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理财师建议：
●应详细计算年收益率并对比其他投资方式 ●地段好、高端小区车位升值空间较大
●应详细计算年收益率并对比其他投资方式
●地段好、高端小区车位升值空间较大
文/记者黄江洁
一辆售价七八万元的车，却停在一个价值15万元的车位上，这是记者日前在西平某小区地下停车场看到的情景。随着东莞私家车保有量迈入“百万俱乐部”，越来越多市民看到了车位的投资潜力。记者调查发现，目前市区多数小区车位售价都在10万元以上，甚至高达20万元。
就目前东莞市场的停车费而言，若买车位出租，回本周期太长，并不划算。而投资地段好、车位稀缺的小区车位，投资回报率则比较高。理财师提醒，并非投资所有的车位都能稳赚，车位投资要考虑机会成本。投资前应仔细计算年收益率，并与其他投资方式做对比。
案例：
11万元买来车位
出租难成“鸡肋”
家住万江曲海桥附近某小区的李先生已经为车位的事情，烦恼了很久。去年底小区车位发售，李先生一次性付款买下了一个车位投资，花去了11万多元。不过，李先生并不是有车一族，而且连车都不会开。
办理好各项手续后，李先生准备出租车位。定价与小区车位月租一样350元，这其中还包括交给小区物业的每月50元的管理费。也就是说，李先生每个月可以 赚300元租金。不过，令李先生非常郁闷的是，大半年了都无人问津，卖也卖不出去。不仅一次性投入11万元，手上没了余钱，每个月还得交50元管理费。李 先生感觉已经被车位“套牢”了，车位成了“鸡肋”。
现状：车位资源稀缺性凸显
据市交警支队提供的数据显示，目前全市机动车保有量达180万辆，其中私家车140万辆。然而，很多小区由于建设早、前瞻性不足，车位早已经无法满足小区居民的停车需求，车位配比一般在1:1.5左右，甚至还有更低的。
例如，石竹新花园总户数达2680户，但车位却只有450个，相当于5.96户“共用”一个车位。一些新建的小区，也同样存在车位不足的问题。例如金地外滩8号小区，住户共977户，但车位一共才428个，车位配比仅1:0.44。
车越来越多，让车位资源也显得越来越稀缺。近年来，车位投资已成为固定资产投资的新选择。某国有银行东莞分行个贷部人士告诉记者，不少客户在购买一手楼 时都会顺便买个车位，与房子一起申请贷款，即使家里还没有买车。“有些人是为了今后买车考虑，有的则是纯粹为投资。”那么，是否所有小区的车位都一定稳 赚?
投资分析
出租：年收益率低过理财产品
据悉，目前东莞一般的小区停车位价格在12万~17万元 之间，而车位月租一般都在300~350元/月左右，一年下来就是3500~4200元，这其中还不包括业主交给管理处的车位管理费。按照一个车位15万 元、一年收租4000元计算的话，相当于年收益率仅3%，回本需要37年零6个月。
“现在银行存款年利率都能达到3%，理财产品年收益率一般在5%左右，此外还有更高收益率的理财方式。而且业主如果是贷款买车位的话，贷款利息都远远高出3%。因此，如果投资车位仅仅靠收租的话，不仅收益率太低，而且回本周期太长。”建行东莞分行理财师姚强分析指出。
“买车位，要考虑机会成本。投入10多万元买车位，这笔钱你就不能用来做其他事，比如收益率更高的投资，急用的时候也不能马上套现。”姚强分析称。
转让：二手车位潜在客户面较窄
那么，如果买车位转手是否划算?记者了解到，近年来东莞的车位价格，虽然一直在上涨，但涨幅并不算大。例如，东骏豪苑的车位2009年均价12.3万元 /个，5年过去了，均价才14.1万元。如果按照投入12.3万元，5年才净赚不到1.8万元的话，投资回报率也很低。而一些并不成熟也不算高档的小区， 车位涨幅则更低。
通过市房管局的网上登记系统记者发现，大量的车位仍未售出。对此，姚强分析指出，“一部分原因在于物业暂时还不想出售车位，另外很大一部分原因则是，很多车位卖不出去。”二手车位首先不像二手房的需求量那么大，其次其潜在的客户群，面比较窄。
“东莞不像广州那样，停车位一位难求，管理也没有那么严格。像我家在西平，很多业主都没有买车位，而是晚上停在路边，白天开走。”某大型商业银行办公室主管说，她不看好车位投资。
TIPS
地段好、高端小区
车位升值空间较大
理财师分析指出，并非所有的小区车位都一定稳赚不赔，投资不慎可能导致钱被“套牢”。投资车位，地段好、区位优势明显的小区，尤其是高档小区的车位，升值空间才比较大。此外理财师建议，最好购买有产权的车位，只有这种车位能申请银行贷款，且日后出手也方便。
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近日，住建部、财政部、央行三部门联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次“公积金新政”将公积金申请条件放宽，不仅要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，还对多项收费予以取消。这让广大职工在使用公积金时更加便利或享有更多实惠。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示，这次公积金的改革和央行房贷新政形成一套组合拳，将会刺激需求，尤其是首次置业和二次改善需求。然而，中国经济网记者注意到，在实际生活中，不少购房者在使用公积金贷款买房过程中常存在一些误区。
准备贷款购房时要考虑的问题
在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的;偿还自住住房贷款本息的;房租支出超出家庭工资收入5%的;生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的;遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的;北京住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。
除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。
首先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分;其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
其次，对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，首期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。
再次，中国经济网记者了解到的，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷;其二，等额本金还款法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少，适合稳健投资者;其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小。
公积金贷款使用中的常见误区
中国经济网记者查阅公开资料获悉，截至今年8月末，全国缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。缴存余额资金用于三方面：全国住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，资金使用率达到了70%。
那么，对于有贷款购房需求的购房者来说有哪些问题需要注意呢?在实际的业务操作中，存在如下几大误区。
误区一：公积金账户余额做购房首付
很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房首付，其实不然，因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人只有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。
误区二：子女使用父母的公积金贷款
子女不可以使用父母的公积金来贷款买房，因为父母与子女间的公积金是不能够互相使用的。在住房公积金购房申贷问题上，则视为两户人，子女和父母之间是单独分开的，即两个家庭。
误区三：装修房子可以提取住房公积金
住房公积金仅用于职工购买(含二手房)、建造、翻建、大修(维修费用超过房屋造价30%以上)自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。
误区四：北京公积金贷款额超出上限
公积金贷款与商业贷款存在很大区别，即不能单纯的依据房产评估值来计算贷款额，需要根据借款人收入、缴存额和缴存比例来计算，且不能超出公积金贷款最高上限。
误区五：提取总额可以超过房款总额
公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的公积金存储余额有40万元，他只能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。
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昨日市场传言北京或取消限购政策，即老百姓购买北京房产限制将放宽，非北京户籍购买北京房产或不再需要五年纳税记录。如果真是这样，那么摆在很多小白领面前的问题就是手头的余钱，是买房子还是买股票。
不管是股市还是房市，很显然政策都是偏暖的，管理层并不希望股市或者房价中任何一个出现过大幅度的下跌，两者惟一的区别是股市已经被政策托起，然而房地产却尚未复苏。
房地产和股票的区别在于，房地产投资的门槛较高，北京的房子动辄就是几百万，而股票的投资门槛却比较低，几万元或者几千元也都能买得起。此外，房地产只适合长期投资，短线交易将会承担太高的税费，以至于利润赶不上费用。股票则不同，长短线投资都可以，灵活性更强。
但是房地产的优势在于其杠杆性很高，假如按照30%的首付比例计算，其投资杠杆可以达到3.3倍，这是股票所不能比拟的。就算是融资融券，杠杆 比例也就是2倍，而且融资利率远远高于房贷利率水平。此外，一旦股价下跌，投资者还有被强行平仓的风险。房地产则不会，哪怕房价已经跌至远低于贷款的窘 境，只要房主不断供，房主都能继续居住在房子里，而且银行还生怕房主断供。
对于只有几万元或者几千元储蓄的白领，就不用发愁是买股票还是买房子了，但如果资金真的够支付房子首付的白领，则有必要思考这一问题。如果是想持有股票 或者房产抵御未来的通货膨胀，那么购买房子或许更加理想，但如果是为了投机炒作，还是买股票比较划算。如果是买房，买家最好申请最高比例最长期限的贷款， 因为从任何角度讲，房贷都属于半福利性质，对于绝大多数人来说，放眼20年或者30年，归还房贷都不会是太困难的事情。
本栏认为，如果投资者准备购房，不要把所有的钱都交给卖家，而是尽可能让银行帮你付账，省下的钱可以投资股票，或许将能达到资金的最大效率。
从长期看，股价和房价应该保持一致的方向，但是短期或许会有争夺资金的情况出现。近期股市走好，不排除有原本的房地产炒家因为不再看好房地产价格而选择买入股票，但如果未来北京房地产限购放松，或将有股市资金转投房地产，这对于股市也将构成一定的压力。
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