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头部房企销售均价创3年新低 少数豪宅热销难扭楼市走向
作者： 罗韬
负责豪宅营销的江琳(化名)最近工作开始忙碌了起来。
“项目开放是预约制度的，我们一个销售一个小时只能接待一个人，最近来看房的人特别多，每天都会预约满额。”江琳告诉第一财经记者。
随着疫情在国内的日渐好转，房地产市场开始逐渐复苏，售楼处开放之后，越来越多人选择出门看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，较高价格的豪宅市场再度开始升温，无论是销售数据还是看房人数，都开始悄然增加。
但少数楼盘人气回升并不能掩盖整体市场下滑的现实。2月份，有头部房企成交均价创3年新低，以价换量或成行业共识。
业内人士预计，虽然3月份开始大部分售楼部都已开门迎客，但未来两三个月的楼盘销售都不会太乐观，房企今年想要获得销售增长并不容易。
客户预约看房要排队
江琳负责的豪宅位于上海外滩板块，套均总价超过2000万，从2019年就开始在豪宅市场进行蓄客，2020年项目入市。
不过在项目入市后，江琳自己都没有料到来看房的人比预期的还要多很多。“很多新客户也会前来看房，之前我们担心意向客户受到疫情影响，应该不会来现场看，不过最近出乎我们的意料。有时候我们一天根本预约不到看房时间，我有朋友还在找关系托我看房。”江琳告诉记者。
上海中原地产数据显示，2月末最后一周(2月24日~3月1日)，上海楼市成交结构中，成交排名前十的项目中，9万元/平方米以上的高价房占据三席，尤其是成交排名第一和第二的是两个10万+的项目。排名第一的项目成交量有35套，成交第二的项目成交套数也有29套。上周(3月2日~3月8日)成交前十的榜单中，依旧有3个高价房项目。即便是二线城市杭州，豪宅销售同样开始升温。
避险情绪升温
从目前的豪宅购买者看，多数购买者基本是自住为主。但不乏买家是担心全球量化宽松，急于资产保值的心态而购置豪宅。
“大部分客户都是想换房来我们这里看房，目前核心地段本身的配套好，加之这些客户本身有更多分散的资产，他们无论是对于居住品质的需求还是资产保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳说。
第一财经记者采访发现，大部分购房者对于豪宅购买，不外乎两个逻辑。第一可以自住，进而进一步改善自己的居住环境，尤其是在疫情影响下，高端住宅的物业和产品优势更加突出。第二来自资产保值需求，目前全球黑天鹅局势不稳定，加之美联储降息，全球量化宽松之后，核心资产的价格相对更具升值空间。
纵观历史，核心地段的资产抗风险能力明显高于非核心地段。在2008年金融危机期间，纽约中央公园附近的顶级豪宅价格并没有在金融危机中降价，反而成为了全球顶级富豪争先进驻的黄金区域，成为身份与财富的象征。
同样，在1997年遭遇金融危机后，香港楼市豪宅市场是整个香港楼市中恢复最快的。曾经，纽约曼哈顿的豪宅市场在金融危机的笼罩下，也是全美跌幅最小的。
房价滑至下降曲线
作为市场的先行指标，豪宅回暖背后，积压的需求开始逐渐释放。多家开发商人士对后市较为乐观，称在今年4、5月将出现一波购房的小阳春，原因在于之前的需求都会因为疫情的好转得以释放。
易居企业集团CEO丁祖昱预计，全国一手房交易将在3月中下旬将开始恢复，二季度一手房交易将逐渐恢复正常。而二手房可能还会延迟，预计今年下半年开始才会逐渐恢复交易。
从政策面看，目前供给端已经有了一定的宽松。
中原地产研究中心统计数据显示，到目前全国已经有60多个城市发布了各种相关房地产支持政策，大部分是公积金还款延缓、开发商土地款延缓等政策。
即便如此，房地产市场整体还没有到可以乐观的地步。首先是前两月几乎所有房企的销售都受到影响，将所有企业的追赶希望都压到了四五月份，营销大战或许一触即发。
从销售价格看，2月份各大开发商销售均价已经有所下滑。禾略咨询的数据显示，从2020年各大房企TOP50操盘金额来看，面对突如其来的疫情，在2月，已有64%的房企的操盘售价环比下跌明显，平均下调20.8%。
总体来看，市场的局部回暖显然没有开发商预料得那么热烈，房企去货压力仍然巨大，未来两三个月的市场表现显得至关重要，通过“价格战”进行促销还将继续。国泰君安(17.590, -0.21, -1.18%)地产首席分析师谢皓宇认为，疫情影响开发商的资金面，随着市场恢复，预计部分开发商还将选择降价来进一步回笼资金。
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近日，奥迪公布了2021款RS6车型的售价。据悉，2021款奥迪RS6 Avant车型的其售价为为10.9万美元(折合人民币约76万元)。相比之下，335马力(250千瓦)的A6 Allroad车型的起价为65，900美元(折合人民币约46万元)。
2021款奥迪RS6 Avant车型搭载4.0升双涡轮增压V8发动机，可输出591 hp(441 kW)的最大功率，并通过八速Tiptronic变速箱将动力传至所有四个车轮。该全新车型0至100公里/小时的加速时间少于3.5秒，最高时速可达190英里/小时(305公里/小时)。2021款奥迪RS6 Avant车型拥有多种驾驶模式，运动性能出色。此外，奥迪公司还未该全新车型提供了25周年纪念Nogaro套件，包括22英寸5辐轮毂，红色制动钳和25周年纪念徽章浮雕。只有25辆车新款RS6 Avant车型可配备这套套件，具体价格还尚未确定，但它应超过109，000美元(折合人民币约76万元)。
据悉，这款车型将在今年晚些时候亮相，将和RS6车型在美国上市时间接近。(编译：LEO)
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北京时间6日消息，星巴克(76.19, -3.48, -4.37%)表示，已通知其美国1.4万家门店的员工，最好每隔8分钟就能清理一次店内繁忙的区域。此举显示了美国餐饮业对新型冠状病毒传播的重视程度。
星巴克美国和加拿大公司直营业务执行副总裁罗桑·威廉斯(Rossann Williams)，如果一些繁忙门店实在做不到这一点，那么至少要每隔30分钟清理一次。
威廉斯说，该公司已经从亚洲各地的疫情中吸取了教训，并正在将其中一些措施带到美国。她说，星巴克在美国的餐厅已增加了额外的劳动力来帮助清洁。
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海南取消期房销售制度 楼市调控走向分化
作者： 张歆晨 吴俊捷
助推房地产市场快速发展的期房销售制度，终于在海南省走向终结。
7日晚间，海南省对外宣布，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。与此同时，全省限购政策进一步加码，本省户籍和常住居民家庭禁止购买2套(不含)以上安居型商品住房和市场化商品住房。
与海南取消预售相对应的是，2月以来多数地市针对房地产的政策微调显得更为友好。6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》(下称《意见》)，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。
不完全统计显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。
各地相继释放出对于楼市的松绑信号，以及中央积极强化金融支持开展多次释放流动性操作，购房者对于楼市前景的信心指数提升，部分敏感资金开始将楼市作为避险之地。
微调政策以松绑为主
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。这些在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋被称为期房。1994年中国出台的《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
在预售制度下，房地产开发企业可放大资金杠杆，财务成本较现房销售大幅下降。若期房改为现房销售，将对房企开发资金提出更高挑战，且项目财务成本大幅上升。早在2018年，广东等省市曾流传会取消预售制，鉴于该制度对楼市影响深远，截至目前，仍只有雄安新区采取现房销售制度。此番海南步雄安后尘，是全国首个取消预售制的省份。
海南取消期房预售，以及再度重申全岛限购，被视作在辖区内针对楼市的调控升级。2018年4月22日海南实施全岛限购政策以来，全省房地产开发投资明显下滑，2019年同比下降22.1%，同期商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。
疫情暴发以来，海南是罕有针对房地产“加负”省份，更多地方选择“减负”操作。
6日，山东出台的《意见》指出，2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目，视情增加1~2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。
中原地产研究中心提供的数据显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。
针对多地出台宽松政策，市场普遍预期2020年楼市政策环境将相对宽松。中国指数研究院预计，3月将有越来越多城市跟进，并且政策惠及的内容将更加完善。在此政策利好下，房企摆脱疫情影响，走向平稳运行的步伐将加快。
克而瑞研究中心也发布报告称，预计在疫情结束后，中国房地产将进入到一轮长期平稳发展，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是房地产行业的主旋律，房地产行业也仍将继续发挥中国经济压舱石和稳定剂的作用。
不过，国家层面对于“房住不炒”的基调并未放松，“稳房价、稳预期”的目标对各地楼市调控的政策拿捏提出更高挑战。截至目前，涉及楼市松绑的城市，以三四线城市居多，一二线主要城市大多没有明确调整。
3月3日，广州曾发文拟取消商服类项目(公寓、商铺、写字楼)限购政策，但在第二日，该政策便从相关政府网站上消失，至今未有进一步说明。广州市建设局相关人士对第一财经表示，一切以官网公告为准。
在分析人士看来，海南与山东等地方出现调控方向相反的做法足以显示“房住不炒”主基调下，地方如何更好探索“一城一策”的楼市政策调控边际。广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，楼市当前调控的难点在于如何实现防范经济的系统性风险与确保房价平缓回落并挽救地方经济颓势二者之间统一。
“虽然政府新近提出了发展‘新基建’以刺激提振经济，但是远水不解近渴，房地产作为地方经济的支柱性产业的地位并没有发生改变。‘稳地价、稳房价’的同时，如何‘稳预期’就是考验地方政府拿捏政府的管理智慧。”韩世同指出，地方政府调控中也要严格防止借救市之名松绑楼市而引起新一轮楼市价格上涨。
需密切关注楼市动向
2月以来，中央积极强化金融支持，开展多次释放流动性操作，加大货币信贷支持力度，资金面的相对宽松，楼市再度升温预期正在抬头。市场已快速作出反应，近几日，地产股已走出一波上涨行情;而楼市上，购房者重新回到市场的迹象已经显露。
7日，广州亚运城推出8.8折优惠促销，案场人气旺盛，一扫2月售楼部门可罗雀的阴霾。
同一日的深圳，年后首个2000万级豪宅盘招商太子湾·湾玺入市。据了解，至当日晚间，该盘推出的104套豪宅已悉数售罄，日光再现。
多位前来现场的人士告诉第一财经记者，主要是看中了楼盘的投资价值。一位车牌挂着粤港两地牌的陈姓私家车主称，两天前，他就有听身边朋友在议论招商太子湾。“实在不知道买些什么产品来投资，想来想去还是这种好地段又站在政策风口的楼盘最安全稳妥。”
第一财经记者在该盘现场看到，不少人挤在售楼部。出于安全防护考虑，项目很快就被蛇口街道办等要求限制人流暂停接客。
有市场人士透露，2月下旬以来，部分担忧量化宽松导致货币贬值的购房者，便萌生买房避险的心态，不少豪宅楼盘均迎来今春首批成交。
汇生国际融资总裁黄立冲在接受第一财经记者采访时也表示，只要货币宽松、疫情持续的基本环境不变，既得利益者基于资金避险、忌惮资产贬值缩水的核心诉求，主动寻求锁定高保值增值的投资产品的现象就仍会是个新趋势。
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原标题：半数城市零供应 2月份楼市成交大幅下滑
来源：经济参考报
受疫情影响，2月份楼市供应和成交两端整体下滑。近日，克而瑞研究中心的数据显示，2月份受监测的27个重点城市半数以上零供应，成交量环比下降幅度达到8成。
月内，多数房企到中下旬才陆续复工，故而新房供求锐减，半数以上城市零供应。
据CRIC监测，2月份受监测的27个重点城市新增供应面积85万平方米，环比大幅下降92%，同比亦降85%。克而瑞研究中心相关分析人士指出，“春节期间多地售楼处被迫暂停销售活动，加之核心一二线城市普遍延期了复工时间，半数房企2月17日才开始复工，导致整体供应呈现出断崖式下跌。”
具体来看，一线城市当月商品住宅新增供应面积18万平方米，同环比分别下降了81%和86%，北、上、深均为零供应，新增供应主要集中在广州。但是，广州推盘表现依旧不如去年同期，同比下降44%，供货节奏显著放缓。
不仅如此，本该迎来“返乡置业”高峰期的二三线城市，2月份新增供应面积68万平方米，环比下降93%，同比下跌85%，降幅较1月显著扩大，半数以上城市零供应。该人士分析指出，2月仍有供应的城市主要集中在珠三角和长三角区域，目前这些城市疫情基本可控。“预计3月份疫情较为严重的武汉、长沙、郑州等中部城市供应量依旧不容乐观，其他区域的供应量有望随着复工率的上升而稳步增加。”
因供应显著缩量，疫情恐慌情绪蔓延，2月楼市成交依旧下行。27个重点城市整体成交240万平方米，环比降幅高达83%，同比下跌77%。其中，一线城市总成交仅为29万平方米，环比下跌82%，同比下降73%。北、上、广、深四城均同环比齐跌，且多数跌幅都在50%以上，疫情的负面影响在持续发酵。其中广州的跌幅最为显著，成交同环比跌幅均达到90%。
二三线城市总成交211万平方米，同环比分别下降了78%和84%。从绝对量层面来看，多数城市2月份成交量不足10万平方米，尤其是疫情相对较严重的宁波、重庆、武汉等城市，购房意愿寥寥，加之售楼处开放情况不佳，2月均为零成交。
“2月份，由于多个核心城市整月暂停房地产中介线下带看业务，多数城市成交体量近乎‘放空’。目前，北、上、广几个一线城市复工率基本都达到了50%以上，预期3月份一线城市的供应会逐步恢复。”上述人士分析指出，同时，随着疫情逐步得到控制，3月份核心城市或将逐步允许线下中介活动进行，届时城市二手房市场将逐渐恢复活力，住宅市场有望逐渐回归平稳。
