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分类：商业地产

发布于 2020年1月02日

　　(原标题：共享充电宝生死战：入局容易做大难，狂奔背后难掩烧钱困境)

　　“共享充电宝公司的现金流比预期要好，头部玩家基本都是盈利的，仍然是共享经济中不错的赛道。”金沙江创投主管合伙人朱啸虎日前接受第一财经专访时如此表示。

　　时间倒回至四年前，在从杭州火车站前往西溪酒店的路上，因为堵车他又玩了两把《王者荣耀》，随后iPad电量告急。半个小时后他即将会面的一家创业公司小电科技，正是从事共享充电宝项目。

　　时至今日小电科技完成B+轮亿元人民币融资，成为活下来的一个，并且与街电、来电科技、怪兽充电并称为“三电一兽”，占据了九成以上的市场份额。近日怪兽充电完成5亿元C轮融资，让这个原本有些沉寂的行业，再度回归焦点。共享充电宝究竟是一门好生意吗?在资本助推之下，是否会和单车一样走向烧钱扩张，最终沦为资本游戏?

　　资本争议仍存

　　在资本圈，共享充电宝一直是一个充满争议的项目。一些投资人认为共享充电宝模式轻、易复制、赚钱快。也有投资人认为共享充电宝盘子小、低频次、伪需求，是资本寒冬时期投资人焦虑的产物。

　　资本态度的摇摆不定也体现在数据上。2017年共享充电宝项目异军突起成为资本宠儿，时至今日行业近50%的融资事件集中爆发于这一阶段，包括聚美优品、小米科技、美团等巨头纷纷入局共享充电宝项目。仅仅10天共享充电项目获得3亿元融资，40天融资12亿元，融资速度和额度远超投资人预期。

　　在“多电混战”过后，资本趋于谨慎，行业倒闭潮也开始出现。共享充电宝公司“乐电”宣布停止运营，PP充电、小宝充电、泡泡充电、创电、放电科技、河马充电等也先后进入项目清算阶段，行业融资几乎处于停滞状态，仅有少数头部品牌进入A轮后融资。

　　经历了爆发、洗牌、分层等考验后，目前共享充电宝项目进入加速抢占市场的阶段，“三电一兽”成为市场头部玩家，且基本具备了盈利能力。共享充电宝的崛起既得益于“共享单车”的市场教育，但单车市场一地鸡毛的现状，也让社会透支了对于“共享经济”的信任。

　　朱啸虎认为，共享充电宝和共享单车的商业模式完全不同。相较于共享单车存在三年折损问题，共享充电宝几乎没有损耗，成本全部回收后依旧可以赚钱。“之前行业低估了对于充电的需求，电池技术的进步赶不上人对电需求的速度，伴随5G的到来，人们对于手机娱乐的需求会加倍释放，用电的需求会更强烈。”

　　但在另外一位投资人看来，“高额融资并不意味着模式已经完全跑通，共享单车原本也是一个靠租金能够覆盖成本的经济模型，但在资本作用下充满了变数。现在共享充电宝抢占优势店铺的成本越来越高，利润空间被压缩，甚至亏钱扩张的现象也开始出现。”

　　狂奔背后的渠道之争

　　虽然共享充电宝企业已经具备了盈利能力，但基本都是微盈利状态，企业间的竞争博弈和内耗，拉低了行业毛利率，如何将企业进一步做大仍是一大挑战。

　　如同共享单车一样，共享充电宝的核心竞争力也在于铺设速度和资金使用效率。“铺设速度是关键，而且是有效速度，包括每个设备的激活频次、使用时长等。一旦抢占先机，再铺设的难度很高，替换成本会上升，互联网项目领先半年就很难追了，在别的产品没有出来前，要占领更多市场。”朱啸虎表示。

　　资本无疑成为共享充电宝项目攻城略地的助燃剂，企业开始加速城市拓展和点位布局。根据第一财经统计，目前怪兽充电、小电科技业务均已覆盖了上千个城市，仅“三电一兽”向市场投放的充电宝数量就已经超过1350万台，遍布商圈、旅游、社区、餐饮、酒店、影院、医院等场景。

　　“一旦确定有足够的市场，又具备产品先发优势，就会转为资本优势，资本优势再转为团队、产品以及扩张优势。”小电科技创始人唐永波曾告诉记者。

　　伴随规模的扩张，行业的渠道之争也进入白热化阶段。在实际走访中，有商铺人员告诉记者，已经有好几家共享充电宝品牌来洽谈合作，互相诋毁竞争对手，抬高入场价格的情况时有发生。

　　根据此前曝光的怪兽充电商业计划书来看，除去BD与销售部门人工成本20%、分店利润23%、充电宝及柜机折旧16%，以及仓储、运费、安装费、配件费等，日均每宝毛利率为31%。

　　但据一位业内人士向第一财经透露，目前分店利润抽成50%都是常规操作，为了能够拿到头部商家，品牌商们拿出了高入场费和高额分成争夺合作商户。一种方案是采取入场费+分成模式，另一种方案是阶梯式进行分成约定，例如第一个月品牌方和店铺三七分，第二个月四六分，第三个月五五分。

　　一掷千金抢夺独家资源的现象开始发生。此前某充电宝品牌与一家大型酒吧连锁集团签署了三年独家排他合作协议，据悉该笔交易斥资2000万元。上述人士称该交易几乎成为行业笑话，“按照成本结构计算超过500万就是亏本的买卖，2000万就是烧钱的节奏。”

　　因为盲目扩张导致市场份额严重下滑的情况也开始出现。据悉某头部品牌为了迅速扩充市场，将线下店铺拓展工作全权交给了第三方代理商来做，因为只考核机器铺设的数量，而未考核营收，导致产生了大量废弃点位，中间商赚走了大部分钱，市场份额从70%下滑至11%。

　　“半年前，共享充电宝3~6个月就能够回本，但放到现在这个节点就不好说了。一个是入场费的出现，成本核算结构发生变化。另外一个因素是各家都在推带屏幕的大型机，单机器本身的成本就在3万元左右，回本周期也会拉长。”该业内人士告诉记者。

　　行业乱象消费者买单

　　无序的竞争终将高额的成本转嫁到消费者身上，共享充电宝乱扣费、好借难还、押金难退、客服沟通不畅等种种乱象开始出现。

　　在过去一年，共享充电宝品牌方不约而同提升了收费标准，价格从1元/小时上涨到了3元/小时，甚至12元/小时不等。上述人士称，从共享充电宝品牌方角度而言是不愿意涨价的，这势必会影响到市场规模的拓展速度。但伴随优质商家的抢夺，商家议价能力的提升，在商家提出涨价需求后，共享充电宝品牌方只能被动跟随涨价。据悉共享充电宝的涨价幅度并不统一，是根据每个点位具体的客流量和店家需求一家一家谈定的。

　　对于共享充电宝企业而言，涨价客观上可以改善营收结构，但如果用户体验和运营效率跟不上，无异于饮鸩止渴。

　　例如为了缓解“供不应求”的情况，不少品牌方会选择投放多于机柜位数量的充电宝进入市场，这就致使不少消费者遭遇“好借难还”的糟糕体验，尤其是在节假日租借高峰期，或者热门商圈，归还无位的情况时常发生。矛盾背后考验的是共享充电宝终端与信息平台的无缝连接、快速响应能力，以及对于点位的精细化运营程度和管理效率。

　　“除产品之外，长期一定是靠良好的资产管控、持续提升的团队效率和服务赢得市场。”怪兽充电创始人兼COO徐培峰表示。时至今日，共享充电宝厂商需要承担产品成本、运营成本、门店入驻费以及分润等方面的财务压力，伴随行业竞争的加剧，厂商传统盈利空间将有所收缩，平台需要发挥服务入口功能来提升自身的盈利能力。

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分类：商业地产

发布于 2019年12月27日

　　原标题：全面放宽大城市落户政策受到广泛关注——

　　落户大城市梦想已成真

　　专家认为，合理、公正、畅通、有序的社会性流动，是经济持续健康发展的有力支撑，是社会和谐进步的重要标志，是实现人的全面发展的必然要求。各类城市放开和放宽落户条件，将会释放一轮效果明显的“户籍红利”，有利于吸引更多人才从一二线城市向其他中小城市流动，促进城市之间劳动力和人才的良性流动——

　　日前，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》(以下简称《意见》)，对人才流动作出顶层设计和制度安排。其中，有关全面放宽大城市落户条件的内容，受到广泛关注。

　　放宽落户限制，哪些城市将受影响?未来城市竞争格局将发生什么变化?城市基本公共服务如何跟上?记者就此采访了有关专家学者。

　　户籍制度改革持续深化

　　国家发改委城市中心研究员、民盟中央经济委副主任冯奎在接受经济日报记者采访时表示，近年来，我国户籍制度改革持续深化，现在难点与重点就是突破大城市落户问题。

　　《意见》要求，以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　武汉大学中国发展战略与规划研究院副院长吴传清认为，这与今年4月国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》相互呼应，并更加深化。《重点任务》提出，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　“合理、公正、畅通、有序的社会性流动，是经济持续健康发展的有力支撑，是社会和谐进步的重要标志，是实现人的全面发展的必然要求。”吴传清认为，《意见》充分体现了以人为本的思想。比如，《意见》提出，超大特大城市要“确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例”，淡化了学历等要求，让更多人拥有可以通过努力奋斗获得幸福的机会。

　　“与此前相比，这次《意见》中放宽落户方面的具体政策站位更高，是站在经济、社会和人的全面发展角度提出来的，长远意义更突出，因为户籍制度改革是阶段性的，但社会流动是持久性的。这次意见所提内容的针对性也更强。”冯奎表示。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、公共管理学院教授马亮认为，各类城市放开和放宽落户条件，将会释放一轮效果明显的“户籍红利”，并进一步激发城市之间的“抢人大战”。总体来说，这项利好政策还将有利于吸引更多人才从一二线城市向其他中小城市流动，促进城市之间劳动力和人才的良性流动。

　　落户门槛越来越低

　　全面放宽落户条件，哪些城市将主要受到影响?

　　根据2014年11月国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，我国城市被划分为五类七档。其中，城区常住人口50万以下的城市为小城市，城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市，城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

　　记者对住建部发布的《2017年城市建设统计年鉴》梳理发现，2017年底，我国城区人口在500万以上的特大和超大城市共有9个，除4个直辖市外，还包括深圳、成都、广州、南京、武汉。城区人口在300万到500万的有10个，分别是西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连和长春。此外，太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头等59个城市的城区人口，在100万到300万之间。这些城市，主要是二线城市和“新一线城市”，经济发展基础好，区域辐射带动能力强，就业机会也多。

　　实际上，即便是一些特大城市，今年以来也陆续出台了放宽落户限制的政策。

　　吴传清认为，当前，经济和人口向大城市及城市群集聚的趋势比较明显。《意见》顺应了人口流动的这一趋势，将有助于推动形成以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式。

　　在冯奎看来，大城市全面放宽落户条件，对区域中心城市和中小型城市将有不同影响。“部分中心城市将可以获得人口增量，进入规模扩张通道。但是部分三四线城市、资源枯竭型城市可能面临着人口流失的挑战，收缩性现象会加剧。”

　　吴传清表示，《意见》提出，推动区域协调发展促进流动均衡。这也意味着，我国将以更完善的政策保障，推动人才在区域之间、产业之间、城市和农村之间实现多元的、双向的流动。比如，支持中西部、东北地区培育优势特色产业，促进区域间流动机会均衡。

　　用更好公共服务留人

　　放开落户后，城市基本公共服务能承接住吗?

　　“静态而言，基本公共服务方面有一定缺口。但是如果各方面政策改革到位，这个问题能够得到解决。”冯奎认为，有三块工作需要跟上。一是从中央层面来看，对于吸收人口较多的城市，在土地、财政资金等方面应落实相应支持性的政策;二是城市要紧抓基本公共服务的主要短板，并且通过治理能力的提升提高承载力;三是动员社会资本参与城市基本公共服务的提供。应创造条件，大力培育民办非营利机构、社会组织等，扩大基本公共服务有效供给。

　　在这方面，《意见》明确要求：推进基本公共服务均等化，常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。稳妥有序探索推进门诊费用异地直接结算，提升就医费用报销便利程度。进一步发挥城镇化促进劳动力和人才社会性流动的作用，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，推动城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩，推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜。

　　未来，城市之间既要“抢人”，更要“留人”。

　　“对于大城市而言，在吸引劳动力和人才方面将面临更大挑战。要通过公共服务的普惠性提供，提升所有常住居民的获得感和归属感;对于中小城市来说，要抓住契机改善公共服务提供能力，满足落户人口的各类公共服务需求，吸引并留住人才。”马亮认为，落户政策的核心是推动越来越多的家庭在城市落户，而不像过去那样只是经济性地利用单个劳动力和人才。这意味着城市政府要为每个人背后的家庭着想，从“宜家”的角度考虑如何为劳动力和人才及其背后的老少家庭成员提供全方位的公共服务。

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分类：商业地产

发布于 2020年1月02日

　　原标题：百城住宅均价涨幅连续多月维持在低位区间

　　来源：经济参考报

　　1日，中国指数研究院发布2019年12月份百城住宅平均价格指数报告，12月份百城住宅均价环比上涨0.42%。综合来看，百城住宅均价涨幅已经连续多月维持在低位区间。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年12月，百城住宅平均价格为15168元/平方米，环比上涨0.42%。同比来看，百城住宅均价较2018年12月同期上涨3.34%，涨幅扩大0.17个百分点。

　　从涨跌城市个数看，100个城市当中有69个城市环比上涨，25个城市环比下跌，6个城市与11月持平。与11月相比，12月份住宅价格环比上涨的城市数量增加14个，其中涨幅在1%以上的城市有9个;价格环比下跌的城市数量减少15个，其中跌幅在0.5%以上的城市有8个，数量与11月份持平。

　　另外，2019年12月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为27350元/平方米，环比上涨0.42%。十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38549元/平方米，环比下跌0.22%。

　　2019年末，房地产政策基调保持稳定，继续坚持“房住不炒”定位、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。各地政府继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，按照“因城施策”基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。

　　“2019年，百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续收窄趋势。”中指院相关分析人士指出，其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。

　　此外，在二手房市场方面，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且近几个月跌幅有所扩大。

　　“近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场整体稳定。”上述中指院分析人士表示。

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发布于 2019年12月25日

　　原标题：大中城市租金五连降租房“美好时代”到来了吗?

　　来源：21世纪经济报道

　　在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇(化名)终于在上周租到了合意的房子。在北京北三环的惠新西街附近，他和室友整租了一套一居室，价格为5300元/月。

　　这是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道说，虽然可选的房源不算太多，但因为打足了提前量，总算找到了合适的房子。经纪人告诉他，12月末，北京的租金出现小幅上涨，但仍是全年的低点，此时租房的性价比很高。

　　由于进入年末租赁淡季，在很多大中城市，租金水平连续下降。根据诸葛找房的数据，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下跌。

　　这种下跌与政策层面的利好形成一种反差。10月以来，海口、昆明、郑州、开封等地陆续推出租房落户政策，成为各地人才政策的重要看点。12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。

　　作为租购并举住房体系中不可或缺的部分，在多年的培育后，租赁市场为何再度陷入平淡?这一市场何时能迎来“美好时代”?

　　长租公寓危机“拖累”

　　“租赁市场有明显的季节性波动特征，其中每年有两个旺季，我们分别叫做‘春节潮’和‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建表示，“春节潮”出现在春节后的2月和3月，节后回城务工需求高涨，推动市场升温;“毕业潮”出现在6月至7月，高校毕业生进入职场，推动租赁需求增加。

　　在很多大中城市，这也是全年租金水平最高的两个时段。这两个旺季后，租赁市场便逐渐降温，市场租金水平也逐渐下降。

　　贝壳研究院将11月的租赁市场称为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市，11月租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下降。18城的租金水平也连续多月下降。其中，北京的租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2.9%。

　　但与往年相比，今年的租赁市场走势仍然显得反常。比如，在很多热点城市，租金水平不仅环比连续下降，而且明显低于去年同期。

　　对于这种“反常式”下降，诸葛找房认为，“今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，各城市虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。”

　　该机构表示，艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场降低租金。

　　以租金环比降幅最大的杭州为例，11月，有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光，此时距离公司成立还不足两年。

　　在这之前，中择房产就已面临出租率偏低的难题。公司创始人李雪雷曾向媒体透露，即便租金一降再降，中择房产的平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。

　　苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，租户对长租公寓的接受度就会出现下降，进而影响到整个市场。按照该机构的统计，今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%。

　　北京某著名投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示，我国租赁市场仍然处在洗牌阶段，市场上仍然有很多不规范的行为，有些租赁机构甚至会打“价格战”。在这一阶段，市场的波动难以避免。该人士坦承，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报。

　　市场仍处于“培育期”

　　实际上，近期有关租赁市场的利好政策并不少。12月中旬，郑州市公安局对外宣布，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口。“凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。”

　　在此前后，海口、开封等地也均推出租房落户的政策。

　　中央层面，12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。住建部年度工作会议也指出，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台;重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

　　自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将政策落地，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权，等等。

　　从市场表现来看，供应端得到了刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今，全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。而占据供应主体的机构化和个人房源，近年来也大幅增加。

　　在需求方面，“这些年，热点城市的房价水平很高，加上‘限购令’执行比较严厉，实际上是释放了很多需求到租赁市场。”前述投资界人士表示，租购同权政策的推动，也使得很多人进入到租赁市场。

　　诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出，美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高，大多在4%以上。相较之下，国内被选取的六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过了2%以外，其他城市都在2%及以下。

　　该机构认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低，房价、房租发展不均衡，不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次买房年龄正在推迟，加之大力发展住房租赁的政策倾斜，“新租房时代”正在走近。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，租售比偏低的现实，导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，也会加速市场洗牌。他表示，未来几年，市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来将可能加快推进。

　　前述投资界人士预测，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，大概还需要5-10年左右的培育期。