆风险招数

　　事实上，2018年是去杠杆之年。不仅从宏观的企业，再到微观的个人，都在去杠杆。

　　央行报告显示，2018年末，我国宏观杠杆率总水平为249.4%，比 2017年末下降了1.5个百分点，宏观杠杆率高速增长势头得到初步遏制。

　　2018年末个人住房贷款余额25.8万亿元，同比增长17.8%，增速同比下降 4.4个百分点，较2016年高位更是回落近19个百分点。

　　在这种背景下，央行认为与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出。因为与其他高杠杆率国家相比，我国对住房抵押贷款的最低首付比要求更为严格，月偿债比率和最长还款期限与国际实践基本一致，住户部门风险抵御能力较强。

　　数据也佐证了这一点。

　　2018年，我国住户部门贷款的不良率，尤其是个人住房贷款不良率继续保持较低水平。截至2018年末，个人不良贷款余额7103亿元，不良率为1.5%， 低于银行贷款整体不良率0.5个百分点。其中，个人住房贷款不良率为0.3%，与上年持平。

　　但央行也强调，下一步应多措并举应对部分地区住户部门债务增速过快和部分低收入家庭债务负担过重问题。

　　一是继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。二是督促机构坚持对消费行为真实性的审查、提高对消费信贷产品的风险管理能力。三是持续开展风险提示和宣传教育，引导树立正确的财务观念，避免低收入家庭过度负债。四是加快建立全覆盖的个人征信体系，为金融机构和金融管理部门决策提供可靠的数据基础。五是结合居民资产和收入情况，开展分区域、分层次的居民债务风险监测分析，全面反映住户部门债务水平。

　　过高的居民杠杆率虽可短期对经济增长产生促进作用，但长期来看，将对消费与投资产生挤出效应，对经济增长的速度与质量都会有所抑制。多位在杭州企业家均对21世纪经济报道记者表示，最值得警惕的是，城市杠杆率过高，不仅有债务风险，最担心会传导至影响实体经济解困。

　　但数据显示，浙江的个人贷款也在回落。

　　以居民杠杆率排名第三的温州为例，2019年上半年，温州全市人民币贷款增加727.2亿元，同比多增131.2亿元。从结构来看，对公贷款投放多于个人。6月末，温州企业及机关团体贷款余额5030.7亿元，比年初增加459.6亿元，占新增贷款的63.5%，超过了住户贷款262.8亿元的增量水平。

　　这背后的原因就是住房信贷政策持续收紧，监管部门窗口指导督促商业银行落实贷款查房要求，个人住房贷款新增占比持续回落。

　　截至今年6月末，温州全市个人住房贷款余额1946.3亿元，比年初新增106.3亿元，新增占比14.7%，比去年末下降3个百分点。

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分类：商业地产

发布于 2019年12月11日

　　网易科技讯12月11日消息，自动驾驶重卡技术供应商智加科技宣布，完成了为乳业巨头蓝多湖提供的首次自动驾驶货运服务。

　　据了解，历时三天，智加科技的L4级自动驾驶卡车穿越2800英里(4500KM)，横跨美国东西海岸，整个端到端的运输过程从加利福尼亚州的图莱里出发，到宾夕法尼亚州的奎克敦结束。

　　据介绍，此次提供运输服务的无人重卡配备了智加科技自动驾驶系统，应用了多模态传感器融合、深度学习视觉算法以及即时定位与地图构建(SLAM)技术。

　　在2800英里的路程中，L4级无人重卡主要以自动驾驶模式行驶在15号和70号州际公路上，顺利通过了不同地形和天气状况的考验。在运输过程中，一名安全驾驶员时刻监控，并在必要时接管，另一名安全工程师则监控系统的运行情况。(定西)

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发布于 2019年12月06日

　　原标题：“房价谈下来三四十万也很正常”

　　今年持续降温的北京二手房市场，到了年底，似乎小有转机。二手房业主的报价依然在一路下跌，持续观望的买房人获得了更大的议价空间，加上年底开发商推出全年力度最大的优惠，一手房的置业顾问和二手门店的房地产经纪人也都在冲年底业绩。

　　此时，观望了许久、见证了二手房均价持续下跌的买房人，该不该出手?意识到卖掉房子的唯一途径是继续降价的卖房人，又会否趁着年底“东风”，选择再狠心“砍”一刀?

　　买家

　　“谈下来20万是家常便饭”

　　麦徒(化名)再一次和卖房的业主面对面时，形势和三年半前截然不同。

　　2016年，麦徒在北京拿到了人生第一套房子的钥匙。当年的签约现场他记忆犹新。房产中介店把交易双方签约间设在了地下室，双方端坐长桌两边，麦徒一边强调着自己的诚意，一边心里期盼，能否再降下来点，哪怕降个5000元也是钱啊。

　　结果，他话没说出口，卖房业主临时加码3万元，并表示“有人出了更高的价格，我们来，是给你面子了”。在中介的劝说下，麦徒无奈接受了多加3万元的价码，签完字取定金时，他咬着牙，狠踹了一脚路边的铁栏杆——憋屈。

　　三年过去，麦徒家中添了小宝宝，双方老人都从老家来京帮忙看孩子。当年被“裹挟”着买下的小二居肉眼可见地不够住了，换套大房子被迅捷无比地摆上了日程。

　　从今年10月上旬到12月初尘埃落定签约，麦徒一共关注了120多套房源，看了40多套房子。再次以买房人的身份一头扎入北京楼市，麦徒发现，情况已经发生了变化。

　　“谈下来20万是家常便饭，谈下来30万到40万，也很正常。”麦徒的中介经纪人给他吃“定心丸”。中介甚至放言，二手房源挂牌价和成交价之间，100万元以内的差价空间“都可以谈”，50万元内的差价也“有可能谈下来”。

　　个中原因很多，中介给麦徒数了数：北京楼市“冷”了很久了;“房住不炒”政策一直延续;现在看房的人少，有诚意买的人更少。总而言之，“现在是买方市场，没什么不能谈。”中介说。

　　急欲出手现有二居旧房的麦徒，把自己转到卖房人的思维想了想，认同了中介的理论。“我现在房子的挂牌价，是本小区60平方米到80平方米房源的最低价了。说实话，这甚至不是我的心理下限，我觉得我几乎没有心理下限，价格再低一点都愿意抛出去。”

　　“一点点磨，像买卖白菜”

　　经历了紧盯“捡漏房”、每周末都看七八套房子的一段时间后，麦徒看中了一套约110平方米的三居，房源位于他熟悉的生活圈——欢乐谷周边，各方面都算满意。

　　这套房子挂牌总价638万元。麦徒的中介经纪人是个善于分析的姑娘，强调要打心理战。她很乐观地建议，麦徒先出价580万元试试，也许580万元出头就能拿下。

　　最开始的“拉锯”回合是中介在谈。5万、5万地往上加，加到590万元，但此时，业主的心理价位依然坚持在600万元不动摇。

　　双方见面了，麦徒说：“就596万吧，来个吉利数。”中介一个劲给他使眼色，意思是“别往上加了”，还发微信给麦徒，说这么一加好像明明能出高价，偏偏要磨，坏了交易的节奏。

　　“算了吧”，业主对麦徒的“爽快”却并不领情，直接说：“你和我的房子没缘。”

　　之后又谈了两三个小时。“不想伤了和气，如果想买，双方都冷静一下。”业主说。这几个小时里，麦徒的感觉是，不像在交易大宗资产，有点儿像买卖白菜，在一点点地“磨”。

　　最终，业主松口了，“那我给你便宜1万元吧”，在心理底价600万元的基础上，给了1万的“优惠”。599万元，麦徒同意。

　　如果说三年前，麦徒第一次买房的时候，还是个“楼市小白”，现在他已经掌握了不少“知识”。比如，他能侃侃而谈，如今的北京楼市里有两种卖家，一种是心理底价不是真的底价，其实还有可谈空间;另一种是“原则派”，心理底价咬死了绝对不降的“硬茬”。

　　“这次我遇到的就是‘硬茬’，最后只是降了1万元。”麦徒总结。然而，以挂牌价和最终成交价来论，从638万元到599万元，差价达到了39万元。完全符合中介给麦徒许诺的“谈下来30万到40万很正常”。

　　卖家

　　再“砍”一刀 争取年底脱手

　　在中介门店挂出房子已一年多、却无人问津的林湘(化名)，又一次在微信上敲她的中介，“最近有人看房吗?”

　　林湘的房子位于北京南四环新发地板块，除了环线优势外没有其他竞争力，既不挨着地铁，也没学区因素。今年北京楼市低迷，在中介经纪人的劝说下，她已经连续降了两次价，从最开始的500万元降到480万元，又降到如今的470万元。

　　果不其然，这次，中介经纪人给出的建议还是降价。“建议您降到450万，这样的价格，咱们的房子还是有竞争力的。”

　　中介给林湘出示了一份数据，是今年11月北京新发地板块的二手房成交数据表。林湘惊讶地发现，挂牌价和成交价之间的价差，最高达到了32万元，20多万元、10多万元比比皆是。林湘觉得，再“砍”一刀到450万好像也没那么难以接受了。

　　“到年底了，有一拨人要出手买房了。因为年底资金回笼了，该准备学区房的要准备了，现在成交，明年开春刚好装修。”中介告诉林湘，现在北京楼市里的买家多是换房的，比如卖掉城里的学区房，置换外围一点的大房子。年底是房子出手的一个好时机，如果狠心降价，有望成功出手。

　　■ 分析

　　积压需求释放 购房者增加

　　从北京市住建委网签数据看，11月北京二手住宅网签量12296套，环比10月份上涨39%，同比去年同期上涨9.8%。今年下半年以来，除10月份受国庆假期影响网签量不足9000套外，其他月份的交易量均在12000套-13000套之间理性波动。

　　麦田房产分析认为，11月份北京二手房交易量环比上涨幅度较大，一方面原因在于，10月受国庆节假期影响，网签滞后交易量基数较低;另一方面原因在于，下半年以来，业主报价持续松动，购房者议价空间增大，部分购房者观望态度有所改变，尤其到了年底，前期积压的需求有所释放。

　　接下来，在年底最后一个月，受个人住房贷款利率降低和业主报价松动的影响，购房者入市量较11月预计还将有所增加。但基于楼市无实质性房产政策利好，预计12月份北京二手房市场将呈现稳中略升的特征。