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地产调控政策颁发超过500次 房企生存压力不减
在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。
继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。
戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一枪，随即悄然离场。
而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。
调控方式不一
与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。
日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。
针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。
往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。
12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%~8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。
同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。
暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。
“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。
不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。
楼市进入调整期
放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。
据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近两年市场最低点;房价下滑城市本月增至21个，为年内最高，其中跌幅最大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。
张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。
而数据显示， 11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个;房价上涨城市仅32个，处于近4年最低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%;31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。
“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。
中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。
从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%，同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。 但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。
社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负;惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响;调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。
在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。
房企承压过小年
调控重压下，最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业第一。
通过降价跑量，截至11月末，近七成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城(7.930, 0.02, 0.25%)、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的九家房企已提前达成全年目标。同时，也有超两成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。
在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看， 1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。
而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。
不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。
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原标题：以价换量 连续两个月超30城二手房价下跌
经济参考报
16日，国家统计局发布2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，商品住宅销售价格走势总体平稳。
初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌，二三线城市涨幅与上月相同或回落。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。
二手房价格方面，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。初步测算，11月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅比上月分别回落0.8和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点，均连续8个月相同或回落。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，“金九银十”成色不足，11月楼市的降温依然在延续，虽有人才政策拉动各地热度，房企以价换量持续，但一线城市中北上广诸多区域二手房市场依然呈现“有价无市”态势，部分城市的一手房市场房价上行动力也明显偏弱。
上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，11月二手房价涨幅为0.12%，相比10月略有收窄，仍处于“偏冷”区间。她表示，本轮房地产周期上涨时间长、幅度大，2015年4月以来70城二手房价从未下跌，随着全国房地产市场进一步降温，预计未来几个月二手房价涨幅进一步收窄或开始下跌。
值得一提的是，11月，二手房价格环比下调城市达33个，这也是继10月之后连续第2个月下调城市达到30个以上，更是时隔56个月再次出现连续2个月超过30城市下调。
从总体看，房地产市场已明显趋于稳定。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。
从房地产投资数据看，变动幅度也明显减小。统计局数据显示，1至11月，全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速比前10月回落0.1个百分点。
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网易科技讯12月11日消息，自动驾驶重卡技术供应商智加科技宣布，完成了为乳业巨头蓝多湖提供的首次自动驾驶货运服务。
据了解，历时三天，智加科技的L4级自动驾驶卡车穿越2800英里(4500KM)，横跨美国东西海岸，整个端到端的运输过程从加利福尼亚州的图莱里出发，到宾夕法尼亚州的奎克敦结束。
据介绍，此次提供运输服务的无人重卡配备了智加科技自动驾驶系统，应用了多模态传感器融合、深度学习视觉算法以及即时定位与地图构建(SLAM)技术。
在2800英里的路程中，L4级无人重卡主要以自动驾驶模式行驶在15号和70号州际公路上，顺利通过了不同地形和天气状况的考验。在运输过程中，一名安全驾驶员时刻监控，并在必要时接管，另一名安全工程师则监控系统的运行情况。(定西)
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(原标题：数读70城房价：多个省会领跌，深圳率先领涨)
价格趋冷城市持续增多。
12月16日，国家统计局发布11月70城市大中城市房价数据。
总体来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，35个三线城市新建商品住宅上涨0.5%，一线城市新房价格涨幅扩大，二三线城市则涨幅收窄。
“11月份，各地坚持‘房住不炒’定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如此解读11月房价。
21世纪经济报道记者对比历史数据发现，在楼市整体趋于稳定，新房价格回落城市逐步增多的情况下，北京、深圳分别在新房和二手房价格涨幅创下近期新高。作为楼市风向标的城市，这是否意味着楼市情况正在出现变化?这显然值得关注。
价格趋冷城市持续增多
不管是新房还是二手房，价格下跌的城市数量都处在相对高位，市场整体状况趋稳。
从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为44个，相比10月份的50个呈现减少的态势。而降价的城市数量上升到了21个。
21世纪经济报道记者注意到，从2019年2季度以来，新房价格环比下降的城市开始持续增多，显示出市场下行、趋稳态势十分明显。
另外，在二手市场，尽管房价下跌数量轻微收窄，但仍然维持高位，33个下降城市的数量在2015年5月以来仅次于今年10月。
多个省会城市领跌
从具体房价下跌城市来看，多个省会城市，房价在70城中跌幅较大，其中，乌鲁木齐、济南、南昌分列跌幅最大前三城市。广州、郑州、贵阳的跌幅也在前十之列。
而从价格上涨城市来看，主要是唐山、银川、锦州、呼和浩特等三线城市为主。值得关注的是北京，11月北京新房价格环比上涨1.7%，这是北京2016年“930”调控开启以来的新高。
一线城市价格异动
事实上，不仅是北京，作为楼市风向标，一线城市的价格走向在11月迎来异动，被认为值得关注。
今年11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。
不过，作为一线城市交易主体，二手房市场则依旧偏冷，11月环比涨幅达到0.2%，其中北京连续5个月二手房价格下跌。但深圳在调控不断放松、建设中国特色社会主义先行示范区等政策利好下，二手房市场不断回暖。
尤其是豪宅税标准调整后，深圳二手房量价齐涨。不仅二手房价格环比涨幅达到1.4%，创下2016年9月开启下行周期以来的最高值。中原研究中心发布的数据显示，11月深圳二手住宅共成交8013套，创下近三年成交量历史新高。
从历史数据来看，深圳新房与二手房的价格上涨周期的开启时间和峰值时间一般要早于其他一线城市，这被认为与深圳供求关系更紧张有关。
这是否是新周期的开始?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前需要关注一线城市房价上涨的现象，即要分析其是否重新进入到上涨的通道之中，这对于后续预判全国楼市房价的大趋势是有影响的。
但也有分析人士指出，深圳的二手房回暖主要受政策调整影响，而中央经济工作会议重申“房住不炒”的背景下，整体政策放松的可能性不大，新的上升周期也很难说将会到来。
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浙江居民为什么这么愿意借钱?居民杠杆率的计算方式为，居民杠杆率=住户贷款余额/GDP。
央行近日发布《中国金融稳定报告(2019)》显示，目前国内居民杠杆率超60%，已对消费产生一定的挤压作用。
从区域划分看，各省份住户部门债务分布不均衡。2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建 (65.8%)和江西(63.1%)。
其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。
国家金融与发展实验室近日发布的《NIFD季报宏观杠杆率》称，在其统计的34个城市中，居民杠杆率高于80%的城市有5个，依次分别为杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。
排名前五的城市中，有两个在浙江。
浙江居民为什么这么愿意借钱?居民杠杆率的计算方式为，居民杠杆率=住户贷款余额/GDP。因为个人住房贷款的余额占到整个住户部门债务余额的一半以上，因此居民杠杆率与房地产具有高度的相关性。
央行的《中国金融稳定报告(2019)》显示，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中个人住房贷款余额25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。而央行《2019年第三季度中国货币政策执行报告》显示，9月末住户贷款余额为53.6万亿元，其中个人住房贷款余额29.05万亿元，占住户部门债务余额的比例为54.2%。
浙江住户部门债务风险较高
从区域划分看，各省份住户部门债务分布不均衡。
2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有：浙江(83.7%)、上海(83.3%)、 北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建 (65.8%)和江西(63.1%)，其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。
浙江居民为什么这么愿意借钱?
从信贷结构来看，一位四大行的浙江省行人士12月5日对21世纪经济报道记者表示，这两年浙江四大行的新增贷款增速非常快，除了政府基建类传统项目之外，另外一个突出的投向是个人贷款。“今年我们的个贷增量占到了半壁江山，以往都是法人贷为主，今年1-11月个贷增量占比到了40%，个贷增速反而比法人快。”
原因是多方面的，一是这两年消费升级明显，普通个人消费贷款产品很多，包括信用卡分期和消费贷款;二是浙江的专业细分市场比较多，个体经济比较发达，个人经营性贷款也增长很快。三是近几年来杭州楼市走出了一波上涨行情，导致个人住房按揭贷款增长也比较明显。
一位杭州企业家12月5日对21世纪经济报道记者表示，杭州杠杆率全国第一的原因有两点，一是近年杭州城市发展迅猛，居民投资意愿强烈，投资必然伴随着杠杆。其次是杭州吸引外来人才流入量大，年轻人居多，年轻人通常为首次置业，可用最低首付也推高了杠杆率。
最新的数据显示，杭州市区今年前11个月土地成交金额已达2415.5亿，已打破历史纪录。已超过2018年全年总成交金额，创历史新高。这是自2017年以来，杭州市区土地出让金连续三年突破2100亿。
一位股份行浙江区域负责人则称，浙江这两年总体信贷增长都非常快。其中有三个原因，一是此前的基数低，2017年很多银行都是负增长。二是受资管新政影响，表外和表表外投放回表，这一块规模也很可观。
数据显示，2018年浙江省全年新增贷款15500.6亿元，同比多增7071.8亿元。2017年浙江省全年新增贷款8428.8亿元，同比多增3090.6亿元。
2018年，浙江新增贷款1.55万亿元，江苏新增贷款1.36万亿。而同期，浙江GDP5.62万亿，只相当于江苏同期GDP9.26万亿的60%。这种现象，被浙江相关部门领导批评为银行业发放的贷款要么违规流入了股市、房市，要么在国有企业、大型企业空转，还有就是或被用于省外投资。
防范住户部门高杠杆风险招数
事实上，2018年是去杠杆之年。不仅从宏观的企业，再到微观的个人，都在去杠杆。
央行报告显示，2018年末，我国宏观杠杆率总水平为249.4%，比 2017年末下降了1.5个百分点，宏观杠杆率高速增长势头得到初步遏制。
2018年末个人住房贷款余额25.8万亿元，同比增长17.8%，增速同比下降 4.4个百分点，较2016年高位更是回落近19个百分点。
在这种背景下，央行认为与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出。因为与其他高杠杆率国家相比，我国对住房抵押贷款的最低首付比要求更为严格，月偿债比率和最长还款期限与国际实践基本一致，住户部门风险抵御能力较强。
数据也佐证了这一点。
2018年，我国住户部门贷款的不良率，尤其是个人住房贷款不良率继续保持较低水平。截至2018年末，个人不良贷款余额7103亿元，不良率为1.5%， 低于银行贷款整体不良率0.5个百分点。其中，个人住房贷款不良率为0.3%，与上年持平。
但央行也强调，下一步应多措并举应对部分地区住户部门债务增速过快和部分低收入家庭债务负担过重问题。
一是继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。二是督促机构坚持对消费行为真实性的审查、提高对消费信贷产品的风险管理能力。三是持续开展风险提示和宣传教育，引导树立正确的财务观念，避免低收入家庭过度负债。四是加快建立全覆盖的个人征信体系，为金融机构和金融管理部门决策提供可靠的数据基础。五是结合居民资产和收入情况，开展分区域、分层次的居民债务风险监测分析，全面反映住户部门债务水平。
过高的居民杠杆率虽可短期对经济增长产生促进作用，但长期来看，将对消费与投资产生挤出效应，对经济增长的速度与质量都会有所抑制。多位在杭州企业家均对21世纪经济报道记者表示，最值得警惕的是，城市杠杆率过高，不仅有债务风险，最担心会传导至影响实体经济解困。
但数据显示，浙江的个人贷款也在回落。
以居民杠杆率排名第三的温州为例，2019年上半年，温州全市人民币贷款增加727.2亿元，同比多增131.2亿元。从结构来看，对公贷款投放多于个人。6月末，温州企业及机关团体贷款余额5030.7亿元，比年初增加459.6亿元，占新增贷款的63.5%，超过了住户贷款262.8亿元的增量水平。
这背后的原因就是住房信贷政策持续收紧，监管部门窗口指导督促商业银行落实贷款查房要求，个人住房贷款新增占比持续回落。
截至今年6月末，温州全市个人住房贷款余额1946.3亿元，比年初新增106.3亿元，新增占比14.7%，比去年末下降3个百分点。
