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(原标题：深圳楼市国庆探营：新房成交明显升温)
与前几年的国庆黄金周相比，今年深圳楼市的表现略有升温，但总体仍保持稳定，楼市众生相也各种各样：赞者有之，叹者有之。
新房成交 同比增长82%“这套卖掉了，这套也卖掉了。”在福田区八卦岭片区的一家房产中介店里，一位陈姓经理正在撕下橱窗中的房产广告。
“因为有新建荔园小学的消息，房价明显上涨。以城市主场45平方米的公寓为例，去年260万就能买到，现在挂牌价已在320万以上。”陈经理告诉证券时报记者，“其实，影响我们的还不只是价格，主要是业主不急于放卖，可售二手房源不多。”
在现场随机采访中，记者碰到一位趁着国庆假期前来看房的周小姐。在她看来，八卦岭片区的房价明显上涨属于个例，深圳多数片区二手房房价依旧保持稳定，偶尔还会出现“笋盘”，但无论如何也再次说明学位房在深圳市场的特殊地位。
深圳的优质学位房，一直是市场关注的焦点。这些楼房或许楼龄已经超过20年，但依旧可以卖到每平方米10万+的价格。不过，周小姐和陈经理不约而同地告诉记者，现在深圳二手房市场的投资需求越来越少，住宅市场越来越趋向于“换房”需求主导，一些面积大、地段好的小区，或者学位较好的片区，二手房成交较旺。
国庆假期，记者在罗湖、福田和南山多个片区调查时发现，绝大多数房产中介店铺都照常营业，朋友圈、路边设点成为中介经理推销的“主场”。贝壳研究院的数据显示，今年的国庆假期深圳二手房成交量同比增幅超过40%，价格稳中有升。
一手房市场方面，在先行示范区的光环下，房企似乎迈开了入市的步伐。据统计，9月深圳共有17个新项目入市。在龙岗宝荷片区和龙华区的一些新盘项目营销中心，记者看到不少前来咨询购房的置业者。在龙华片区一处新项目营销中心，有经理对记者表示，该项目在9月30日晚线上开盘，仅仅半小时就卖出了超过300套房，国庆假期又卖出近80套。据统计，今年国庆假期(10月1日至7日)共成交412套一手住宅，同比大幅上升82.3%。
克而瑞研究中心最新公布的监测数据显示，今年国庆假期30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期微增3%，一线城市累计成交约12万平方米，好于去年同期。其中，北京、深圳同比上扬，上海、广州成交回落，一线城市间的分化在持续。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，总的来看刚刚过去的国庆长假，深圳楼市低调沉稳，先行示范区的规划利好并未带来楼市的火爆，并未导致投资炒作泛滥，这是个好消息，弱势反弹是多方可以接受的。
此外，从10月8日起新的商业性个人住房贷款全面参考贷款市场报价利率(LPR)进行定价。记者从深圳多家商业银行了解到，调整前后个人住房贷款利率水平保持稳定，LPR执行落地工作平稳有序，首套房贷款利率不低于5.15%，二套房为5.45%。如果贷款100万元，按照30年等额本息的方式进行还款，那么整个贷款期限的利息比此前分别多出1108.85元(首套)、13497.03元(二套)，利息支出变化不大。
港人北上置业升温在深圳市场，商务公寓也是重要的组成部分。除了买卖转让产生的税费相对较高以外，深圳此前也升级了商务公寓市场的调控，其中就包括个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。
不过，最近市场常常传来一些新的商务公寓项目有一些外地客户大量“扫货”的消息，但都没有得到开发商的确定。在南山华侨城片区的一新公寓项目，开发商公布开盘当天实现去化七成的好成绩。在蛇口太子湾片区的一新公寓项目，销售经理告诉记者，看房需要验资500万元，而且剩下的都是大面积的公寓单位。有房产中介告诉记者，公寓产品大多使用的是商业水电，且未通天燃气，但商务公寓不限购不限贷，的确有一些外地客户在深圳市场寻找类似的投资标的，特别是低总价的公寓单位。
无独有偶，近段时间以来实施“买公寓可落户”政策的城市正在扩容，宁波、长沙、佛山等多个城市相继出台相关政策。“购买公寓可落户，其出发点还是源于对人才导入的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尽管目前多个城市已出台了这一政策，但并不能理解为购房政策的放松。
而在罗湖人民南、福田皇岗口岸片区调查时，记者也发现一些来自香港的购房者。居住在香港红磡的罗先生告诉记者，对于多数港人来说，临近口岸、高铁站附近的楼盘是首选。公开信息显示，8月港人经深圳中原成交的新房宗数为64宗，环比7月的43宗增长近五成，二手房成交量环比上升15.4%，而国庆黄金周和10月也是港人北上置业的旺季。
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原标题：房贷利率正式“换锚”(锐财经)
自10月8日起，房贷利率“换锚”正式实施：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
分析人士指出，改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，目的在于进一步顺应市场规律。“换锚”过程中，房贷利率保持基本平稳，既有利于为实体经济解渴，也有利于房地产市场平稳健康发展。
刚需房贷利率保持稳定
根据最新规定，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
那么，“换锚”是否会对房贷利率产生较大影响呢?例如，在房贷利率“换锚”前，上海首套房房贷利率多为基准利率打95折，即4.65%左右;二套房房贷利率为基准上浮10%，即5.39%左右。“换锚”后，上海首套房房贷利率依然为4.65%左右，而二套房则为5.45%左右，整体变化并不明显。
上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，今年10月，一二线城市首套房、二套房的LPR房贷利率略有上升，部分三四线城市首套房、二套房的LPR房贷利率则略有下降。与此同时，报告选取14个城市房贷利率变化进行综合研究后发现：如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，房贷利率“换锚”后，首套房的月供额比过去大约增加6元，而二套房的月供额比过去大约增加15元。
中原地产首席分析师张大伟介绍，目前，各地房贷利率基本平稳，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池对本报记者表示，“换锚”只是利率定价标准发生了改变，房贷利率与原来定价标准下的利率基本保持一致。“房贷政策是房地产市场的一个重要调控工具。这次变化是利率形成机制调整，并不涉及首付款比例调整，况且调整利率标准后的房贷利率事实上也没有什么变化。因此，‘换锚’对刚需购房者几乎没有影响。”赵秀池说。
引导资金流向实体经济
值得注意的是，对于利率形成机制改革的出发点，金融主管部门的态度十分明确。
“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”中国人民银行副行长刘国强强调，这一过程中，“房住不炒”的目标定位不能偏离，“不把房地产当做刺激经济手段”的政策要求不能违背。
中国银行(3.620, 0.02, 0.56%)保险监督管理委员会副主席周亮指出，LPR新政的实行有利于增加对民营和小微企业的信贷增长。周亮说，银保监会用了很多监管的考核，在防止资金脱实向虚方面加大了力度，倒逼着资金更多投入实体经济。特别是疏通了货币传导机制以后，将更加有利于缓解民营和小微企业“融资难、融资贵”问题。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼在接受本报记者采访时指出，金融主管部门在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制、以市场化手段推动实体经济融资利率下行的过程中，专门针对房贷利率做了部署和安排，推出了“下限管理”措施，为的就是避免向房地产市场发出错误信号。“目前，房贷利率没有实质性下降或上升，没有误伤刚需，体现了住房政策的连贯性、平稳性和差别化特征，政策导向十分清晰。”
“房住不炒”支撑健康发展
事实上，房贷利率保持平稳也是“房子是用来住的、不是用来炒的”这一社会共识的体现。
“一方面，房贷利率保持基本平稳，对于促进房地产市场乃至整个实体经济平稳健康发展具有重要的积极意义;另一方面，房贷利率‘换锚’过程中的一系列配套制度安排，包括加强资金流向监管等，则有助于加快经济结构转型升级、减少经济发展对于房地产业的依赖。”董希淼说。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。严跃进认为，房企可以更好地明确贷款机制，完善产品营销和客户房贷业务办理，对于购房者来说，则可以更好地估算具体房产项目的月供压力，从而科学决策、理性购房。
董希淼进一步分析指出，今年上半年，我国货币政策逆周期调节力度加大，有效地稳定和引导了市场预期，较好地支持了经济增长。这一过程中，房贷利率实行“下限管理”，不仅是对“房住不炒”的坚守，更有助于避免居民部门杠杆率过快上升。“总体上看，政策的初衷就是在保护合理自住需求的基础上，不让房地产挤占过多金融资源，而是让更多资金流向国民经济的重点领域和薄弱环节，支持战略性新兴产业、支持小微企业，从而助推中国经济高质量发展。”董希淼说。
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(原标题：楼市调控紧 “金九银十”难 )
楼市调控坚持“房住不炒”
上海易居房地产研究院提供的数据显示，9月1日至9月26日期间，全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米，较8月份同期有所反弹。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米，环比8月份同期小幅上涨3%;11个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米，环比上涨14%;32个三四线城市新建商品住宅成交面积达516万平方米，环比上涨9%。
“虽然9月份新房销量受开发商加大推盘力度等因素影响，较8月份成交量有小幅反弹，但整体上看，反弹动力依然不足。”上海易居研究院智库中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。
严跃进认为，9月份上述47城的成交量之所以出现反弹，还有一个原因在于8月份的新房成交基数偏低。从原因上分析，在2019年7月30日召开的中共中央政治局会议明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，居民对房地产市场的心理预期已发生改变;此外，目前居民加杠杆空间有限。虽然房企受融资难度加大影响，在今年下半年加大了推盘节奏和力度，然而在楼市调控整体偏严的背景下，预计今年楼市“金九银十”成交量难以出现大幅增长。
回看今年以来的楼市调控脉络，《证券日报》记者发现，针对房企融资方面的收紧可以说是重要内容。
先有5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果?促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;随后，银保监会又于7月6日针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。此后，国家发改委于7月12日对外发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，进一步规范房企海外发债。
7月30日，中共中央政治局召开会议时着重强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行也在同一周内“点名”房地产业，包括在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上明确，房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放;在央行2019年下半年工作电视会议上提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。
58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从今年以来监管层的一系列政策出台和导向上看，我国房地产市场正坚定不移地向“房住不炒”轨道上前行，并在保持楼市稳定性的同时有效遏制了楼市中的非理性行为。对于房企而言，资金无疑是其发展的源头活水，但随着融资难度的逐步上升，已成为其首要面对的挑战，而积极转变发展思路也显得势在必行。
直接影响房企规模化
同花顺iFinD数据显示，按照申万一级行业进行统计，截至9月29日，A股已有14家上市房企发布第三季度业绩预告，其中，预增或略增的仅有3家，预减或略减的有2家，续亏、首亏及扭亏的共7家。此外，还有2家房企的第三季度业绩预告显示不确定。
“可以看出，目前宏观调控政策对于房企的规模化影响非常直接。”张波分析称，在融资环境收紧的情况下，高度依赖资金的房企不得不选择暂缓或更为理性的拿地方式，而为了加快资金回笼，不少房企更是推出多种促销手段。值得注意的是，如果房企销售情况不达预期，其资金回笼压力将进一步增大，在影响规模化的同时，也会对利润产生压缩作用。
张波认为，从长远来看，房企转型或成趋势。
在弘阳集团总裁蒋达强看来，目前房地产中小企业冲规模的窗口期已经关闭，弯道超车的机会很小。所以，对于未来房企投资项目的评判标准，应以流动性为首位，其次是安全性，最后才是收益性。
除了更加注重风险管理外，仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳认为，未来实体经济将会获得更多的流动性支持，从房企角度来说，依赖土地红利“躺着赚钱”的机会已经过去，只有提高产品品质和服务才是生存之道。
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据外媒报道称，苹果在今年10月份还会有新品发布，不过届时可能直接以新闻稿的形式展现即可，而这款新品是什么呢？没错，就是16英寸版MacBook Pro。
从最新曝光的消息，苹果将在今年10月份发布这款16英寸版MacBook Pro，而目前这款产品已经准备就绪，而届时它的推出后，现有的15英寸MacBook Pro系列就要被砍掉了。
据悉，16英寸MacBook Pro将采用英特尔第9代Coffee Lake Refresh处理器，与5月发布的15英寸MacBook Pro一致。这也意味着，前者最高可以搭载8核Core i9处理器，主频2.4GHz，最大Turbo Boost频率为5.0GHz。
除了价格昂贵的i9型号外，16英寸MacBook Pro阵容很大可能还包括6核Core i7处理器，上述所有芯片TDP均为45W，集成Intel UHD Graphics 630。
在产品外形和售价上，16英寸版的MacBook Pro采用窄边框设计，模具大小和15寸的现款一致，其采用的是LG提供的液晶屏，分辨率为3072×1920像素，整机价格可能高达3200美元（约合2.2万元）。
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(原标题：“9地出台住房租赁新规”上热搜!万科“输血”建设近5000间租赁房，更多房企积极布局)
9月28日，“下半年9地出台住房租赁新规”的消息一度登上新浪微博的实时热搜榜。
多地政府推动住房租赁市场发展。同时，包括万科在内的多家知名房企积极布局这一市场。
近期，多地政府密集出台针对租赁市场的新政。中原地产数据显示，2019年下半年，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。
具体来看：
合肥出台全国最优惠住房租赁税费政策，个人出租三年零税费。
长春则明确3年内新增租赁住房315万平方米，落实租售同权政策。
深圳出台政策规范住房租赁市场，对租金涨幅进行了明确限制。
南京市出台整治租赁机构的详细政策。
佛山则对企业自持商品房屋租赁管理政策进行宣讲，明确企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，不得销售、转让，对外出租单次租期不得超过20年，且不得超过土地出让合同中约定的自持期限。
2018年，全国上百城发布租赁政策，租赁市场成为关注焦点。2019年以来，租赁相关政策累计发布超过30次，内容包括公租房租赁规范、租赁市场乱象整顿、稳定租金、增加租赁房源供应等。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，近期，针对租房市场的政策频繁发布。一线城市中，北京再次重申不得出租隔断房;深圳则明确年涨幅不得超过5%，直接对租金涨幅增加限制;广州要求租金周期支付不得超过一年。
此外，以深圳为代表的城市还明确，加快提高租赁房源。随着房地产调控继续深入，租赁逐渐成为调控重点。
房企加大布局力度
多家房企积极布局住房租赁市场，其中不乏万科这样的知名企业。
以万科A为例，9月25日，万科A发布公告称，公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券。根据网下机构投资者询价结果，经发行人和主承销商(簿记管理人)协商一致，最终确定本期债券的票面利率为3.55%。
本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目一共7个，分布在北京、上海、大连、东莞、沈阳等地，一共提供租赁住房4944间。其中，北京草桥项目提供租赁住房2969间。
有的房企租赁业务已经进入收获期。
以龙湖集团为例，公司2018年年报显示，公司物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元，同比增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。
冠寓作为国内TOP3的长租房品牌，已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营。报告期内，冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元，同比增长961.4%。公司表示，目前，长租公寓已成为公司主航道业务之一，未来将继续有计划地持续投入。
截至2019年上半年，冠寓累计营收4.3亿元，同比增幅207%。今年目标开业超8万间房量，营收10亿元，至2020年目标营收20亿元以上。对于长租公寓业务的盈利周期，龙湖冠寓CEO张智聪如此表示：“今年还不盈利，明年应该能实现微利。”
中国证券报记者了解到，龙湖冠寓项目以轻资产运营模式为主，公司通过整租的方式拿到长租房楼盘，统一装修后进行分租。用于提升90后、95后等消费客群的居住品质。
促进租赁市场稳定发展
9月26日，住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示，要大力发展和培育住房租赁市场，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。
由此可见，住房租赁市场前景可期。
9月19日，住建部住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，体现了当前对于租赁市场、租赁中介业务等积极管控的导向。在此之前，虽然对中介机构的监管内容较多，但从租赁市场角度出发进行明确的专项整治，还是第一次。
这也说明随着租赁市场的发展，在过去强调“多主体供给、多渠道保障”的基础上，政策重心开始从刺激供给转变为稳定分配，这也有助于后续实现更好的租赁市场发展。
张大伟强调，租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定，当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。
住建部鼓励租赁市场发展的试点城市，基本都是一二线城市，这些城市租赁相对数量多，租金高，稳定了这些区域的租赁市场，全国租赁市场基本就稳定了。发展了这些区域的租赁市场，基本全国租赁市场也就平稳了。
此外，2019年6月，住建部曾对外表示，《住房租赁条例》有望在年内立法。
租金连续6周下跌
近期，租赁市场进入传统淡季，全国范围内租金价格一路走低。全国范围内租金价格一路走低，
诸葛找房数据显示，2019年第38周(9月16日至9月22日)全国大中城市租赁市场持续平稳下行，租金均价为43.77元/平方米/月，环比微跌0.04%。截至第38周，租金价格已经连续6周下跌，租赁热度持续减退。分居室看，三居室下跌最严重，租金跌幅连续三周位居首位。
分城市看，青岛、合肥、广州租金环比涨幅位居前三，依次为0.41%，0.23%，0.12%。大连、郑州、重庆跌幅位居前三，依次为-0.28%，-0.27 %，-0.25%。其中，重庆租金连续多周跌幅位居前三。
诸葛找房分析师国仕英表示，三季度是租赁市场传统淡季，随着毕业季渐行渐远，预计短期内租赁市场将会持续平稳下行，租金变化幅度难以出现正增长。此外，大部分租户更倾向于小户型，在传统租赁淡季市场，大户型面临租金下行的压力更大。
从租赁市场潜力看，一二线城市仍然是租赁市场发展主体。
诸葛找房报告显示，毕业生作为租赁市场主要增量人群，毕业后选择发展的城市直接决定了当地的租赁市场发展。
其中，北京、上海、天津、武汉、西安、南京、广州、杭州、成都等一二线热点城市对人才的吸引力仍然最大。长三角地区显示出较强的人才吸附能力，杭州、苏州、南京等经济圈内核心城市人口吸引力半径较长。这些城市的租赁市场有望快速发展。
